（2017）皖11民终560号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-12
案件名称
王东越、定远县迎新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王东越,定远县迎新房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终560号上诉人（原审原告）：王东越,女,1982年8月10日出生,汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：闫法顺，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海龙，安徽大森律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：定远县迎新房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县，统一社会信用代码91341125052907413J。法定代表人：邵光，该公司总经理。委托诉讼代理人：张万星，安徽皖瑞律师事务所律师。上诉人王东越因与上诉人定远县迎新房地产开发有限公司（以下简称迎新房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2016)皖1125民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王东越的委托诉讼代理人闫法顺、张海龙、上诉人迎新房地产公司的委托诉讼代理人张万星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东越上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判迎新房地产公司支付逾期办理产权登记违约金34174.97元；2、判令迎新房地产公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、涉案《商品房买卖合同》中明确约定了迎新房地产公司协助办证的期限，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而且补充条款也约定办理房产证必须由迎新房地产公司办理；2、王东越在2014年8月27日已向迎新房地产公司交纳办证税费并提交办证所需材料，但迎新房地产公司直至2016年8月12日才为王东越办理房产证，迎新房地产公司没有在约定的期限内提交材料，导致房产证逾期办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，迎新房地产公司应该承担违约责任。迎新房地产公司辩称，根据双方签订的合同第十六条约定，买受人退房的情况下出卖人承担房款的1%违约责任，该条款同时约定买受人不退房的情况下出卖人不承担违约责任。迎新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、本案超过诉讼时效；2、迎新房地产公司在2014年8月25日之前已经通知王东越办理交房手续，违约金计算时间不应以2014年8月25日计算；3、逾期交房的责任不在迎新房地产公司；4、一审中王东越没有证据证明逾期交房造成的损失，故一审判决违约金过高。王东越辩称，1、迎新房地产公司认为买受人主张的逾期交房时间部分超过时效没有事实和法律依据，在合同约定的交房时间到期后，迎新房地产公司的违约行为一直在持续，对于时效的计算应该从迎新房地产公司交房之日计算；2、一审从迎新房地产公司交房之日起根据合同约定的违约金计算方式计算违约金完全正确；3、本案逾期交房完全是迎新房地产公司的责任，不存在因政府原因导致逾期交房，迎新房地产公司提交的相关证明所述的新版建筑面积计算规范与本案没有关联性，该规范在2014年7月1日才正式实施，不影响迎新房地产公司交房。王东越向一审法院起诉请求：1、判令迎新房地产公司限期协助办理定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场2幢1-2单元C-14号房屋房地产权证；2、判令迎新房地产公司支付逾期交房违约金16964.1元（从2014年2月1日起计算至2014年8月27日止，每日按万分之二计算，以411760元为基数）；3、判令迎新房地产公司支付逾期办理产权登记违约金34174.97元（以411760为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月27日计算暂计至2016年5月23日，以后顺延至产权登记时止）；4、判令本案诉讼费用由迎新房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月4日，王东越与迎新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：王东越购买迎新房地产公司开发的迎新国际时代广场2幢1-2单元C-14房，房屋总价411760元；付款方式为买受人于合同签订当日支付房款250000元，余款161760元在2014年1月30日前支付。合同第八条规定商品房经验收合格后，出卖人应当在2014年1月31日前将房屋交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；合同第十六条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案……合同签订后，王东越向迎新房地产公司支付了房款411760元，2014年8月25日，迎新房地产公司将涉案房屋向王东越交付。案涉房屋于2016年8月13日已办理产权证。一审法院认为，王东越与迎新房地产公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务和承担责任。关于王东越要求迎新房地产公司限期协助其办理定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场2幢1-2单元C-14号房屋房地产权证的诉请，因案涉房屋已于2016年8月13日办理房屋产权证书，且一套房屋不能存在两个独立的产权登记体系，故对王东越的该项主张不予支持；根据《商品房买卖合同》约定，迎新房地产公司应当在2014年1月31日前向王东越交付房屋，逾期超过30日，迎新房地产公司按日向王东越支付已交付房价款万分之贰的违约金，而迎新房地产公司于2014年8月25日才向王东越交付房屋，构成违约，经计算迎新房地产公司应向王东越支付逾期交房的违约金为16882.16元（411760元×0.0002元/天×205天），对王东越要求迎新房地产公司支付逾期交房违约金16964.1元的诉讼请求予以部分支持；关于迎新房地产公司抗辩王东越诉请的逾期交房的违约金超过诉讼时效一节，因本案迎新房地产公司于2014年8月25日才向王东越交付房屋，诉讼时效应自2014年8月25日起算，直至2016年7月6日（王东越向法院起诉之日）并未超过两年的诉讼时效，故对迎新房地产公司关于诉讼时效的抗辩不予采信；迎新房地产公司辩称合同约定的逾期交房违约金过高无事实和法律，亦不予采信；关于逾期办证违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理房屋产权登记的期限，故对王东越的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、定远县迎新房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付王东越逾期交房违约金16882.16元；二、驳回王东越的其他诉讼请求。案件受理费1078元，减半收取计539元，由王东越负担361元，由定远县迎新房地产开发有限公司负担178元。二审中，迎新房地产公司围绕其上诉请求提交了证据，王东越进行了质证。对迎新房地产公司提交的证据，本院认为，迎新房地产公司提交的定远县迎新物业管理有限公司出具的证明，与本案争议事实无关联性，对该份证据的证明目的，本院不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、迎新房地产公司逾期交房的违约责任如何确定；2、王东越主张逾期办证违约责任的请求能否成立；3、王东越主张的涉案债权请求权是否已超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，迎新房地产公司与王东越签订的《商品房买卖合同》及合同补充条款是双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王东越按照合同约定支付了购房款，迎新房地产公司理应按照合同约定交付房屋。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，房屋交付期限是2014年1月31日前，而迎新房地产公司于2014年8月25日才交付诉争房屋，违反了合同所约定的交付期限，一审认定迎新房地产公司逾期交房，并按照双方合同约定的违约金标准判决迎新房地产公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定，本院依法予以维持。迎新房地产公司称其已于2014年8月25日前通知王东越领房，违约金不应计算至2014年8月25日计算，且一审判决违约金过高，对此，迎新房地产公司既无证据证明其已于2014年8月25日前通知王东越领房，又无证据证明一审判令的违约金明显高于王东越的实际损失，而迎新房地产公司实际交付诉争房屋的时间为2014年8月25日，双方合同中对于逾期交付房屋的违约金亦有明确约定，故对于迎新房地产公司的该上诉理由，本院不予采纳。迎新房地产公司又称逾期交房并非其自身原因造成，其可依据合同约定据实延期。因涉案《商品房买卖合同》虽约定了顺延交付的情形，但迎新房地产公司提供的证据不能证明本案符合顺延期限的情形，故迎新房地产公司的此项上诉理由，本院亦不予采纳。关于争议焦点二，根据双方《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。”本案中，迎新房地产公司承担的是提供资料报产权登记机关备案的义务，而非办理产权证的义务，涉案房屋虽于2016年8月13日办理了产权证，但王东越并无证据证明迎新房地产公司逾期提供资料报产权登记机关备案，也不能认定系迎新房地产公司的原因导致逾期办理房屋产权证，故一审判决驳回王东越主张迎新房地产公司承担逾期办理产权登记违约金的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点三，迎新房地产公司上诉称王东越于2016年6月14日起诉已超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案的诉讼时效期间应自迎新房地产公司实际交付房屋之日开始计算，迎新房地产公司主张按照合同约定的交付日期起算诉讼时效期间，无法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人王东越、迎新房地产公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2156元，由上诉人王东越负担1078元，上诉人定远县迎新房地产开发有限公司负担1078元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 付广永代理审判员 张 倩二〇一七年五月二日书记 员代 元 婷二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”