（2017）皖07民终208号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-08-07
案件名称
铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司、夏启才房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司,夏启才
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终208号上诉人（原审被告）：铜陵西湖春��农贸市场管理有限公司，住所地安徽省铜陵市狮子山区立新社区公共服务中心办公楼内。法定代表人：姚胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏启才。上诉人铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司因与被上诉人夏启才房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2016)皖0705民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日二审立案后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭审理，上诉人铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司的委托诉讼代理人朱光胜，被上诉人夏启才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司（以下简称西湖农贸公司）上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，���回夏启才的诉讼请求或发回重审；2、判令夏启才承担诉讼费用。上诉理由：一审认定事实有误。一审认定承租网点从6月中旬就冒出大量污水没有证据。该网点开始只有少许渗水，到9月下旬才渗水严重。西湖农贸公司并非没有回应，而是积极向政府反映，要求维修，政府也积极协调开发商处理，夏启才也认可在国庆节前开发商己将破损地下管道维修好。夏启才一直在经营该网点，不论是开庭前还是开庭后，夏启才并未停业。一审适用法律不当。其适用合同法第94条不可抗力规定，显然不当。本案中没有不可抗力事实，不存在合同目的不能实现。一审程序错误。一审在西湖农贸公司未到庭的情况下开庭，导致西湖农贸公司诉权无法实现。西湖农贸公司当时接到法院电话通知，称已做好夏启才的工作，夏启才已撤诉，所以西湖农贸公司就没有开庭，在今年1月6日，西湖���贸公司才突然接到法院的判决。夏启才答辩称：西湖农贸公司一审期间，已经收到法院的传票，其无法定理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。夏启才承租的门面房2016年6月污水外冒，严重影响了正常经营。夏启才经营的是干货，应当保证干燥清洁的环境。门面房长期潮湿肮脏的状态，根本无法经营。6月污水外冒事实众所周知，并有铜陵电视台媒体报道。西湖农贸公司居然说夏启才在法院判决后仍在经营，与事实不符。实际情况是，临近年底为尽量减少损失，夏启才不得已将货物处理掉，货物处理后，门面房就一直空着。夏启才2016年6月到9月根本无法经营，一审法院却将该期限的租金予以扣除，夏启才是为了息事宁人才并未上诉。夏启才一审诉称：2016年2月23日，夏启才与西湖农贸公司签订《农贸市场摊位租赁合同》，约定夏启才承租西湖农贸公司管理的西湖春城农贸市场一楼的8号门面，年租金为16000元，租赁期限自2016年2月23日至2017年6月17日，保证金为2000元。上述费用夏启才一次性付给了西湖农贸公司。但合同签订后，西湖农贸公司并未履行合同第七条第2项制止流动经营行为的义务，严重影响了夏启才的经营，与西湖农贸公司承诺的客流量相差甚远。且夏启才承租的8号门面在6月中旬下雨之后地面便会冒出大量污水，难能清除并不断冒出，夏启才多次向西湖农贸公司反映上述情况未有回应。夏启才经营的是干货生意，需要干燥的环境，不断上冒的污水不仅使得干货霉烂难以出售，也使得店面环境脏差，无人光顾，经营损失巨大。夏启才认为，其已依约履行了合同义务，但是西湖农贸公司不仅违反了合同义务，且提供的房屋亦存在质量上的问题，使得夏启才无法经营，合同目的不能实现，并给夏启才造成了大量的经济损失。现诉至法院，请求法院判令解除西湖春晓农贸市场一楼8号门面的租赁合同，并退还夏启才租赁费用16000元及保证金2000元；请求法院判令西湖农贸公司赔偿夏启才经济损失9000元；本案诉讼费用由西湖农贸公司承担。原审法院查明：2016年2月23日，夏启才（乙方）与西湖农贸公司（甲方）签订《农贸市场摊位租赁合同》约定：夏启才承租西湖农贸公司管理的西湖春城农贸市场一楼的8号门面，按市场划分规范要求经营用途为干货经营；年租金为16000元，租赁期限自2016年2月23日至2017年6月17日，保证金为2000元。并约定西湖农贸公司制止场内占道、搭建、扩摊行为等条款。合同签订后夏启才一次性将租金16000元、保证金2000元付给西湖农贸公司。但在合同履行中，西湖农贸公司并未履行合同约定的制止流动经营行为的义务，影响了夏��才的经营。且夏启才承租的8号门面在今年6月中旬下雨之后地面便冒出大量污水，难以清除并不断冒出，夏启才多次向西湖农贸公司反映上述情况未有回应。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现夏启才履行了合同约定的义务，西湖农贸公司违反了合同约定的义务，提供的房屋亦存在质量上的问题，使得夏启才无法经营，合同目的不能实现。故对夏启才请求法院判令解除西湖春晓农贸市场一楼8号门面的租赁合同、退还保证金2000元的诉讼请求，应予支持。对夏启才要求退还已交付年租金16000元的主张，应扣除其占用该租赁房屋2016年2月23日至2016年9月18日诉讼至法院期间按每月租金1333.3元，共计9333.1元（1333.3*7），应退还6666.9元。对夏启才请求判令西湖农贸公司赔偿经济损失9000元的主张，因未能提供相应损失证据，不予采纳。西湖农贸公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决：一、解除夏启才与铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司2016年2月23日签订《农贸市场摊位租赁合同》。二、铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司于判决生效之日起三日内退还夏启才已交付的租金6666.9元，保证金2000元。三、驳回夏启才的其他诉讼请求。案件受理费475元，减半收取236.5元，由夏启才负担112.5元，铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司负担124元。本案二审期间，西湖农贸公司向法庭提交了���份证据。证据一、铜陵市铜官区西湖镇人民政府出具的关于西湖春城农贸市场8号门面房维修事实证明。拟证明西湖农贸公司知道情况后，及时向政府反映，政府及时维修事实。证据二、光盘一张。证明8号门面房是在10月1日前修复的，夏启才一直在正常使用，并非合同目的无法实现，视频反映是2016年9月30日政府维修后，已经不漏水了。夏启才质证意见为以上不是事实，门面房是从2016年6月开始冒水的。对于光盘证据，9月30日修好是不假，律师拍摄时间是2017年1月18日，是在一审判决后，实际情况是在处理货物，并不是在营业，后来门面房就一直是空着的。证据已经过了举证期限。该两份证据，本院认证意见如下：对于证据一，铜陵市铜官区西湖镇人民政府作为单位出具的证明材料，应有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，而该证明只有单位印章，不符��证据采纳的形式要件。同时证明内容“西湖春城农贸市场8号门面房租户夏启才，其本人2016年9月21日反应的门面房内地面下水管突发性爆裂渗水……”，与夏启才2016年9月18日已向法院起诉并提供出租门面房地面浸有污水视频光盘时间不符，故对该证明内容真实性，本院不予采纳。关于证据二，该光盘所载内容只是反映视频拍摄之时，夏启才正在销售货物的事实，并不能证明夏启才在门面房维修完毕后系持续经营使用状态。同时考虑夏启才关于尾货处理的辩称意见亦符合常理，故对该证据真实性本院予以确认，但证明目的不予认可。二审夏启才提供照片打印件一张，说明照片系2017年正月拍摄，证明干货店已经搬空，不再营业。西湖农贸公司质证意见为，不予认可，照片具体拍摄时间不清楚，如果是西湖农贸公司上诉后拍摄，我们认为是夏启才在一审判决的错误引导下将营业的网点擅自关停，不能证明合同目的无法实现。因该证据不能反映拍摄时间，不符合法院采信证据的形式要件，本院不予采纳。对于一审查明事实，西湖农贸公司提出，对“夏启才承租的8号门面在今年6月中旬下雨之后地面便会冒出大量污水”事实不予认可，其他部分没有异议。夏启才对一审查明事实没有异议。本院对一审查明事实双方没有异议部分予以确认。二审审理过程中，关于西湖农贸公司一审未出庭的原因，其陈述：一审“传票签收了，但是有工作人员称接到法院电话，称案件已经协调好，该工作人员已不在该公司”。本案争议焦点为：1、门面房是否存在因持续渗水形成不可抗力，最终导致租赁合同无法履行情形？2、一审审理是否存在程序问题，西湖农贸公司一审未出庭是否构成正当理由？本院���为：关于争议焦点一，一审法院认定本案合同目的无法实现并判决解除合同的理由系结合整体案件事实综合考量，包括：西湖农贸公司未能依照合同约定制止流动经营；夏启才干货生意的性质，对门面房干燥性的较高要求等。故一审认定合同解除并无不当，本院予以支持。西湖农贸公司提出一审认定6月中旬即有大量污水冒出没有证据，认为刚开始只有少许渗水，到9月下旬才渗漏严重等。该上诉意见与夏启才9月中旬已向法院起诉并提供了门面房地面浸有污水的视频证据事实不符。且经营干货生意，即使是少量渗水，也会影响货物存储、保质和销售。另，一审将租金计算至夏启才起诉之日9月18日，渗水期间租金亦未扣除。故对西湖农贸公司该部分上诉意见本院不予支持。关于焦点问题二，因一审法院已依法履行了开庭传票送达程序，并经妥投签收。而西湖农贸公司��抗辩理由亦无证据予以支持，即使如其所述真的发生了对案件处理的某种误解，也只是其单方的认识失误，不构成其一审不出席庭审的正当理由。故一审法院审理程序合法，对西湖农贸公司该部分上诉意见，本院不予支持。综上所述，西湖农贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人铜陵西湖春城农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 查慧凌审判员 张庄女审判员 盛丽娜二〇一七年五月二日书记员 王小江附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”