（2016）粤1781民初2521号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-16
案件名称
阳江市阳春山逸房地产开发有限公司与龙敏阳商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳春市人民法院
所属地区
阳春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市阳春山逸房地产开发有限公司,龙敏阳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1781民初2521号原告：阳江市阳春山逸房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城街道东湖明珠花园翠湖居4-5号，统一社会信用代码：91441700796249900Y。法定代表人：林振义，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈忠，男，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧敏，女，广东荣耀律师事务所实习律师。被告：龙敏阳，男，1978年5月1日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：广东省阳春市。原告阳江市阳春山逸房地产开发有限公司（以下简称阳春山逸房地产公司）诉被告龙敏阳商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，在2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告阳春山逸房地产公司的委托诉讼代理人陈忠、冯慧敏到庭参加诉讼，被告龙敏阳经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳春山逸房地产公司向本院提出诉讼请求：一、解除阳春山逸房地产公司与龙敏阳双方于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071329）；二、龙敏阳支付违约金28450元给阳春山逸房地产公司；三、龙敏阳退还已由阳春山逸房地产公司代支付的各项税费共32372.26元给阳春山逸房地产公司；四、本案诉讼费用由龙敏阳负担。事实和理由：2014年7月24日，阳春山逸房地产公司与龙敏阳双方协商一致，签订了一份《广东省商品房买卖合同》，龙敏阳同意以813437元的价款购买阳春山逸房地产公司开发的位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄Ⅳ号地块B区1#楼2603房，并支付了首期购房款244437元。根据该合同第六条的约定，该剩余购房款569000元应当由龙敏阳通过办理银行按揭贷款方式支付。阳春山逸房地产公司收到龙敏阳交付的首期购房款后，已按当地税务局的要求支出了包括但不限于营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税等九项税费共32372.26元（其中营业税12221.85元、城市维护建设税855.53元、教育附加费366.66元、地方教育附加费244.44元、堤围防护费228.79元、印花税122.22元、非普通住房车位土地增值税8555.30元、企业所得税9777.48元）。由于龙敏阳个人信誉存在污点，致使其无法通过银行的贷款审核，且龙敏阳在阳春山逸房地产公司起诉前也没有通过其他方式支付剩余购房款，该行为足以表明其不愿意继续履行合同的义务。龙敏阳逾期近两年不履行合同义务的行为已经构成严重违约，根据合同第七条的约定，阳春山逸房地产公司有权单方解除合同，要求龙敏阳按未付购房余款569000元的5%的标准支付违约金28450元，并退还阳春山逸房地产公司已交纳的各种税款32372.26元。龙敏阳既没有提出书面答辩状，也没有向本院提交任何证据。经审理查明：阳春山逸房地产公司是于2006年12月19日成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为对阳春市春城街道东湖园岭地段叠泉山庄进行商业房地产开发经营。位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄1、2、3＃楼的房地产由阳春山逸房地产公司经营开发。2014年5月8日，阳春山逸房地产公司作为甲方（××）与龙敏阳作为乙方（××）签订《东湖天下认购书》（编号：0000617），约定龙敏阳以813437元的价款认购阳春山逸房地产公司开发的位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄Ⅳ号地块B区1#楼2603房，同时约定签署认购书时龙敏阳向阳春山逸房地产公司支付20000元作为定金；于2014年5月28日前支付首期房款244437元（含定金）同时签定《商品房买卖合同》；剩余购房款569000元由龙敏阳于签约当日办理银行按揭贷款申请手续；龙敏阳需在签署《商品房买卖合同》时，在支付首期应付房款的同时向阳春山逸房地产公司缴纳房屋交易相关税费合计40921元，如政府有关部门调整税费标准，按合同提交房地产交易所当日标准执行，多退少补等内容。2014年5月8日，龙敏阳通过银行卡转账方式支付购房定金20000元给阳春山逸房地产公司，阳春山逸房地产公司出具《收款收据》（编号：02263857号）给龙敏阳执存。2014年7月24日，阳春山逸房地产公司作为××与龙敏阳作为××签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071329）。该《广东省商品房买卖合同》主要载明“第一条、项目建设依据。××以出让方式取得位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄Ⅳ号地块B区的土地使用权。××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为东湖叠泉山庄1、2、3＃楼。第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳春市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为春预许字2014第005号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的1＃楼2603房。该商品房合同约定的建筑面积共149.78平方米，其中，套内建筑面积126.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.58平方米。第四条、计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6445.62元，总金额捌拾壹万叁仟肆佰叁拾柒元。第六条、付款方式及期限。首期房款人民币244437元整已付清，余下房款人民币569000元整办理银行按揭。第七条、××逾期付款的违约责任。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金。”等内容条款。2014年7月31日，龙敏阳通过银行卡转账的方式支付首期购房224437元给阳春山逸房地产公司。阳春山逸房地产公司出具《收款收据》（编号：№02264104）给龙敏阳执存。该《收款收据》载明内容为“兹收到龙敏阳交来购房款（东湖叠泉山庄高层1-2603）金额（大写）贰拾肆万肆仟肆佰叁拾柒元，￥244437。”庭审中，阳春山逸房地产公司主张收到龙敏阳交付的定金和购房款合共244437元；由于龙敏阳个人信誉存在问题，剩余购房款569000元一直无法办理银行按揭，其也没有通过其他方式支付剩余的购房款给阳春山逸房地产公司。2014年8月11日，阳春市人民政府房屋登记发证办公室颁发了《商品房预告登记证明》（粤房地预登阳春预购字第0200002091号）。该《商品房预告登记证明》载明内容为“预告登记权利人：龙敏阳；预告登记义务人：阳江市阳春山逸房地产开发有限公司；房屋坐落：春城街道东湖叠泉山庄IV号地块B区1＃楼2603房；预告登记业务种类：预购商品房预告登记；预告登记依据合同号：2014071329；登记时间：2014-08-11。”庭审中，阳春山逸房地产公司主张在2014年7月31日收到龙敏阳交付的首期购房款244437元后，已按当地税务局的要求交纳了营业税12221.85元、城市维护建设税855.53元、教育附加费366.66元、地方教育附加费244.44元、堤围防护费228.79元、印花税122.22元、非普通住房车位土地增值税8555.30元、企业所得税9777.48元等各种税费共32372.26元。阳春山逸房地产公司对其主张的上述事实提供了税收完税证明、明细表等证据到庭加拟证明。2016年11月7日，阳春山逸房地产公司向本院提起民事诉讼，请求判令解除阳春山逸房地产公司与龙敏阳双方于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071329）；龙敏阳支付违约金28450元并退还已由阳春山逸房地产公司交纳的各项税费32372.26元给阳春山逸房地产公司。以上事实，有营业执照复印件、东湖天下认购书、商品房买卖合同、商品房预告登记证明、收款收据、房屋缴纳税明细表等证据材料和庭审笔录附案证实。本院认为：阳春山逸房地产公司是依法登记成立从事房地产开发销售的公司，其在取得位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄Ⅳ号地块B区的1#楼商品房的预售许可证后，于2014年7月24日与龙敏阳签订《广东省商品房买卖合同》，约定阳春山逸房地产公司将位于阳春市春城街道东湖叠泉山庄Ⅳ号地块B区的1#楼2603房以813437元的价款预售给龙敏阳。该《广东省商品房买卖合同》是龙敏阳与阳春山逸房地产公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百三十条“买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”的规定，本院依法认定龙敏阳与阳春山逸房地产公司于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。阳春山逸房地产公司请求判令解除其与龙敏阳于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》。本院认为，按照阳春山逸房地产公司与龙敏阳在《广东省商品房买卖合同》第六条“首期房款人民币244437元整已付清，余下房款人民币569000元整办理银行按揭。”和第七条第一款第2项“××逾期付款的违约责任。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。”的约定，龙敏阳应当在签订合同后60日内通过办理银行按揭贷款方式支付剩余的购房款569000元，但龙敏阳自双方在2014年7月24日签订合同后，仅支付清首期购房款244437元，剩余的购房款569000元逾期至今已两年多仍无法通过办理银行按揭贷款方式或者以其他方式支付给阳春山逸房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，××应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还××。”的规定，阳春山逸房地产公司与龙敏阳约定解除《广东省商品房买卖合同》的条件已经成就，阳春山逸房地产公司有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。现阳春山逸房地产公司请求判令解除其与龙敏阳于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》，符合双方的约定和法律规定，理据充分，本院依法予以支持。阳春山逸房地产公司请求判令龙敏阳支付违约金28450元。本院认为，按照阳春山逸房地产公司与龙敏阳在《广东省商品房买卖合同》第六、七条的约定，龙敏阳至今仍没有支付剩余购房款569000元给阳春山逸房地产公司，其行为已明显构成违约。按照双方在《广东省商品房买卖合同》七条第一款第（2）项“××逾期付款的违约责任：（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，龙敏阳应支付违约金28450元（569000元×5%）给阳春山逸房地产公司。阳春山逸房地产公司请求判令龙敏阳按合同约定的标准计算支付违约金28450元，符合双方的约定和法律规定，理据充分，本院依法予以支持。阳春山逸房地产公司还请求判令龙敏阳退还交纳的各项税费共32372.26元。本院认为，龙敏阳与阳春山逸房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》前后，已支付了购房定金和首期购房款共244437元，而阳春山逸房地产公司在履行《广东省商品房买卖合同》过程中交纳了营业税、城市维护建设税、教育附加费等各种税费共32372.26元，但龙敏阳没有按照合同的约定履行支付剩余购房款569000元的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，龙敏阳应当赔偿阳春山逸房地产公司在履行《广东省商品房买卖合同》过程中支出的各种税费共32372.26元给阳春山逸房地产公司。阳春山逸房地产公司应将收受的购房款244437元返还给龙敏阳，在扣减龙敏阳应负担的违约金28450元和应赔偿的各种税费32372.26元后，阳春山逸房地产公司实应返还购房款183614.74元（244437元－违约金28450－税费32372.26元）给龙敏阳。龙敏阳经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等法律文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出书面答辩状和向本院提供任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告阳江市阳春山逸房地产开发有限公司与被告龙敏阳于2014年7月24日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071329）；二、被告龙敏阳在本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金28450元给原告阳江市阳春山逸房地产开发有限公司；三、被告龙敏阳在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿税费32372.26元给原告阳江市阳春山逸房地产开发有限公司；四、原告阳江市阳春山逸房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内退还购房款244437元给被告龙敏阳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12542.59元，由被告龙敏阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长 沈洪涛审判员 龙 旋审判员 谭显通二○二○一七年五月二日书记员 雷 蕾 搜索“”