（2017）桂06民终75号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-08-14

案件名称

王晓光、防城港现代置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区防城港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王晓光,防城港现代置业有限公司,中国银行股份有限公司防城港分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

��西壮族自治区防城港市中级人民法院民事判决书（2017）桂06民终75号上诉人(原审原告)：王晓光，男，1965年7月10日出生，汉族，户籍所在地河南省永城市。委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：防城港现代置业有限公司，住所地广西防城港市港口区东兴大道119号现代•海天云都5楼。法定代表人：李湘萍,该公司总经理。委托诉讼代理人：李海涛,男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒙鹏宇，广西海狮律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司防城港分行，住所地广西防城港市港口区中��大道与迎宾路交汇处逢时商业大厦。代表人：谢国军，该分行行长。委托诉讼代理人：张宗发，男，该分行职员。上诉人王晓光因与被上诉人防城港现代置业有限公司（以下简称现代公司）及原审第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2016)桂0602民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王晓光的委托诉讼代理人谢锦旭，被上诉人现代公司的委托诉讼代理人蒙鹏宇，原审第三人的委托诉讼代理人张宗发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王晓光上诉请求：一、确认一审判决第一项有效；二、撤销一审判决第二项，改判支持王晓光一审第二、三、四项诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由现代公司承担。事实和理由：一、一审判决对现代公司在本案承担的主要义务认识不清，导致作出错误判决。现代公司承担筹款并转入王晓光账户的主要义务，王晓光承担协助义务。王晓光提供的证据证明其曾于2016年6月18日向现代公司提供账号、已尽到协助义务。现代公司未按约向王晓光打款、不履行其主要义务。二、本案王晓光和现代公司互负的债务并不对等，王晓光仅承担协助义务。只有现代公司的主要义务履行了，其才有权要求王晓光承担协助义务。本案退款流程中现代公司必须首先证明其已依约向王晓光账号打款，这是向中行防城港分行提前还款的先决条件。一审判决认为先由王晓光承担其已和现代公司进行了积极磋商的举证责任，从而让王晓光承担举证不能的不利后果，属于本末倒置。三、一审判决解除王晓光和现代公司的商品房买卖合同后，却不支持王晓光的其他诉讼请求，导致王晓光既得不到房屋，也拿不到购房款，还要向中行防城港分行偿还贷款。一审判决严重损害了王晓光的合法权益。被上诉人现代公司辩称，一、王晓光在2016年6月18日发其建设银行账号给现代公司时，并未履行先向中行防城港分行提出提前还贷的申请，且其所发的银行账号并非贷款的指定中国银行还款账号，导致未能和中行防城港分行结算出具体偿还贷款的金额。二、没有王晓光的房产撤销备案申请及到场签字，无法办理房产撤销备案手续。在这些环节没有完成之前，王晓光按约不能请求退款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人中行防城港分行述称，同意现代公司的意见，一审判决正确，请求维持原判。王晓光向一审法院起诉请求：一、解除王晓光与现代公司于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》；二、现代公司返还王晓光购房款354469元及利息37388.14元（从2014年1月15日至起诉之日以贷款本金248000元为基数计算共31期息）；三、现代公司支付违约金53170.35元；四、现代公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月28日，王晓光为买受人与现代公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于防城港市港口区××大道××号现代·印象城主楼2单元8层802号房，建筑面积为91.17平方米，单价为每平方米3888元，总金额为354469元；买受人以分期付款方式交纳首付款106469元，向银行贷款248000元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收��格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同并对逾期付款的违约责任、产权登记、合同解除等内容作具体约定。该合同于2013年11月19日在防城港市房产管理局办理备案登记。合同签订后，王晓光依约向现代公司支付首付款106468元并于2013年12月10日与中行防城港分行签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，该行于2013年12月12日将248000元转入现代公司的银行账户。2015年8月11日，王晓光为乙方与现代公司为甲方签订《协议书》，约定甲方同意乙方退房；具体操作步骤为：乙方提交书面退房申请→双方签订本协议→办结提前还款→双方到房产局办理撤销备案→甲方退款给乙方；本协议生效后，双方原签订的《商品房买卖合同》终止履行；乙方以现金方式向甲方交纳购房首付款106468元，又以银行按揭方式向甲方交纳购房款248000元，共交纳总房款354468元，乙方同意甲方在2016年5月31日前退款；乙方同意按时、足额向贷款银行偿还本协议生效后至2016年5月31日期间的按揭本息，按揭利息由甲方承担，待偿还购房款时进行清算，本协议生效前的按揭利息由客户自行承担；乙方应于2016年5月31日前一周以上（即2016年5月24日前）到防城港办理相关手续并按以下流程：准备撤销备案所需资料→甲方筹款、双方共同至银行代乙方还款→双方到房产局办理撤销备案→甲方退款给乙方；乙方向贷款银行申请办理提前还款手续，将尚未归还的银行按揭贷款本金、利息、违约金与银行一次性结清，由此产生的费用由甲方代乙方先行垫付，后在应退购房款中扣还；还清银行按揭本息款后10日内，乙方提供相关材料，和甲方到房产交易主管部门办理所购房产的抵押登记、预告登记解除手续及《商品房买卖合同》撤销备案手续，由此��生的所有费用由甲方代乙方先行垫付后在应退款项中扣还；撤销备案生效后双方计算确定甲方应退给乙方的房款金额为已付购房款减去甲方垫付款加上甲方应承担的按揭利息；如乙方在甲方偿还乙方购房款最后截止日前放弃退房的，乙方只需偿还甲方代乙方先行垫付的款项，原《商品房买卖合同》继续履行，互不追究违约责任；如甲方不按协议约定按时退还购房款的，应按总房款的15%向乙方支付违约金，每逾期一天按总房款万分之三累加支付，且乙方有权通过法律渠道进行诉讼，诉讼费由甲方负责。2016年6月18日，王晓光与现代公司的工作人员联系，将建行帐号发给现代公司并表示因家中有事先回。王晓光于2016年6月23日向一审法院提起诉讼，要求解除与现代公司签订的《商品房买卖合同》、返还购房款及已支付贷款利息并支付违约金等。截止至2016年6月18日，王晓光向中行防城港分行偿还借款本金28619.97元，利息37388.14元。一审法院认为，一、关于王晓光要求解除与现代公司签订的《商品房买卖合同》的问题。王晓光与现代公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《协议书》自成立时即2015年8月11日生效，按照《协议书》的约定，《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除。二、关于王晓光要求现代公司返还已付房款354469元及贷款利息37388.14元并支付违约金53170.35元的问题。根据《协议书》的约定，在现代公司退还购房款之前需先办结提前还清中行防城港分行的贷款本息以��撤销合同备案的手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，由于王晓光对结清中行防城港分行的贷款本息以及撤销合同备案负有协助义务，在这两项事项完成之前，现代公司可拒绝退还购房款。在此需要强调的是，王晓光如跳过前两个步骤要求现代公司退款，需举证证明其已就结清银行贷款本息以及撤销合同备案的事宜积极与现代公司进行磋商，在其明确向现代公司表示要求履行协助义务遭拒后方可要求现代公司退款并承担违约责任。然而，王晓光并没有提交相关的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事��或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对王晓光要求现代公司退款及支付利息、承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、王晓光与现代公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除；二、驳回王晓光的其他诉讼请求。案件受理费7975元，由王晓光负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审判决王晓光和现代公司签订的《商品房买卖��同》已于2015年8月11日解除，各方当事人均未对此提出上诉，本院予以维持。王晓光上诉称，涉案合同解除后现代公司应向王晓光退还购房款、支付利息和违约金。现代公司则辩称，在王晓光未向中行防城港分行提出提前还贷申请、未向房产部门提出撤销备案申请，这些流程未完成之前，其不承担退款责任。因此本案的争议焦点仅在于现代公司的退款条件是否已成就。按照双方签订的《协议书》约定，待办理提前还贷、双方到房产局办理撤销备案后，现代公司才退款给王晓光。王晓光至今未向相关单位提出提前还贷申请和撤销房产备案申请，其提供给现代公司的银行账号并非贷款指定账号，其也不能举证证明向现代公司表示要求履行前述协助义务后遭拒，因此现代公司的退款条件未成就。一审判决对王晓光要求现代公司退款及支付利息、违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王晓光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7975元（上诉人王晓光已预交），由上诉人王晓光负担。本判决为终审判决。审判长　崔　静审判员　禤汉奇审判员　刘帅武二〇一七年五月二日书记员　谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”