（2015）皖民四终字第00611号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-17
案件名称
徐兵、李季伍等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐兵,李季伍,赵留生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)皖民四终字第00611号上诉人（原审原告）：徐兵。上诉人（原审原告）：李季伍。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王飞，安徽奇胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵留生。委托诉讼代理人：赵波，男，汉族，1982年7月8日出生，系赵留生之子，住址同上，委托诉讼代理人：张华峰，安徽知秋律师事务所律师。上诉人徐兵、李季伍与上诉人赵留生因房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2016年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人徐兵、李季伍及共同委托诉讼代理人王飞，上诉人赵留生的委托诉讼代理人赵波、张华峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐兵、李季伍上诉请求：1、撤销原判，改判赵留生给付徐兵、李季伍补偿款1087997.22元；2、本案一、二审案件受理费由赵留生负担。事实与理由：1、原判认定的314.66㎡×（700元/㎡+1200元/㎡）=597854元中，1200元/㎡补偿属于营业用房补偿，700元/㎡补偿属于有证房产补偿，事实认定错误。实际上，700元/㎡的补偿也属于营业用房补偿；2、租赁屋的电气改造工程系徐兵、李季伍出资改造，该费用属于征迁补偿范围，理应由赵留生补偿徐兵、李季伍。原判认定征迁协议中没有57158.47元的电气改造补偿费，据此驳回徐兵、李季伍的该项诉请错误。赵留生辩称：1、一审时,徐兵、李季伍提交的征迁协议中明确载明700元/㎡的补偿费属于有证房产补偿，应补偿给业主赵留生；2、关于电气改造费用，征迁协议中没有该项补偿费用。请求法院驳回徐兵、李季伍的上诉。赵留生上诉请求：1、撤销原判，将案件发回重审，或改判赵留生补偿徐兵、李季伍502115.9元；2、本案一、二审案件受理费由徐兵、李季伍负担。事实与理由：1、由于徐兵、李季伍不交付租赁屋钥匙，导致房屋不能及时交付拆除，造成赵留生的提前签约奖励158830.5元被扣除，因此产生的损失应从徐兵、李季伍补偿款中扣除；2、征迁协议明确了1200元/㎡的补偿系给予积极签订补偿协议的奖励，而签订征迁协议的主体是赵留生，因此，该1200元/㎡的奖励应属于赵留生；3、关于楼梯与走廊的补偿费，原判既然不予认定，那也不应认定为营业用房补偿。徐兵、李季伍辩称：1、关于提前签约奖励，赵留生未提供证据证明已被扣除，具体奖励在征迁协议中有明确记载；2、一审庭审中，双方有争议的补偿项目仅包括2、3、5、17、31、32项，其余补偿项目已确认无异议。请求法院驳回赵留生的上诉。徐兵、李季伍一审诉讼请求：1、赵留生立即支付徐兵、李季伍1557166元补偿费；2、本案诉讼费由赵留生负担。一审法院认定：2010年12月10日，徐兵、李季伍（乙方）与赵留生（甲方）签订一份《整楼出租协议》，约定：赵留生将位于滁州扬子办事处林西村综合楼南侧门面1－4门面四层楼房及后院出租给徐兵、李季伍。租赁时间为五年，即2011年3月10日至2016年3月10日止，前两年租金为每年6万元，后叁年租金为每年7万元。付款方式：每年年底1月1日前一次性付清，并交3万元押金。如承包期内政府拆迁，政府营业用房补偿费各得一半，营业损失补助费由徐兵、李季伍所得，内外装潢补偿费由徐兵、李季伍所得，赵留生一次性得10万元。合同签订后，徐兵、李季伍将涉案租赁屋进行装潢并用于经营宾馆。2013年3月，滁州市因清流河二期项目综合治理需征收清流河二期范围内的房产，涉案租赁屋在征收范围内。2013年6月9日，征迁人滁州市土地储备中心与赵留生签订一份《集体所有土地上房产征迁补偿安置协议书》，约定：装潢及附属物补偿为：1、简易房：53.76×280＝15052.8元；2、简搭：49.76×60＝2985.6元；3、简搭：30.9×60＝1854元；4、围墙：34.62×60＝2077.2元；5、硬化地：417×40＝16680元；6、防撬门：1×650＝650元；7、卷闸门、铁楼梯、广告牌、铝塑顶：248.69×100＝24869元；8、三相四线：1800×2＝3600元；9、镜面砖：311.07×60＝18664.2元；10、强化地板：280.92×40＝11236.8元；11、大理石板：111.16×100=11116元；12、乳胶漆：675.21×20=13504.2元；13、墙砖、石膏顶、钙塑、涂板：828.81×30=24864.3元；14、木制顶：317.28×40=12691.2元；15、套装门：26×350=9100元；16、隔热层：186.06×280=52096.8元；17、外墙砖：873.84×30=26215.2元；18、面盆：251×50=3750元；19、空调：2×180=360元；20、坐便器：25×260=6500元；21、固定柜：59.15×120=7098元；22、玻璃隔断、地弹门：102.31×100=10231元；23、大理石地：48.63×100=4863元；24、墙纸：1173.93×20=23478.6元；25、硬包：47.92×40=1916.8元；26、工艺吊：34.65×40=1386元；27、固定柜：60×120=7200元；28、防撬门：4×650=2600元；29、下水道：80×50=4000元；30、蓄水池：60×120=7200元；31、停业停产补助：647.73×30×4=77727.6元；32、一层一进：60.58×（800+500）=78754元、314.66×（700＋1200）=597854元、14.25×1300=18525元；33、青山评估（金域宾馆拆迁工程）：472643.12元；34、补青山评估26664.63（含建设工程造价书3000元）。被征迁房合计补偿2833771.52元，安置房合计金额为2534193元。双方确认上述补偿项目中属于赵留生的为第1、4、6、8、16项及34项中建设工程造价书3000元；属于徐兵、李季伍的为第7、9、10、11、12、13、14、15、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、30、33、34项中的23664.63元；有争议的项目为第2、3、5、17、31、32项。第29项双方认可各得一半。上述第2、3项系徐兵、李季伍搭设。另查明：一层一进中的60.58×（800+500）=78754元，是对赵留生自用房产补偿，不在徐兵、李季伍承租范围内；314.66×（700＋1200）=597854元中，1200元/㎡的补偿属于营业用房补偿，700/㎡的补偿属于有证房产补偿；14.25×1300=18525元是对楼梯和走廊补偿，该楼梯和走廊在徐兵、李季伍租赁范围内；647.73×30×4=77727.6元系停业停产补助，应由徐兵、李季伍所得。赵留生已领取的安置房合计金额为2534193元。一审法院认为，涉案《整楼出租协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因涉案租赁屋被征迁，赵留生与滁州市土地储备中心于2013年6月9日签订《集体所有土地上房产征迁补偿安置协议书》，该征迁协议详细列明了被征迁房屋补偿的范围、项目及金额。徐兵、李季伍依据涉案《整楼出租协议》的约定主张其权利，符合法律规定，应予支持。赵留生认可属于徐兵、李季伍的补偿项目为征迁协议中第7、9、10、11、12、13、14、15、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、30、33、34项中的23664.63元及第29项的一半，该部分金额为697186.85元（24869元＋18664.2元＋11236.8元＋11116元＋13504.2元＋24864.3元＋12691.2元＋9100元＋360元＋6500元＋7098元＋10231元＋4863元＋23478.6元＋1916.8元＋1386元＋7200元＋2600元＋2000元＋7200元＋472643.12元＋23664.63元）。有争议的项目为征迁协议中第2、3、5、17、31、32项。因第2、3两项系徐兵、李季伍搭设，故第2、3项的补偿4839.6元（2985.6元＋1854元）应由徐兵、李季伍所得。涉案《整楼出租协议》约定，如承包期内政府拆迁，政府营业用房补偿费各得一半，营业损失补助费由徐兵、李季伍所得，内外装潢补偿费由徐兵、李季伍所得，赵留生一次性得10万元。根据上述约定，征迁协议中第5、17项的补偿42895.2元（16680元＋26215.2元）应由徐兵、李季伍所得。第31项停业停产补助647.73×30×4=77727.6元应由徐兵、李季伍所得，且赵留生予以认可。第32项14.25×1300=18525元，是对楼梯和走廊的一层一进营业用房补偿，该楼梯和走廊在徐兵、李季伍租赁范围内，依据合同约定，故该部分补偿双方各得一半。故楼梯和走廊的补偿9262.5元（18525元÷2）应由徐兵、李季伍所得。第32项314.66×（700＋1200）=597854元中1200/㎡的补偿，属于营业用房补偿，依照合同约定，该部分补偿各得一半，应由徐兵、李季伍所得188796元（314.66×1200÷2）；700/㎡补偿属于有证房产补偿，应由业主赵留生所得。另依照合同约定，徐兵、李季伍应支付赵留生10万元。综上，徐兵、李季伍应得补偿款为920707.75元（（697186.85元＋4839.6元＋42895.2元＋9262.5元＋188796元＋77727.6元－10万元）。关于徐兵、李季伍主张的57158.47元电气改造工程补偿款，因征迁补协议中无该项内容，且赵留生亦未实际领取该笔款项，故徐兵、李季伍该项诉请，于法无据，不予支持。徐兵、李季伍认可征迁协议中第1、4、6、8、16项及34项中建设工程造价书3000元，应由赵留生所得，故予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、赵留生于判决生效后十日内给付徐兵、李季伍补偿款920707.75元；二、驳回徐兵、李季伍的其他诉讼请求。一审案件受理费18814元，由徐兵、李季伍负担7690元，赵留生负担11124元。二审庭审中，赵留生新提交两份证据如下：证据1、菱溪村民委员会的证明。证明金玉宾馆前广场及澡池是赵留生经营浴室时就已存在，系赵留生自建，与徐兵、李季伍无关。徐兵、李季伍质证意见：对该证据的真实性有异议，村民委员会不具有出具这份证据的能力。本院认证：该证据无具体负责人员签字，不符合证据形式要求，且无其他证据予以佐证。因此，对该证据的证明力，本院不予确认。证据2、双方于2011年8月6日签订的《协议书》，该协议书明确了征迁协议中第2项、第3项的简搭如遇到政府拆迁，该部分补偿与徐兵、李季伍无关。徐兵、李季伍质证意见：对该证据的真实性不持异议，但后面的注是后期添加的，不是李季伍写的。因此，对该证据的证明目的不予认可。本院认证：经审查，该证据载明乙方（徐兵、李季伍）自建的保安室乙方有权使用，但政府拆迁，乙方无权要求补偿。因此，对该证据的三性及证明目的，本院予以确认。本案征迁协议中第2项补偿费2985.6元，第3项补偿费1854元，合计4839.6元，应由赵留生所得。此外，据一审法院制作的问话笔录记载：14.25×1300=18525元系对楼梯和走廊补偿，该楼梯和走廊由赵留生使用，承租户未使用，应属于赵留生。赵留生质证意见：对该笔录三性不持异议。徐兵、李季伍质证意见：对该笔录的真实性不持异议。但楼梯和走廊属于徐兵、李季伍租赁范围，其补偿应由徐兵、李季伍所得。一审法院认证：该楼梯和走廊属于徐兵、李季伍租赁范围，故对笔录中上述内容不予确认。本院认证：经审查，涉案《整楼出租协议》约定：如承包期内政府拆迁，政府营业用房补偿费各得一半，营业损失补助费及内外装潢补偿费由徐兵、李季伍所得，赵留生一次性得10万元。涉案征迁协议中对楼梯和走廊的补偿既不属于政府对营业用房的补偿，也不属于对营业损失的补助，更不属于内外装潢补偿。在双方约定不明的情况下，即使属于承租人承租范围，该补偿也应由业主所得。因此，本院确认涉案征迁协议中对楼梯和走廊的补偿费18525元，应由赵留生所得。除上述证据外，当事人双方的举证及质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。本院对原判认定的事实予以确认。本院二审另查明：2011年8月6日，赵留生（甲方）与徐兵、李季伍（乙方）签订一份《协议》，该协议主要约定：1、乙方有权自建并有权使用保安室；2、乙方自建保安室的人工费、材料费，今后如遇政府拆迁，乙方无权要求补偿款，甲方可视当时情况适当补偿。政府补偿与乙方无关。本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一审法院判决赵留生给付徐兵、李季伍920707.75元补偿费是否正确。（一）关于涉案征迁协议第32项中1200元/㎡与700元/㎡的补偿性质。徐兵、李季伍上诉认为1200元/㎡补偿属于营业用房补偿，700元/㎡补偿不是有证房产补偿，也属于营业用房补偿。赵留生上诉认为700元/㎡补偿是有证房产补偿，1200元/㎡补偿系在规定时间内签订补偿协议的，再给予1200元/㎡奖励。经审查，涉案征迁协议第32项中，该营业用房面积为314.66㎡，补偿标准为（700元+1200元）/㎡。由于双方对该项补偿标准性质发生争议，一审法院咨询拆迁负责人员，拆迁负责人员答复：700元/㎡补偿属于有证房产补偿，1200元/㎡补偿属于营业用房补偿。本院认为，在将1200元/㎡补偿认定为营业用房补偿的情况下，若将700元/㎡补偿也认定为营业用房补偿，则业主的有证房产得不到拆迁补偿，于理不合。在将700元/㎡补偿认定为有证房产补偿的情况下，若将1200元/㎡补偿认定为拆迁奖励补偿，则承租人的营业用房损失得不到补偿，亦于理不合。因此，拆迁负责人员的上述答复合情合理，本院予以采纳。徐兵、李季伍及赵留生的此节上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。（二）关于涉案电气改造工程补偿费57158.47元。徐兵、李季伍上诉又认为涉案电气改造工程系徐兵、李季伍出资改造，该笔费用属于征迁补偿费用，理应由徐兵、李季伍所得。经审查，涉案征迁协议中没有该笔补偿费用，且徐兵、李季伍亦未提供证据证明赵留生领取过该笔补偿费用。因此，徐兵、李季伍此节上诉请求，于法无据，本院不予支持。（三）关于涉案楼梯与走廊补偿费18425元及搭建补偿费4839.6元。赵留生上诉主张涉案楼梯与走廊补偿费不属于营业用房补偿，不应补偿给徐兵、李季伍。经审查，该补偿未按1200元/㎡营业用房补偿标准予以计算，显然不属于营业用房的补偿，也不属于营业损失的补助，更不属于内外装潢的补偿。在双方约定不明的情况下，即使属于承租人承租范围，该补偿亦应由业主赵留生所得。因此，一审法院判决赵留生将该项补偿费支付给徐兵、李季伍，依据不足，本院予以纠正。关于涉案征迁协议中第2项、3项搭建补偿费，依照2011年8月6日的《协议》约定，徐兵、李季伍无权主张上述补偿费。因此，一审法院判决赵留生将上述补偿费支付给徐兵、李季伍，显属不当，本院予以纠正。因此，赵留生应支付徐兵、赵留生的补偿费为897443.15元（920707.75元-18425元-4839.6元=897443.15元）。关于赵留生上诉要求徐兵、李季伍承担的158830.5元奖励损失，因该项诉请属反诉内容，本案赵留生未提起反诉，因此，本院不予审查。综上，赵留生的上诉请求及理由部分成立，应予支持；徐兵、李季伍的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原判认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00045号民事判决；二、赵留生于本判决生效后10内给付徐兵、李季伍补偿款897443.15元补偿款；三、驳回徐兵、李季伍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费11225元，由徐兵、李季伍负担8225元，赵留生负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 张跃芳代理审判员 王依胜代理审判员 李周洋二〇一七年五月二日书 记 员 唐 婷 搜索“”