（2017）苏08民终550号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-08
案件名称
水海涛、王娟与涟水东鼎置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
水海涛,王娟,涟水东鼎置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终550号上诉人（原审原告）：水海涛。上诉人（原审原告）：王娟。委托诉讼代理人：王飞，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀兰，江苏六仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：涟水东鼎置业有限公司。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：于中权，江苏光剑律师事务所律师。上诉人水海涛、王娟因与被上诉人涟水东鼎置业有限公司（以下简称东鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2016）苏0826民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人水海涛及其与王娟的共同委托诉讼代理人赖秀兰，被上诉人东鼎公司的委托诉讼代理人于中权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。水海涛、王娟上诉请求：1、增加一审判决第一项中一楼商铺租金21977.87元（暂定）。判决被上诉人按日租金2元/㎡支付一楼商铺租金、占用使用费至返还商铺之日，共计54700元（自2015年8月1日暂算至2017年1月7日共计525天租金或占用使用费共计42798元，2014年8月1日至2015年7月31日期间拖欠一楼商铺租金共计11902元）；2、撤销一审判决第二项，判决被上诉人返还一楼商铺，判决被上诉人按日租金0.45元/㎡支付二楼商铺租金或占用使用费至返还商铺之日（自2015年8月1日暂算至2017年1月7日525天租金，共计9629.55元）；3、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院仅判处被上诉人支付一楼商铺租金32722.13元存在事实认定错误和法律适用错误。被上诉人并未在“授权范围内”与第三人订立合同。上诉人并未将商铺租金价格决定权授予被上诉人，但被上诉人与第三人订立合同时多次超越代理权限，擅自下调一楼商铺租金价格。在《委托经营协议》中特别约定了租金价格由业主委员会确定。根据一审法院所认定的“一楼商铺2011年8月1日至2014年7月31日期间租金已抵扣房款”的事实，上诉人与被上诉人约定的一楼商铺日租金应为2.03元/㎡。上诉人擅自将一楼租金确定为1.2元/㎡，即使按照上诉人签署的“租金返还确认表”，在该表上被上诉人同时承诺补给上诉人调整后的租金，上诉人在租金确认表上的签字行为并不是对一楼租金为1.2元/㎡的认可；2、被上诉人存在严重损害委托人权利的行为。第一，被上诉人擅自将已经生效的一楼商铺日租金1.6元/㎡及1.68元/㎡下降为1.2元/㎡严重损害了上诉人的利益，其擅自下调租金的行为属于故意违背委托人意愿的行为，该行为有违委托合同中受托人对委托人的忠实义务。第二，上诉人多次拖欠租金损害了上诉人的权利，被上诉人拖欠2015年8月1日至2016年7月31日期间的所有租金。一审法院认定被上诉人并未支付2015年8月1日至今的租金，但被上诉人至今未完成上述租金的支付义务。被上诉人以上诉人拒绝签字确认为由进行抗辩，该抗辩没有法律依据。被上诉人也拖欠上诉人2014年8月1日至2015年7月31日的租金，被上诉人至少存在拖欠7个月租金的违约事实，即使按照一审判决认定的租金金额，被上诉人仍欠付1227.4元租金。被上诉人抗辩该款项为代上诉人缴纳的5%的税金，但是未能提供任何税务发票，且我国也没有5%的个人所得税的税种。第三，被上诉人从未向上诉人汇报委托事务的进展情况，损害了委托人的知情权和租金权益。被上诉人与承租人签订租赁合同及相关补充协议时从未向上诉人披露过，也没有将相关合同给上诉人看；3、一审法院认定上诉人“要求解除协议”属于事实认定错误。上诉人与被上诉人之间的《委托经营协议》已在诉前解除。上诉人享有《合同法》第94条第1款第3项、第4项的一般法定解除权和《合同法》第410条规定的特别法定解除权。上诉人已在诉前于2016年5月12日依法向被上诉人发出通知解除委托经营协议，根据《合同法》96条，上诉人与被上诉人的《委托经营协议》自解除通知到达对方时解除。被上诉人未在法定期限内行使合同解除权意味着放弃行使解除异议权，在被上诉人收到解除通知以后，其还承诺归还商铺；4、《委托经营协议》解除后，被上诉人应按照日租金2元/㎡向上诉人支付一楼商铺租金及损失（或占有使用费）并返还一楼、二楼商铺，按照0.45元/㎡支付二楼商铺租金损失。一审法院仅判决被上诉人返还二楼商铺违背一、二楼商铺是整体商铺的事实，被上诉人使用二楼商铺必须经自家一楼商铺方可进入，违反了《物权法》“物尽其用”的原则。被上诉人东鼎公司答辩称：1、上诉人要求增加一楼商铺租金21977.87元无事实和法律依据。被上诉人与上诉人签订委托经营协议中明确上诉人将涉案房屋的经营、租赁管理（包括单不限于确定租金价格等权限委托给被上诉人）。被上诉人根据市场实际情况确定一楼商铺租金并无不当；关于上诉人要求被上诉人支付其2014年8月1日至2015年7月31日期间拖欠的一楼租金11902元的诉求，被上诉人认为在这段期间，被上诉人已经将一楼商铺的实际租金收益全部给付了上诉人，不存在拖欠租金的说法；2、对于上诉人的第二项上诉请求，因为二楼商铺自2015年7月31日一直闲置，无人承租，根据双方签订《委托经营协议》，被上诉人是没有义务在未产生租金的情况下以自有财产支付上诉人所谓的“租金”的，对于上诉人要求返还商铺的主张，因被上诉人作为上诉人的代理人，以自己名义与他人签订了房屋租赁合同，第二次合同期限自2015年6月1日至2017年5月31日，上诉人也应当受该份租赁合同约束，故上诉人要求被上诉人返还一楼商铺无事实和法律依据；3、被上诉人没有超越代理权限与第三人订立合同，在与承租人签订合同的时候，承租人也明确知晓被上诉人与上诉人之间的代理关系，被上诉人是在考虑商铺业主的长远利益等因素下确定的商铺租金价格，被上诉人并没有多次下调一楼商铺租金价格；4、对于2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金，被上诉人多次通知上诉人签字确认，但是上诉人一直拒绝，导致被上诉人不能将钱汇入上诉人帐户，现在被上诉人仍愿意积极支付。2014年8月1日至2015年7月31日的租金支付时间是2015年2月27日，是因为被上诉人多次电话通知上诉人签字确认，上诉人迟迟未签字才导致租金给付延迟，责任不在被上诉人；5、对于税金1227.4元及上诉人主张被上诉人仍拖欠其11902元租金的问题，具体答辩意见同一审庭审意见；6、被上诉人并未在2016年5月12日收到被上诉人邮寄的解除函件，上诉人所称的出具承诺书的朱义桂只是被上诉人的一名普通员工，没有代表被上诉人出具承诺的权利，因此，《委托经营协议》并未解除。水海涛、王娟向一审法院起诉请求：1、被告返还J-17幢139室，并按日租金2元/㎡支付所欠租金至被告返还商铺之日；2、被告返还J-17幢239室，并按日租金1元/㎡支付所欠租金至被告返还商铺之日；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月9日，原告水海涛（甲方）与被告的分公司涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（乙方）签订委托经营协议，约定：委托经营的商铺位置为J-17栋一、二层139/239号，委托经营方式为甲方同意在合同有效期内将涉及商铺经营的一切事项委托给乙方处理，以乙方名义从事商铺经营的一切活动，甲方同意乙方以自己名义将该商铺对外租赁，并全权委托乙方与第三方签署租赁合同，乙方与第三方的租赁合同每三年签订一次。委托经营管理期限为十年，自2011年8月1日至2021年7月31日止。本合同为不可撤销合同。回报方式为：甲方将一楼商铺从2011年8月1日至2014年7月31日期间可免费委托乙方经营，后期收取实际租金；二楼、三楼前三年按实际租金支付，为培育市场，2011年8月1日至2012年7月31日期间免第三方租金；第二个三年开始乙方按业主委员会协商确定的实际租金支付甲方，以此类推。前三年有二楼、三楼的于本协议签订后三个月内乙方按实际租金以现金支付甲方第一期租金，十八月后，支付下一期租金，从第四年开始每年支付一次。在委托经营期间，甲方同意乙方因第三方经营等要求，对商铺进行重新分割、布局，一切经营活动均由乙方以自己名义进行，甲方不得干涉乙方所有合法经营活动。甲方取得投资收益而产生的税费，甲方依法作为纳税义务人，乙方依法履行代扣代缴义务。在本协议委托期间，如双方单方面终止本协议，违约方向另一方支付年租金总额作为违约金。东鼎商城建材市场J-17幢139室、239室所有权人为原告水海涛、王娟共同共有，面积均为40.76㎡。被告公司就一楼商铺139室租赁事宜以自己名义与案外人唐梦签订两份租赁合同，第一份租赁合同约定租期为2012年元月1日至2014年12月31日止，租金为每平方米每日人民币1.2元，附件确认根据商场实际交房时间及进场装修时间，租金从2012年6月1日起算。第二份租赁合同约定租期为2015年6月1日至2017年5月31日止。补充协议约定因考虑到经济下行等因素，租金单价仍执行前期单价，即每平方米每日人民币1.2元。被告公司就二楼商铺239室租赁事宜以自己名义与案外人王群签订租赁合同，约定租期为2012年元月1日至2014年12月31日止，租金为每平方米每日人民币0.45元。2015年9月15日，被告向商户发出通知，因2015年建材市场大环境不理想，建材商户经营压力较大，东鼎商场商业管理公司为了减轻各经营户压力，决定2015年度租金仍按2014年原有租金标准进行收取。一楼商铺139室2011年8月1日至2014年7月31日期间租金已抵房款；2014年8月1日至2015年7月31日所得租金被告向原告支付17853元。二楼商铺239室2012年8月1日至2015年7月31日所得租金被告已支付原告；2015年7月31日后，二楼商铺一直闲置，无人承租，亦未产生租金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原被告双方签订委托经营协议，约定原告所有的139、239商铺经营的一切事项委托给被告处理，以被告名义从事商铺经营的一切活动，原告同意被告以自己名义将该商铺对外租赁，并全权委托被告与第三方签署租赁合同。现被告公司与第三人就一楼商铺签订的租赁合同租赁期限至2017年5月31日止，该租赁合同直接约束原告，而租赁合同的期限尚未到期，原告要求解除协议并返还房屋于法无据，不予支持。对于一楼商铺租金，被告已支付至2015年7月31日，之后的租金被告应当支付原告。关于支付的标准，双方委托经营协议约定原告全权委托被告与第三方签署租赁合同，被告公司也不存在损害委托人即原告的权利，2015年租金情况，被告公司亦向商户进行了通知，且对之前的租金标准原告亦进行了签字确认。故租金标准应为每平方米每日人民币1.2元，时间为2015年8月1日至2017年5月31日，总额为32722.13元。对于二楼商铺，由于出租期间所收取的租金，被告已按照双方协议约定支付原告，租期届满后，二楼一直处于闲置状态，并未产生租金，原告要求被告返还二楼商铺，被告亦同意返还，对此予以支持。但原告要求被告支付二楼商铺租金的请求因无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告涟水东鼎置业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告水海涛、王娟一楼商铺租金32722.13元，并返还原告所有的二楼商铺J-17幢239室；二、驳回原告水海涛、王娟其他诉讼请求。二审中，上诉人水海涛及王娟提交电话录音一份，证明朱义桂仍在被上诉人处上班。被上诉人对该电话录音的证据三性不予认可，认为该证据不能证明朱义桂有权代表被上诉人作出承诺。被上诉人提交加盖税务部门印章的2015年2月26日的税务局发票一张，证明被上诉人为上诉人垫付1227.4元税金的事实。上诉人对该证据的真实性没有异议，但是认为该证据与本案无关联性，根据《委托经营协议》该税费不属于被上诉人应该承担的税费，且税法上也不存在5个点的税率。本院认为，上诉人提交的电话录音即使可以证明朱义桂仍在被上诉人处上班的事实，但该电话录音并不能证明朱义桂有权代表上诉人公司作出承诺，故该证据与本案无关联性。对被上诉人提交的税务发票的证据三性本院予以确认，该证据可以证明被上诉人作为垫付方为水海涛垫付1227.4元税金的事实。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审判决后，被上诉人已经将一审判决确认的租金32722.13元支付给上诉人。本院认为，一、关于本案所涉的《委托经营协议》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。……”上诉人依据上述条款主张本案所涉的《委托经营协议》在其于2016年5月12日向被上诉人寄送的解除通知书到达被上诉人处时已经解除，对此，本院认为，上诉人该理由不能成立，理由如下：首先，上诉人与被上诉人因租金标准问题发生纠纷，上诉人主张在2016年5月12日已经邮寄函件通知被上诉人解除《委托经营协议》，但其提交的邮寄快递封皮上并未写明其邮寄的文件名称，被上诉人亦不认可收到该解除通知，上诉人提出被上诉人公司的朱义桂作出的返还房屋的承诺可以证明被上诉人同意解除，但朱义桂出具的承诺书上并无被上诉人公司印章亦无公司法定代表人签字认可，上诉人对朱义桂有权代表被上诉人出具承诺亦未提交有力证据，故对上诉人以该邮件主张《委托经营协议》已经解除的上诉理由不予采纳。其次，上诉人主张被上诉人延付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定第三款规定，上诉人可以解除《委托经营协议》。但在本案中，上诉人在提起一审诉讼之前，未能提交任何书面催要租金的证据，在双方就租金问题进入诉讼，一审法院作出判决后，被上诉人已经按照一审确定的数额积极给付了上诉人拖欠的租金，故被上诉人并不存在经合理催告仍不履行主要债务的情形，对上诉人以该理由主张解除《委托协议》的上诉请求不予支持；再次，双方签订《委托经营协议》的目的是保证上诉人的租金收益权，在协议签订后，被上诉人给付了截至2015年7月31日之前的租金，虽存在延付，但被上诉人亦签字进行了确认，此后被上诉人延付租金系因双方就租金标准发生争议而导致，租金延付的责任并不完全在被上诉人。在一审判决后，被上诉人根据判决数额积极履行了租金给付的义务，2014年8月1日至2015年7月31日的期间的租金及2015年8月1日之后的租金延付事实并不直接导致双方签订的《委托经营协议》的合同目的不能实现。上诉人提出被上诉人存在多次超越代理权限擅自下调租金、从未向上诉人汇报委托事务进展等情况，属于严重违约，但根据《委托经营协议》，上诉人已经将涉及商铺经营的一切事项都委托给被上诉人，被上诉人下调租金的行为是基于市场行情保证商铺顺利出租作出的，其也将实际收取的全部租金都给了上诉人，其并不存在严重违约损害被上诉人利益的情形，也不存在因违约导致合同目的不能实现的事实，故对上诉人以该理由主张解除《委托经营协议》的主张，本院亦不予支持；最后，《中华人民共和国合同法》第四百一十条虽然规定了委托合同双方当事人的任意解除权，但该规定不属于法律上的强制性规定，当事人可以约定排除。本案中，双方当事人在《委托经营协议》第三条中明确约定了委托经营权利的期限为十年，并约定本合同为不可撤销合同，应该视为双方已经以约定的方式排除了任意解除权的适用，故对上诉人以该条规定主张解除合同的理由不予采纳。二、关于被上诉人应该给付上诉人的租金数额问题。根据《委托经营协议》第四条第一款的约定，上诉人在2014年7月31日之后按照实际租金收取。上诉人主张一楼的租金标准为2元/㎡，但其未能提交任何与被上诉人达成约定的书面证据，同时，根据其签字确认的2014年8月1日至2015年7月31日的租金返还确认表，其对一楼租金单价为1.2元/㎡亦是认可的，对于上诉人实际收取租金与租金确认表确认的数额相差1227.4元的问题，被上诉人已经提交了税务发票证明该部分系替上诉人垫付的税款，且根据双方《委托经营协议》的约定，上诉人因确定租金收益而产生的税费亦应该由其承担，该税费属于营业税，而非个人所得税，被上诉人按照5个点的税率缴纳税费符合法律规定，被上诉人就该部分依法履行代扣代缴义务亦符合协议约定。另外，虽然上述租金返还确认表中手写载明了“按此时间补给调整后的租金”，但未明确调整后的租金标准，故只能按照双方《委托经营协议》中确定的实际收取租金的数额确定，对上诉人主张对此期间以日租金2元/㎡要求被上诉人补足租金的上诉请求不予支持。同理，对于2015年8月1日以后的租金，被上诉人亦是按照1.2元/㎡租金单价进行收取的，故一审法院判令2015年8月1日至2017年5月31日期间一楼商铺租金按照1.2元/㎡租金单价计算亦无不当，对上诉人主张对2015年7月31日之后仍以日租金2元/㎡给付租金的上诉请求不予支持。对于二楼2015年8月1日之后的租金，因二楼商铺2015年8月1日后一直闲置，并未产生实际租金收益，根据《委托经营协议》中关于实际收取租金给付的约定，一审法院未予支持上诉人的该部分租金诉请正确。三、关于一楼商铺应否返还的问题。如上所述，本案所涉的《委托经营协议》并未解除，上诉人仍应按照协议确认的内容履行将一、二层商铺交由被上诉人托管的义务。同时，在双方《委托经营协议》的履行期间，被上诉人已经根据该协议与第三人就一楼商铺签订了租赁协议，该租赁协议尚未到期，被上诉人亦不同意返还该商铺，故上诉人要求返还一楼商铺无事实和法律依据。对于二楼商铺的返还，该返还并非法院判令返还，而是被上诉人与上诉人协商一致的结果，在双方当事人达成一致的基础上，一审法院准许被上诉人返还房屋并无不当。对上诉人以一、二楼为整体主张应予返还一楼的上诉理由，本院认为，上诉人该上诉理由并不能对抗《委托经营协议》的效力，且从之前一、二层商铺分开租赁的事实看，上诉人亦可以对二层商铺进行单独出租，故对上诉人该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人水海涛、王娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由上诉人水海涛、王娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二〇一七年五月二日书 记 员 徐 海 微信公众号“”