（2016）苏0582民初6213号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-19
案件名称
周志高与金新城置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周志高,金新城置业集团有限公司,中国银行股份有限公司张家港分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初6213号原告：周志高。委托诉讼代理人：赵胜霞，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张进，江苏联合-合力律师事务所律师。被告:金新城置业集团有限公司，住所地张家港经济开发区（杨舍镇斜桥村8组）法定代表人：许培新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民路人民中路111号。负责人：钱海刚，该行行长。委托诉讼代理人：蒋永新，该行职员。原告周志高与被告金新城置业集团有限公司（以下简称金新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，金新城公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2016年7月22日裁定驳回金新城公司对本案管辖权提出异议。金新城公司不服提出上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年8月29日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，分别于2017年1月5日、3月3日公开开庭进行了审理，原告周志高的委托诉讼代理人赵胜霞、被告金新城公司的委托诉讼代理人李永安均参加了第一次庭审，原告周志高及其委托诉讼代理人张进、被告金新城公司的委托诉讼代理人李永安均参加了第二次庭审。嗣后，本院通知中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）为本案第三人参加诉讼，并于2017年4月24日分开开庭进行了审理，原告周志高的委托诉讼代理人赵胜霞、被告金新城公司的委托诉讼代理人李永安、第三人中行张家港分行的委托诉讼代理人蒋永新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周志高向本院提出诉讼请求：1、解除其与金新城公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除其与中行张家港分行签订的个人一手住房贷款合同；3、金新城公司返还购房款807194元,并支付利息损失（以807194元为基数，自2013年11月9日起按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）；4、金新城公司支付其已向第三人归还的贷款本金及利息；5、金新城公司直接向第三人偿付剩余银行贷款本息；6、承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年10月31日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于湖滨水岸的房屋，其中住宅面积为345.03平方米，储藏室为25.42平方米，房屋总价款为2677194元，为此原告自付了首付款807194元，并通过银行按揭支付了余款187万元。嗣后原告发现被告即将交付的房屋住宅面积缩水至225.41平方米，储藏室变为31.9平方米，缩水的住宅面积133.98平方米变为储藏室2。现原告认为，被告即将交付的房屋与双方合同约定不符，为此来院起诉。被告金新城公司辩称：1、原告在签订购房合同时，涉案房屋已基本竣工是准现房，其也实地时行了察看，涉案房屋的户型、结构、层高等始终未有变化，只是负一层的产权登记为储藏室，对原告使用涉案房屋并未有任何影响，而且负一层登记为储藏室，在税收、物业费及维修基本等方面均有优惠，相比之下，将负一层产权登记为住宅的房屋更容易出售且售价更高，对原告的利益不产生任何影响。2、根据原、被告签订的购房合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定的条款处理即产权按登记部门核准的面积计算”，原告不享有合同解除权。3、即使原告有合同解除权，解除权应当在发生之日一年内行使，逾期不行使的，也归于消灭。被告于2014年1月3日向原告邮寄了交房通知书和结算清单，但原告直至2016年6月份才起诉解除合同，原告不可能在约定交房期限两年之后才知悉房屋情况，故周志高的解除权已消灭。第三人中行张家港分行称，在贷款本息结清的情况下，其同意解除贷款合同。本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，周志高与金新城公司签订一份《房屋定购单》，载明周志高向金新城公司定购湖滨水岸17栋1楼01型洋房（建筑面积约为345.03㎡,房价总额为2593680元）及一个编号为C09的储藏室（面积为25.42㎡,价格为152520元）。2013年10月31日，周志高与金新城公司签订了一份合同编号为Y2013009948的《商品房买卖合同》，合同约定，周志高向金新城公司购买该公司开发的位于湖滨水岸第17幢1单元101号的房屋及编号为C09的储藏室（以下简称涉案房屋），其中住宅建筑面积共345.03平方米，储藏室位于17幢储藏室C09，建筑面积25.42平方米。房价款按建筑面积计算，住宅单价每平方米7317.259元，金额2524673.87277元，储藏室单价每平方米6000元，金额152520元，房屋总价款为2677194元。第六条一、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：产权按登记部门核准的面积计算。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比为（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。二、其它差异的处理……第七条付款方式及期限……买受人于2013年10月31日前付清首付款807194元，余款187万元买受人申请贷款于签约完成后5个工作日内办理完成。如因买受人原因（包括银行贷款政策变化）而致银行未全部或部分批准买受人贷款申请的，买受人应于出卖人通知之日起7日内由现金补足，否则承担违约责任……第九条交付期限出买人应于2014年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2、第四条所列权利瑕疵已消失……第十二条房屋交付和接收商品房达到约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人按第十条约定承担……嗣后，借款人周志高、抵押人周志高、申凤娟、中行张家港分行（贷款人、抵押权人）、金新城公司（保证人、开发商）签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号为2013年中银合住字第1117号），约定周志高因购买涉案房屋并以该房屋向中行张家港分行申请个人房产抵押贷款金额为187万元，贷款期间240个月，周志高在委托中行张家港分行在贷款发放后，将贷款资金一次性划入金新城公司账户，贷款以按月等额本息还款方式，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）金新城公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证。该合同附件二《抵押物清单》载明抵押人周志高、申凤娟以涉案房屋为抵押物向中行张家港分行提供了抵押。后中行张家港分行全额发放了贷款。2014年1月3日起，周志高逐月向中行张家港分行归还贷款本息至今。2013年11月8日，金新城公司向周志高开具了金额为807194元、款项性质为预收购房款的销售不动产统一发票，2013年11月21日，金新城公司又向周志高出具了金额为187万元、收款方式为合中贷款、款项摘要为17幢101房款的收款收据。2013年11月28日，张家港市房产测绘队出具一份《房产测绘成果报告》（以下简称测绘报告1），载明涉案房屋的成套住宅建筑面积为225.41平方米（位于1层），C01储藏室的建筑面积为31.9平方米、C25储藏室的建筑面积为133.98平方米（储藏室均位于-1层）。2013年12月31日，湖滨水岸多层1＃-17＃楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，载明：该工程竣工日期为2013年12月27日，备案日期为2013年12月31日，张家港市住房和城乡建设局同意该工程竣工验收备案。2014年1月6日，张家港市房产管理中心就湖滨水岸1-17幢住宅及地下汽车位向金新城公司出具了《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2016年3月24日，周志高委托律师向金新城公司出具了一份《律师函》（主要内容为：金新城公司与其签订的商品房买卖合同约定其要购买的涉案房屋的住宅建筑面积为345.03平方米、1个储藏室面积为25.42平方米，但涉案房屋现变成了住宅建筑面积为225.41平方米、储藏室1的建筑面积为31.9平方米、凭空多了一个储藏室2的建筑面积为133.98平方米，交付的房屋与合同约定不符，故要求退房）。后周志高通过顺丰速运方式向金新城公司邮寄了该《律师函》。审理中，金新城公司认可收到该邮件。审理中，周志高及中行张家港分行均表示涉案房屋未办理抵押权预告登记。上述事实，有房屋定购单、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、律师函、个人一手住房贷款合同、贷款还款明细清单、竣工验收备案表、商品住宅交付使用通知书、及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。审理中，被告金新城公司作如下陈述：原、被告签订购房合同的时间为2013年10月31日，距离约定的交房时间仅剩两个月，涉案房屋当时已是准现房，原告系在充分了解了涉案房屋的具体情况后才签订的购房合同，涉案房屋是一楼下沉式的即一楼加上负一楼，负一楼是地下室，地面上没有窗户，房子外面有一个楼梯可以通到负一楼，楼梯下去的地方有一个窗户，所以住宅单价较之其他楼层便宜才7000余元，其他楼层的单价高达9000余元。双方签合同时，其公司对涉案房屋住宅面积确定为345.03平方米是依据测绘部门的预测绘报告，但之后正式的测绘报告文本将涉案房屋的负一楼133个平方米确定为储藏室。其公司已于2014年1月3日以挂号信的方式向原告邮寄了交房通知，通知中对相关费用的结算已列明了清单。为此金新城公司提交了如下证据：1、落款日期为2012年4月9日的《房产测绘成果报告》（以下简称测绘报告2,与测绘报告1不同的是未加盖张家港市房产测绘队的公章，且在报告封面上注明此面积为参照图纸计算所得，仅供参考，不得作为其他依据或挪作其他用途，载明，湖滨水岸17幢101建筑面积为345.03平方米，C09储藏室建筑面积为27.15平方米）；2、《湖滨水岸入伙通知书》（照片，载明，金新城公司通知周志高湖滨水岸别墅区项目已通过竣工验收，确定自2014年1月8日开始交房，于2014年1月13日前往办理收房手续，并通知周志高预付相关费用，其中载明了欲交付的涉案房屋实测面积为225.41平方米）、国内挂号信函收据（载明，收寄邮戳日期为2014年1月3日16时，收件人姓名为周志高）。原告周志高质证后认为，其购房时被告表示负一楼除了一个汽车库外，其他的都是住房面积，对于测绘报告2其之前也没有见过，该报告与正式的测绘文本即测绘报告1不同，如果是因为测绘部门出具的测绘报告2误导了被告，被告也应去找测绘部门，与原告无关，现在负一楼的面积登记为储藏室2，会造成房屋的价值完全不一致，系被告根本违约。挂号信其没有收到，2014年1月之后，因为涉案房屋一直漏水，负一层地上都是水，被告员工还陪其去了涉案房屋好几次，涉案房屋一直由被告出面维修，直到2016年3月被告才电话联系其让其去结算，并给了其一张结算清单的复印件，其发现建筑面积不对，其就联系了律师。周志高为此还提交了《湖滨水岸住宅结算清单》（复印件，载明涉案房屋住宅建筑面积为225.41平方米、单价8172.211元，储藏室编号为17幢储藏室C09、C25，其中储藏室1建筑面积为31.9平方米，单价为6000元，储藏室2建筑面积为133.98平方米，单价为5000元，住宅维修基金为27049元，储藏室维修基金为7465元，合计金额为2737912元）。金新城公司对该份证据的真实性没有异议，但认为该份材料系其于2014年1月3日通知原告来办交房手续时一并邮寄给原告的。第三人中行张家港分行表示由法院依法认定。审理中，被告金新城公司申请法院至邮政局调查上述挂号信的送达情况，嗣后，本院依法至张家港市邮政局进行了查询，该局出具一份《证明》，主要内容为：该信件由于已超过查询期限，且相关档案已按规定销毁，故无法办理查询。原、被告及第三人对该份证明均无异议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告应向原告交付的房屋的住宅建筑面积为345.03平方米（一层+负一层除C09储藏室之外的面积）及C09储藏室，但现涉案房屋的负一层除C09储藏室之外的面积由原来的住宅面积变更为编号为C25的储藏室，该变更系对该部分面积性质的变化，不属于被告辩称的房屋面积的差异，众所周知，房屋除了有居住使用的功能外，还有保值、增值投资的功能，房屋面积由住宅变为储藏室后，虽然该房屋的外观未有改变，但势必对房屋的价值产生重大不利的后果，被告构成根本违约，原告有权据此要求解除合同。被告虽辩称原告未于解除条件成立之日起一年内向其要求解除致解除权消灭，但被告现提供的证据不足以证明原告知晓涉案房屋负一层除C09储藏室之外的面积已变更为储藏室，故本院采信原告的说法，即原告于2016年3月拿到结算清单后才知道负一层的住宅面积变为了储藏室，其签订合同的目的已无法实现，原告可以解除合同，对被告的辩称意见本院不予采纳。根据原告提供的顺风快递面单，其于2016年3月24日向原告邮寄了通知被告解除购房合同的律师函，但其未能提供邮寄回执，故被告何时收到该函件本院无法确认，因庭审中被告认可该律师函已收悉，故本院确认涉案《商品房买卖合同》解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与第三人中行张家港分行签订的按揭贷款合同，于法有据，本院予以支持。因本案将商品房买卖合同纠纷及按揭贷款合同纠纷合并审理，本案的案由应更改为商品房预售合同纠纷及按揭贷款合同纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应将原告已支付的房款807194元返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但被告占有原告预交的房款后，原告可期待利益落空，将导致原告缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故原告已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自原告支付之日起计算至实际付款之日止。因此，原告要求被告返还已付购房款807194元并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。原告应当返还第三人已发放的全部贷款，第三人应当返还原告已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于原告，原告还应当向第三人承担损害赔偿责任。该部分最终可计入商品房买卖合同项下因被告违约而致原告损失的组成部分，不过，第三人的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。涉案商品房买卖合同因被告违约而解除时，被告本应将收到的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还给原告，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定直接由被告将按揭贷款及原告应当赔偿第三人的损失部分直接支付给第三人，将原告支付的首付款及应当赔偿原告的其他损失支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条及其他相关法律规定，判决如下：一、确认原告周志高与被告金新城置业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013009948）解除。二、解除原告周志高与第三人中国银行股份有限公司张家港分行签订的《个人一手住房贷款合同》。三、被告金新城置业集团有限公司应于判决生效之日起十日内向原告周志高返还购房款807194元并赔偿利息损失（以807194元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年11月9日起计算至实际给付之日止）。四、被告金新城置业集团有限公司应于判决生效之日起十日内向原告周志高支付其已向第三人中国银行股份有限公司张家港分行归还的贷款本金（计算至判决生效之日止，以中国银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告金新城置业集团有限公司应于判决生效之日起十日内向原告周志高赔偿计算至判决生效之日止原告周志高已向第三人中国银行股份有限公司张家港分行支付的贷款利息（以中国银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、被告金新城置业集团有限公司应于判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司张家港分行偿还原告周志高自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28218元，由被告金新城置业集团有限公司负担。该款原告周志高已预交，本院不再退还，由被告金新城置业集团有限公司在履行本判决时直接给付原告周志高。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长 路骊珠人民陪审员 周汉忠人民陪审员 缪 安二〇一七年五月二日书 记 员 宗 敏 来源：