（2017）云09民终153号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-22
案件名称
云县鑫裕房地产开发有限公司、鲁义能商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省临沧市中级人民法院
所属地区
云南省临沧市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云县鑫裕房地产开发有限公司,鲁义能
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云09民终153号上诉人（原审被告）：云县鑫裕房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市云县滨江世纪城***号。法定代表人：廖荟成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学良，云县法律援助中心律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：鲁义能，男，1979年2月6日生，彝族，务农，住云县。上诉人云县鑫裕房地产开发有限公司（以下简称鑫裕房地产公司）因与被上诉人鲁义能商品房预约合同纠纷一案，不服云县人民法院（2016）云0922民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人云县鑫裕房地产公司的委托诉讼代理人张学良，被上诉人鲁义能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人云县鑫裕房地产公司上诉请求：撤销（2016）云0922民初1094号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定事实部分错误，与采信证据相矛盾。一审判决认定事实“2014年5月2日至6月2日，原告催促被告签订《商品房买卖合同》，但由于当时云县住建局还未颁发《商品房预售许可证明》而未签订合同”。该认定仅凭原告的一面之词而没有与其它任何证据佐证的情况下就将其当作事实认定，是错误的，双方签订的《认购协议书》约定签订《商品房买卖合同》是在上诉人取得《商品房预售许可证明》之后，2016年8月8日县住建部门才颁发《商品房预售许可证明》，可见，双方签订的时间应在2016年8月8日之后，这就根本没有原告在2014年5月2日至6月2日去催促被告签订《商品房买卖合同》的道理。一审认定事实“2016年8月8日《商品房预售许可证明》颁发后，原告与被告经磋商未能订立《商品房买卖合同》。被上诉人诉状称“从2014年6月至今（2016年12月5日），原告与被告洽谈、交涉请求退还20000元（定金），被告的答复不退了。”上诉人对被上诉人提出的仅是要求退订金问题，表明被上诉人对《认购协议书》约定订购进行反悔，不是在签订《认购协议书》后对要订立的《商品房买卖合同》有关事实进行磋商，故此，在双方对订立的《商品房买卖合同》没有任何磋商的情况下，一审认定“原告与被告经磋商未能订立《商品房买卖合同》”也是错误的；2、一审将被上诉人的反悔，错当作属不可归责于双方当事人的事由。被上诉人要求退定金是对认购房屋的反悔，只能归责于被上诉人。“不可归责于双方当事人的事由”，一般是指政府政策规划改变的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形，双方均无过错，原审确将被上诉人要求上诉人退还房屋定金而上诉人不同意退还的问题认定为“不可归责于双方当事人的事由”。3、一审适用法律错误。双方签订《认购协议书》后，上诉人收取了2万元定金，未能订立《商品房买卖合同》，不属于上诉人方面的原因，而是属于被上诉人一方反悔的原因。根据《最高院关于审理商品房合同解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，被上诉人无权要求返还定金。但一审错误适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定。综上，本案是被上诉人与上诉人签订《认购协议书》后，被上诉人交纳了2万元商品房认购定金，在上诉人取得了《商品房预售许可证明》后，通知被上诉人来签订《商品房买卖合同》，但被上诉人反悔后又提出退定金问题。根据有关定金法律规定，本案适用定金法则，请二审给予改判。被上诉人鲁义能辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。被上诉人鲁义能向一审法院起诉请求：1判令被告退还原告定金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年5月2日与被告签订《认购协议书》，并支付定金20000元。2014年5月2日至6月2日，原告催促被告签订《商品房买卖合同》，但由于当时云县住房和城乡建设局还未颁发《商品房预售许可证》而未能签订合同。后原告外出打工，2014年8月8日《商品房预售许可证》颁发后，原告与被告经磋商未能订立《商品房买卖合同》。原告要求返还定金，双方协商未果，故原告向法院起诉，请求法院判如所请。一审法院认为，认购协议只是对整个购房合约的基础性约定，其中只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他重要事项，如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定。原告与被告经磋商未能订立《商品房买卖合同》，属不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告不予退还定金的辩解意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决“被告云县鑫裕房地产开发有限公司于判决生效之日返还原告鲁义能定金20000元。”案件受理费300元，减半收取150元，由被告云县鑫裕房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。本院认为，预约合同是指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意，从本案双方当事人签订的《认购协议书》约定的内容看，需在上诉人取得《商品房预售许可证》七日内另行签订《商品房买卖合同》，故本案双方当事人所签《认购协议书》属预约合同性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第一款和《城市房地产预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房的需按规定取得商品房预售许可证。本案中，双方当事人于2014年5月2日签订《认购协议书》时上诉人并未取得商品房预售许可，故上诉人在《认购协议书》中并未明确双方协商签订商品买卖合同的具体日期，如被上诉人起诉所述，《认购协议书》签订后，对上诉人是否已经取得商品房预售许可曾多次交涉。从双方当事人诉争事实看，双方签订《认购协议书》后发生争议并最终导致未能签订商品房买卖合同，而上诉人并未提交证据证实2014年8月8日取得《商品房预售许可证明》后按期通知被上诉人签订商品房买卖合同，也未提交证据证实因被上诉人一方原因最终导致未能订立商品房买卖合同。故上诉人关于本案未能订立商品房买卖合同属被上诉人单方反悔，应适用定金规定处理，定金不予返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人云县鑫裕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人云县鑫裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏国权审判员 赵艳洁审判员 周付翠二〇一七年五月二日书记员 李 丹