（2017）沪0104民初1928号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-12-01

案件名称

吴欣、王钟华等与上海华鑫物业管理顾问有限公司、冯晓业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴欣,王钟华,陈植芬,上海华鑫物业管理顾问有限公司,冯晓

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1928号原告：吴欣，女，1969年4月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邵阳，1938年6月22日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：吴立岚，1938年10月31日出生，汉族，住同上。原告：王钟华，男，1928年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：陈植芬，女，1936年7月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海华鑫物业管理顾问有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张厚伟，董事长。委托诉讼代理人：姚建平。委托诉讼代理人：赵顺烨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：冯晓，女，1944年5月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告吴欣、王钟华、陈植芬与被告上海华鑫物业管理顾问有限公司(以下简称华鑫物业)、冯晓确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告吴欣的委托诉讼代理人邵阳、吴立岚、原告王钟华、陈植芬、被告华鑫物业委托诉讼代理人姚建平、赵顺烨到庭参加诉讼。被告冯晓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴欣、王钟华、陈植芬向本院提出诉讼请求：确认两被告于2015年12月25日签订的延长原《物业管理服务合同》履行期两年的《物业管理服务合同续期协议》无效。事实和理由：原告是枫林路269弄金星苑小区的业主，最近突然知悉没有依法向枫林街道备案的金星苑业委会主任冯晓在2015年12月卸任后、在没有经过广大业主同意、没有告知业主的情况下越权和从未经业主聘任的华鑫物业(金星苑前期物业公司系开发商上海广电房地产有限公司投资的上海广电物业发展有限公司，始终没有被金星苑聘任过，2013年在上海广电物业发展有限公司财产清算没有结束、维修基金没有审计的情况下，事先没有告知业主就自行并入了华鑫物业)签署了没有依法召开过业主大会、没有让业主知情、没有业主大会盖章、也没有华鑫物业公司法人代表签字的延长两年的协议，侵犯了业主的权益。原告认为，两被告在代理权终止后以被代理人的名义恶意联手签署协议，对业主显失公平，瞒着业主签署至今未公示，实属欺骗，内容又损害集体及第三人利益且损害社会公共利益，违反法律法规的强制性规定，符合合同法第五十二条合同无效的规定，又违反物权法第七十六条(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分建筑面积总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的法律，也违反业主委员会由五人以上单数组成，任期为三到五年的规定。故原告提出上述诉请。华鑫物业辩称，不同意原告的诉讼请求。华鑫物业和金星苑业主委员会签署的协议合法有效，服务期限到2017年12月31日，且已经经过备案，在另案物业纠纷判决中也得到法院的确认。业主大会的决议对全体业主均有约束力，是否取得业主授权是业主与业主委员会之间的矛盾，不能损害善意第三人的利益。本案另一被告是个人，不是本案的适格主体，原告的诉请于法无据。冯晓提供书面答辩意见称，金星苑业委会自2004年启动换届，最后在枫林街道和房办的支持下，小区第二届业委会于2007年8月经业主大会选举换届成功，并且连任两届。业主委员会是由业主大会选举产生的，依法履行职责，本人作为业委会主任主持日常工作，不是原告该诉请的诉讼主体。本院认定事实如下：原告吴欣、王钟华、陈植芬系上海市徐汇区枫林路269弄金星苑小区业主。2011年1月13日上海市徐汇区金星苑业主大会、业主委员会进行备案登记，业委会负责人冯晓、郑某某、林某某。2013年12月19日，金星苑业主大会与上海广电物业发展有限公司签订《物业服务合同》，就物业服务管理事项进行约定，合同有效期为2014年1月1日至2015年12月31日止。2014年10月26日，金星苑业主委员会、上海广电物业发展有限公司(清算小组)与华鑫物业签订《物业管理服务合同补充协议》，主要内容为：鉴于上海广电物业发展有限公司自2014年10月24日起依法注销并入母公司华鑫物业，各方同意在本小区选聘新的物业公司之前由华鑫物业承继广电物业的权利义务。金星苑业主委员会、上海广电物业发展有限公司签订的物业服务合同于2015年12月31日到期，经业主代表讨论决定由华鑫物业继续履行合同，合同结束后由金鑫苑业主大会依法选聘新的物业服务企业。执行期物业管理服务合同所有条款和约定不变。2015年12月25日，金星苑小区业主委员会(甲方)与华鑫物业(乙方)签订《物业管理服务合同续期协议》，主要内容为：一、甲乙双方2013年12月19日签订的物业服务合同和2014年10月26日签订的物业管理服务合同补充协议于2015年12月31日到期，甲方业主大会、业主委员会与乙方关于物业服务合同的签订工作在具体协商进行中，为保持物业服务管理连续性，经业委会讨论同意并与华鑫物业协商一致双方2013年12月签订的物业管理服务合同延长履行期，甲乙双方仍按物业管理服务合同履行权利义务，双方确认履行期延长至2017年12月31日。二、延长履行期的物业管理服务合同所有条款和约定不变。三、若本协议续期期间金星苑成立新一届业主委员会则本协议自动失效，届时由新业委会和业主大会依法依规选聘新的物业服务企业。落款处甲方由金星苑业主委员会盖章及冯晓签名，乙方由华鑫物业盖公司章及合同章。2016年10月14日，上海市徐汇区物业管理综合服务中心向华鑫物业出具《徐汇区住宅物业服务合同备案证明》，备案主要内容为上海市徐汇区金星苑业主大会为委托单位，物业服务合同期限自2014年1月1日至2017年12月31日止，该备案证明盖有上海市徐汇区住房保障和房屋管理局物业科物业服务合同备案章。庭审中，原告表示该届业委会任期是2011年1月13日至2016年1月13日，新一届的业委会正在筹备中，目前由改选领导小组在履行业委会职责。上述事实，有当事人陈述、续期协议、备案证明等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于被告诉讼主体，原告认为，法律规定选聘物业公司应召开小区业主大会，经三分之二业主同意才能通过，业委会主任按照业主大会决定签署文件，但是延长两年的协议未依法召开业主大会，并且冯晓业委会主任的任期已经到期了，冯晓是利用自己的权利盖了业委会的印章。经本院释明后，原告仍然坚持起诉冯晓。原告称协议上业委会的印章是假的，但未提供充分证据证明，本院不予采信。根据审理查明的事实，《物业管理服务合同续期协议》的签署时间为2015年12月25日，冯晓作为业委会负责人尚在任期内，且协议盖有金星苑业委会印章，冯晓代表业委会在任期内与物业公司签订续期协议，系职务行为，故续期协议的合同当事人为金星苑业主委员会与华鑫物业，原告的诉请是要求确认续期协议无效，故原告起诉冯晓作为被告，于法无据，应予以驳回。被告冯晓经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：驳回吴欣、王钟华、陈植芬的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由吴欣、王钟华、陈植芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　徐　红二〇一七年五月二日书记员　姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”