（2017）鄂09民终420号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-07-27

案件名称

云梦县光宇电力有限责任公司与张治辉、徐继军租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张治辉,云梦县光宇电力有限责任公司,徐继军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书（2017）鄂09民终420号上诉人（原审被告）：张治辉，男，1979年4月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审原告）：云梦县光宇电力有限责任公司，住所地：湖北省云梦县城关镇楚王城大道。法定代表人：刘志祥，公司总经理。委托诉讼代理人：饶立民，湖北梦云律师事务所律师。原审被告：徐继军，男，1980年出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人张治辉因与被上诉人云梦县光宇电力有限责任公司（以下简称光宇公司）、原审被告徐继军租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2016）鄂0923民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张治辉、被上诉人光宇公司的委托诉讼代理人饶立民，原审被告徐继军参加诉讼。本案现己审理终结。张治辉上诉请求：撤销一审判决，改判光宇公司继续履行与上诉人之间的房屋租赁合同，并负担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人与光宇公司之间虽无书面租赁合同，但不应认定为不定期租赁关系。上诉人多年在租赁房屋经营，多次向光宇公司提出签订合同，但光宇公司表示按惯例按时交房租就行，不需另行签订合同，刻意欺骗上诉人。且光宇公司对房屋没有明确用途，在不考虑该房屋经营场地是上诉人家庭收入唯一来源等客观因素，未给予必要的时间让上诉人寻找经营场所的情况下，突然提出终止双方口头协议，违反民法的诚信原则。一审判决支持光宇公司诉讼请求不当。光宇公司辩称，上诉人要求继续履行合同的请求应予驳回。双方没有签订书面租赁合同，依照合同法规定，应视为不定期租赁，一审认定正确。光宇公司收回房屋自用，不是没有用途，上诉人不能强迫光宇公司与其签订租赁合同。光宇公司在2014年就没有与上诉人签订租赁合同，要求其退房。上诉人的上诉理由不是占用光宇公司房屋的合法依据。请求二审驳回上诉，维持原判。徐继军述称，与张治辉上诉意见相同。光宇公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告间的不定期租赁合同，并责令被告立即退还所占原告位于云梦县城××“金光小区”××＃楼西边××9间房屋。2、判令被告按日12.49元的标准向原告支付从2016年5月11日至实际退房日的房屋占用费。3、由张治辉、徐继军负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：光宇公司、张治辉、徐继军对各自提供证据所证明的事实均无异议，一审法院依法予以确认。一审法院认为，审理中光宇公司提交涉案房屋所有权人国网湖北省电力公司云梦县供电公司向其出具的授权委托书，足以表明光宇公司可以对房屋行使管理权，故确认光宇公司是本案的适格主体。审理中查明帅晓慧己于2014年将房屋转让给张治辉、徐继军共同从事经营，虽然光宇公司未在六个月的除斥期间内行使合同解除权，但于2015年10月13日向张治辉、徐继军收取了一年的房屋租金，应认定光宇公司与帅晓慧间的租赁合同事实上己经解除，光宇公司已与张治辉、徐继军间形成新的租赁关系。光宇公司未与张治辉、徐继军签订书面合同，依照我国合同法的相关规定，应认定双方形成不定期租赁关系，光宇公司在合理期限之前通知张治辉、徐继军后有权解除租赁合同。张治辉、徐继军从2014年至今实际占有和使用房屋，并向光宇公司交纳租金至2016年5月10日，依法应向光宇公司退还房屋，并按原合同标准向光宇公司支付从2016年5月11日至实际退房日的租赁和占用费。帅晓慧与张治辉、徐继军间的转让合同对价对光宇公司不产生约束力，张治辉、徐继军的其他抗辩理由无事实及法律依据，依法不予采纳。光宇公司在案件审理过程中撤回对帅晓慧的起诉，依法予以准许，且己作出民事裁定。判决：一、依法解除光宇公司与张治辉、徐继军间的租赁合同；二、张治辉、徐继军共同向光宇公司退还位于云梦县城××“金光小区”××＃楼西边××9间的房屋，并按日12.49元（4560元/365日）的标准向光宇公司支付从2016年5月11日至实际退房日的租赁及占用费。案件受理费50元，减半收取25元，由张治辉、徐继军共同负担。本院二审期间，张治辉提交了光宇公司2014年11月10日出具的《证明》一份，以证明双方在2014年11月后继续签订了租赁合同。光宇公司质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，当事人之间在2014年后存在租赁关系，但并没有签订书面租赁合同。本院认为，该证明可以证明光宇公司2014年11月时将涉案房屋租赁给张治辉经营，光宇公司对此并无异议，但该证据不能证明双方签订了书面的房屋租赁合同，本院对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于光宇公司与张治辉、徐继军存在事实上的房屋租赁关系，但双方并未签订书面租赁合同。一审判决认定的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，租赁期间六个月以上的房屋租赁应当签订书面合同，属于法定之要式合同，不允许当事人采取口头合同的形式，违反该项规定的，则应当视为不定期租赁。该法第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。光宇公司在2016年6月24日曾向张治辉发出律师函，通知其解除合同，要求其在收到律师函后10日内交还房屋。虽然该律师函规定的10日期间过短，但光宇公司并未强行要求张治辉、徐继军交房，而是向人民法院起诉请求解除合同，但截止一审法庭辩论终结时，张治辉、徐继军仍未交还涉案房屋，此期间已经足够张治辉、徐继军寻找其他经营场所。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。虽然张治辉多次要求与光宇公司签订书面租赁合同，但根据当事人意思自治原则，光宇公司有权决定是否与张治辉签订书面租赁合同。因此，张治辉关于一审法院解除租赁合同无事实和法律依据、光宇公司未给予其寻找经营场地、刻意不与其签订书面租赁合同等上诉理由均不能成立。综上所述，张治辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但一审在作出裁定准许光宇公司对帅晓慧撤诉后，帅晓慧即不是本案被告，一审判决列帅晓慧为案件当事人错误，但一审裁判结果正确，本院对此在二审判决中予以纠正，并对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张治辉负担。本判决为终审判决。审判长　　毛峰审判员　　鲍龙审判员　　戴捷二〇一七年五月二日书记员　　陈青更多数据：