（2016）冀0110民初3627号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-28
案件名称
邢立桃与柴继东行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市鹿泉区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢立桃,柴继东,鹿泉市嘉铭房产中介
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初3627号原告邢立桃（反诉被告），女，1977年8月22日生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人王尹、赫晓光，河北新业律师事务所律师。被告柴继东（反诉原告），男，1975年9月23日生，汉族，住石家庄市裕华区。委托代理人于彬彬，河北冠彬律师事务所律师。第三人鹿泉市嘉铭房产中介。住所地：石家庄市。负责人张建亮，男，1975年3月26日生，汉族，住石家庄市桥西区。原告邢立桃与被告柴继东、第三人鹿泉市嘉铭房产中介为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王尹、赫晓光，被告柴继东的委托代理人于彬彬，第三人鹿泉市嘉铭房产中介法定代表人张建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月7日，原告与被告在鹿泉市嘉铭房产中介公司签订房屋买卖合同，原告购买被告位于鹿泉市××庄镇大车行恒大金碧天下304-1-101房屋，房屋面积286．28平米，成交总价为275万元，合同签订后，原告于2016年4月7日向被告交付了购房定金20万元。原告准备好购房款后，通过第三人多次通知被告办理房屋过户，被告拒绝配合办理，后因房价暴涨，被告更是明确拒绝出售此房屋，经原被告及第三人多次沟通无果。1、请求法院依法判决被告继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋过户等各项手续；2、本案诉讼费，保全费由被告承担。被告辩称，一、被答辩人在合同履行过程中存在严重违约行为，答辩人不应对房屋迟迟不能顺利交易承担任何民事责任1、因被答辩人存在银行征信不良，造成贷款迟迟不能办理，不能向答辩人支付房款，对合同无法履行存在明显过错。被答辩人于2016年4月7日与答辩人签订《房屋买卖合同》，约定被答辩人以贷款方式购买答辩人位鹿泉市××庄镇镇大车行金碧天下304-1-101的房产，被答辩人按时到指定银行办理贷款手续，否则，贷款延期责任及由此引起的其他责任由被答辩人承担，并约定如因被答辩人资信度不够造成的贷款未果，由被答辩人承担相应责任及经济损失。合同于2016年4月7日签订后，答辩人几十次催促第三人中介所及被答辩人依约尽快办理贷款手续。但自合同签字到本案开庭之日，7个多月的时间内被答辩人未能完成贷款办理，除向答辩人支付定金外，未支付任何款项。后答辩人得知贷款受阻是因为被答辩人已被银行列入征信不良名单，缺乏贷款资格。中介也向答辩人告知了此情况，称为被答辩人贷款已向多家银行申请，各银行均以被答辩人征信不良为由，对邢立桃之贷款申请不予受理。故贷款延期所造成的损失责任及无法完成房屋交易是由被答辩人的征信不良导致的，责任不应由答辩人承担。2、被答辩人的违约行为应按合同约定承担相应责任。《房屋买卖合同》中购房人为乙方，其第六条违约责任第三条第（2）款明确约定：乙方……如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。被答辩人时至今日仍未办理贷款手续，亦未向答辩人支付除定金外的任何购房款，故造成合同不能继续履行的责任在被答辩人。二、被答辩人怠于履行其义务，导致房屋买卖迟迟不能成功交易，经答辩人催告后仍不履行付款义务，已构成根本违约，答辩人无法实现合同目的，已依法解除合同虽合同未约定对方办理贷款的明确时间，但自双方的房屋买卖合同的签订，即自2016年4月7日起至今已7个多月。在此期间，答辩人几十次向中介和被答辩人催促付款，答辩人察觉被答辩人既无贷款资质，又无全款交易的诚意。无奈，答辩人9月11日电话通知被答辩人传达最后催告：如被答辩人在一周内再不付房款，则一周后解除合同，不再向其出售房屋。9月21日答辩人又通知被答辩人，解除双方签订的《房屋买卖合同》。根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，根据《合同法》关于合同未明确约定履行期限的，按交易习惯确定的规定，被答辩人早已超出合理期限和交易习惯。被答辩人明知尝试了多家银行均不能为其办理贷款，其本人的不良征信直接导致不可能顺利通过贷款来完成房产交易的情况下，亦未向答辩人除支付定金外的任何款项，且被答辩人未向答辩人明确表示过其要终止贷款行为，更未与答辩人具体协商过补齐所差房款的时间、付款方式、付款金额、付款的前置条件与后续义务履行等具体细节，被答辩人对无法向答辩人支付房款存在明显过错，已构成根本违约，且答辩人与被答辩人对非贷款支付房款的具体细节亦已无法达成协议的情况下，答辩人已根本无法实现合同目的，故答辩人解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定。三、双方签订的房屋买卖合同已实际不能履行。答辩人解除与被答辩人的购房合同后，已于2016年9月22日，与新的购房人郑维勇签订了房屋买卖合同，答辩人于9月22日和9月30分两次收取了郑维勇绝大部分购房款，并将该房屋已交付给新的购房人，合同约定过户后，支付尾款，可待答辩人与新的购房人办理过户时才发现房屋已被被答辩人申请法院进行了查封，遂过户程序不得已被搁置。现被答辩人恶意提起诉讼并查封答辩人房产，已给答辩人造成巨额经济损失，且根据合同法第110条规定，答辩人与被答辩人双方签订的房屋买卖合同，从法律上和事实上已根本不能履行第三人鹿泉市嘉铭房产中介辩称，4月份原、被告签订合同，口头约定原告办理贷款需要时间，4月21日鹿泉区不动产登记开始，涉案房产落宗问题处理不了，到6月下旬才能解决，6月底开始审批贷款，7月15日确定原告因征信问题批不下了，通知原被告，当时原告就凑全款，8月3日原告通知我款备齐了，我就通知柴继东全款已经备清随时可以交易，但是当时被告在外地回不来，后来被告通知我要涨价，是因为有损失了，不是因为房价涨了，后来又打电话说房价涨了。9月份办理解押手续，9月底被告领走房本。合同到现在没有解除，如果被告又将房屋卖于他人，那么房屋将涉嫌一房二卖。诉讼中，被告柴继东提出反诉，请求判令解除合同，并赔偿损失。原告针对原告反诉辩称，反诉被告没有违约且依法履行合同，反诉原告涉嫌一房二卖，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人鹿泉市嘉铭房产中介针对原告反诉辩称，原告是因为征信问题办理不了贷款，但合同有约定可以凑齐全款继续履行合同。原告提交如下证据：1、房屋买卖合同。2、柴继东签收的收条。3、第三人提供的情况说明。4、2016年7月13日石家庄市鹿泉区不动产登记中心出具的不动产登记房屋落宗告知单。5、不动产登记收件收据。6、房屋所有权证书复印件。被告质证意见：对证据1真实性无异议，对证明事实有异议，该合同约定了双方的付款方式为贷款购房，其付款的时间和标准是在原告正常贷款的情况下约定的支付方式，本案中因原告资信不良未履行贷款手续，如支付全款其支付房款的方式、标准和时间双方未达成合意，柴继东不可能在不收到任何房款的情况下与原告过户，其明显不公平且风险极大，合同中约定的中介垫资也是在贷款顺利办成的情况下才负责垫资，本案根本不符合中介垫资的条件。柴继东有权解除本合同，该合同第4条约定在办理手续过程中双方应积极配合因一方手续有问题影响办理造成的损失由责任方承担，该合同第6条第3项（2）中明确约定如因原告资信度不够造成的贷款未果，原告应承担相应责任及经济损失，本案中是由于原告的责任造成贷款不能顺利进行，虽合同中约定了原告可以终止贷款补齐所差房款继续履行该合同，但合同的实际履行过程中原告从未向被告主张全部房款已备齐，且双方对原告交纳全部房款的时间、付款方式和标准均未达成合意，本合同已实际无法履行，且该合同第6条第2项规定双方均有合同的解除权，并由违约方承担责任，该合同的约定定金法则为打印字，该合同双方笔写第2条双方互不违约，如有违约，违约方赔偿守约方3万元，我方认为违约责任应按笔写确定。对证据2真实性无异议。对证据3证实的内容有异议，被告从未同意也对原告有另一套房屋贷款根本不知情，从未口头同意对方贷款延缓数日，且关于落宗问题被告从未拖延，且主动与中介联系，在中介提出落宗到落宗完毕仅一周时间，并未影响原告贷款，且原告主张贷款的时间是7月15日早已落宗完毕，对情况说明中主张的原告于2016年8月3日告其全款已凑齐不是事实，且与中介提出的全款已凑齐，情况说明中又提出为其垫付相互矛盾不是事实，关于抵押问题被告房屋的解押并不影响原告办理贷款手续，且解押是在被告房屋出售第三方后才去办理的解押手续，且被告已多次通知原告因其违约不再履行房屋买卖合同，双方仅是就赔偿问题未达成合意，且中介与原告存在明显的利害关系，其情况说明不能予以认定，因房屋买卖合同中中介收取原告的中介、贷款服务费并且合同中约定中介为其垫付房款，且合同中最应当约定的贷款期限问题，中介作为专业的第三方应当予以明确，以上可以看出中介与原告存在明显的利害关系，其情况说明不能作为本案认定事实的证据。证据4真实性无异议，但其证明不了该房屋是于7月13日落户，实际落宗的时间是6月中下旬，未影响原告付款。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议。第三人质证意见：对证据均无异议。被告提交证据如下：1、商品房买卖合同。证明原告违反合同约定其资信度不够造成至今未付房款，应承担相应责任。2、中国电信现金缴费凭条。证180××××23577电话所有人卢某赛。3、手机通话详单。证卢某赛多次向中介催促原告尽快付款，该通讯记录均为被告主叫。4、综合业务受理单。证156××××84811电话所有人卢某赛。5、业务凭条。证明被告通过中介向原告通知限期付款及解除合同的记录。6、二手房买卖合同转账凭条交付房屋说明。证实被告房屋已出售第三人，原合同已无法履行。原告的质证意见：对证据1真实性无异议，并不能证明被告的主张，合同已有明确约定。证据2、3、5、6对真实性、关联性、有效性均有异议，此4份证据与本案没有关系，也不能证明被告的主张。对证据4真实性无异议，电话所有人确实卢某赛。第三人质证意见：对证据均无异议庭审中，证卢某赛出庭作证。原告对证人证言质证意见：证人系被告的员工，也在庭审中明确系合同履行的代理人，与被告有不可分割的利害关系，不能作为认定法律事实的依据。被告对证人证言质证意见：被告虽与被告存在一定的关系，但其是代表被告履行合同的具体人，其证言应当作为认定本案的证据，且证人已明确表示解除本合同并多次督促原告付款，原告均未付款，也未向被告主张过已准备全款支付。第三人对证人证言质证意见：对证人身份认可，证词上证人说有的记不清了，不能以证人所述为准。经审理查明，2016年4月7日，原告与被告在鹿泉市嘉铭房产中介签订了房屋买卖合同，原告购买被告位鹿泉市××庄镇镇大车行恒大金碧天下304-1-101房屋，房屋面积286.28平米，成交总价为275万元，产权证号：上庄字第043101124号，登记时间2015年8月10日。合同约定原告于2016年4月7日向被告交付购房定金20万元；原告贷款180万元，待贷款审批下来后，开始办理给房屋过户手续；第三人协助原被告双方办理过户手续；原告于过户当日将首付款交给被告，贷款部分由银行直接发放到被告账户。合同签订后，原告于2016年4月7日向被告交付了购房定金20万元。2016年6月底诉争房产办理落宗后，因邢立桃的资信度不够，银行贷款没能通过审批。2016年8月3日原告通知第三人房款备齐，第三人通知被告房款备齐可随时交易，但因种种原因双方未能办理。2016年9月份办理了房产解押手续。后被告于2016年9月22日，与新的购房人郑维勇签订了房屋买卖合同，并收取了郑维勇部分购房款，被告明确表示不再向原告出售房屋。以上事实有证人证言、原被告提供并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同中约定了原告可以终止贷款补齐所差房款继续履行该合同，且原告已备齐合同约定的房款，原被告双方签订的《房屋买卖合同》具备履行条件，不存在现实履行的困难，应当依约履行合同。被告反诉请求判令解除合同并赔偿损失，其解除合同的请求不具有约定或法定解除的事由，故本院不予支持；其赔偿损失的请求因被告未在指定期限交纳相应的诉讼费用，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邢立桃与被告（反诉原告）柴继东在本判决生效后继续履行双方签订的房屋买卖合同。二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费减半收取80元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 李秋芳二〇一七年五月二日书记员 刘 命 来源：