（2016）沪0112民初30375号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-19
案件名称
洪廷阳与陈翔森房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪廷阳,陈翔森
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30375号原告：洪廷阳，男，汉族，住上海市徐汇区。被告：陈翔森，男，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住上海市闵行区。原告洪廷阳与被告陈翔森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告洪廷阳、被告陈翔森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪廷阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋；2．判令被告支付自2016年9月1日至2016年10月19日止参照每个月租金1,200元(人民币，下同)标准计算的房屋使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月28日，原、被告签订《租赁合同》，原告将座落于上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，合同约定房屋租赁期限3年，自2009年12月1日起至2012年11月30日，月租金为450元。涉案房屋为原告所有。2012年11月30日租赁合同到期后，原、被告采用口头续签的方式继续租赁关系。直至2016年7月30日，原告再次通知被告解除租赁合同，因被告租金已支付至2016年8月31日，故要求被告于2016年8月31日前归还房屋。但时至今日，被告仍未搬离。为此，原告来院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方的《租赁合同》于2016年9月1日解除。2．判令被告支付自2016年9月1日起至2016年10月19日止参照每个月租金1,200元的标准计算的房屋使用费；3.判令被告支付有线电视费26元，6月及8月煤气费37元，9月及10月电费224.1元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告陈翔森辩称，同意双方的租赁合同解除，由法院依法裁判。诉讼请求中的租金产生由于原告自身原因造成。涉案房屋由其转租给其他人居住，租客搬离的时间不清楚。原告自行撬锁进入、收回房屋。原、被告双方签订过租赁合同，租期于2012年结束，后面没有签过书面合同，其一直住着，原告每年上调房租，2016年3月1日起房租调至每月1,200元。本院经审理认定事实如下：2009年11月28日，洪忠作为原告洪廷阳的代理人(出租方，甲方)与被告陈翔森(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定被告承租上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁用途为住房。合同第三条约定，该房屋租赁期为三年。自2009年12月1日起至2012年11月30日止。租赁期满，甲方有权回收全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。合同第四条约定，该房屋的月租金为九百元整，租金以现金方式支付。双方议定首期付三月，另付一押金；以后按每三个月结算一次，提前2天支付下次房屋，押金不变，甲方收到乙方租金(包括押金)后，必须开具收据予乙方。合同第五条约定，租赁期满后，乙方清空，清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交给甲方。乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2016年3月1日双方协商一致，变更月租金为1,200元。被告支付房屋租金至2016年8月31日。2016年7月30日，洪忠作为原告洪廷阳的代理人向被告陈翔森发送短信，内容为现通知你：9月1日起浦连路XXX弄XXX号XXX室、y室不借给你了。到时候请交还。谢谢。被告陈翔森回复短信：5万到我帐上，农行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，陈翔森，就退房。原告洪廷阳于2016年11月14日支付有线电视费26元。原告洪廷阳于2016年11月14日支付6月燃气费9.7元、8月燃气费27.3元，共计37元。原告洪廷阳于2016年11月14日支付9月电费96.20元、10月电费127.90元，共计224.10元。关于押金的支付情况，本院查明，被告向原告支付押金700元。原告在庭审中同意押金700元优先冲抵被告的应付款(即房屋使用费等应付款项)。另查明，上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的原权利人登记为原告洪廷阳。通过买卖过户，2016年10月20日，上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人变更登记为案外人王某某、李某某。上述事实由原告提供的租赁合同、上海市房地产权证、短信往来、有线账单、燃气费发票、电费发票及当事人陈述予以证实。至于被告提供的情况说明、租赁合同，因上述证据涉及案外人，原告对上述证据的真实性不予确认，而被告未进一步就上述证据的真实性予以举证，故本院对该组证据的证明效力不作认定。另被告为证明原告许诺被告房屋不出售，会将房屋长期出租给被告的抗辩成立，申请上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室的租户朱某到庭作证，证人证言的主要内容为：其朋友曾经住在202室，告知其202室的房源信息。2016年6月13日中午其去看了202室房屋，当时也有中介过来看房，所以其问被告这套房屋情况。被告就打电话给姓洪的房东，其听电话里的人说这个房屋不外卖，租给现在被告。当时对话的原话忘记了，以上大概意思是这样。其得知房屋不会对外出售后，于6月18日搬入202室房屋，6月19日其与被告签订租房协议。后来一直有中介来看房，其就在门外贴了张禁止看房标记。其记不清何时搬走，大约在房屋出售之后的一个月搬走的。其与同事一起居住，同事亦与其一起搬走。对于证人证言，被告未表示异议。原告则认为，证人无法确认通话对象即为原告，真实性不予认可。本院认为，就证人的上述证言，被告系证人的房东，证人与被告存在利害关系，本院不予采信。综上，本院对证人证言的证明效力不予确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现本案中，原、被告双方在租赁合同中约定的租期届满后，并未续签书面续租合同，而被告继续使用房屋并支付租金，原告并无异议且予以接受，故双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，双方均可随时予以解除。关于合同解除的时间，应为享有合同解除权一方向相对方发出解除合同通知，相对方收到该意思表示之日。鉴于本案原告曾发短信给被告，明确表达了解除合同的意思表示，被告亦支付房屋租金至2016年8月31日，故本院确认2016年9月1日为双方房屋租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告继续占用房屋，应支付相应期间内的房屋使用费。2016年10月20日，涉案房屋的权利人发生变更，原告参照月租金标准要求被告支付自2016年9月1日起至2016年10月19日止房屋使用费于法不悖，本院予以支持。合同约定，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由被告承担，故原告要求被告支付有线电视费26元，6月及8月煤气费37元，9月及10月电费224.1元于法不悖，本院予以支持。关于被告已经支付给原告的700元押金，可优先冲抵房屋使用费等费用。原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定判决如下：一、确认原告洪廷阳与被告陈翔森于2009年11月28日就位于上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年9月1日解除；二、被告陈翔森于本判决生效之日起十日内支付原告洪廷阳自2016年9月1日起至2016年10月19日止，参照月租金1,200元标准计算的房屋使用费；三、被告陈翔森于本判决生效之日起十日内支付原告洪廷阳有线电视费26元，煤气费37元，电费224.10元，合计287.10元；四、原告洪廷阳于本判决生效之日起十日内返还被告陈翔森押金700元，此款优先冲抵上述判决主文第二条、第三条确定的被告陈翔森的付款金额。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告陈翔森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈慧芬二〇一七年五月二日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 搜索“”