（2016）湘0105民初6800号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-18
案件名称
匡景祥与孙华、罗霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
匡景祥,孙华,罗霞,湖南房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十八条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初6800号原告：匡景祥，男，1970年6月19日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恺，湖南芙蓉律师事务所实习律师。被告：孙华，男，1976年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：罗霞，女，1981年10月4日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：程建宏，湖南麓和律师事务所律师。第三人：湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：罗薇薇，女，1988年10月17日出生，土家族，住湖北省利川市，该公司员工。原告匡景祥诉被告孙华、罗霞、第三人湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告匡景祥及其委托诉讼代理人冯晓辉、被告罗霞的委托诉讼代理人程建宏、第三人房天下公司的委托诉讼代理人罗薇薇到庭参加了诉讼，被告孙华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡景祥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》；2、被告双倍返还原告定金200000元；3、被告向原告支付违约金160000元；4、被告赔偿原告居间费用12000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月28日，在第三人的促成下，原告与被告孙华（由被告罗霞代理）签订了《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，约定由原告购买被告孙华所有的位于开福区福城路49号水韵花都家园B栋2304房屋，总房款为800000元，双方并约定其他权利义务。合同签订后原告按约定当日支付定金100000元和中介费12000元。但其后，被告以各种理由明确拒绝出售涉案房屋。原告经多次交涉无果。被告的行为严重损害了原告的利益。被告孙华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见称，1、被告罗霞以被告的名义与原告签订《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，事前没有取得被告的授权，事后也没有得到被告的追认，故该房屋买卖合同缺乏卖方的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，被告与原告之间的房屋买卖合同未能成立。故对未成立的合同，本来就不存在撤销的问题；2、鉴于被告与原告的《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》未能成立，原告依据上述合同的约定，要求被告支付双倍定金和违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据；3、至于原告要求被告赔偿居间费用的问题，由于该居间费用是由原告直接支付给第三人，与被告没有关联性，原告要求被告赔偿没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回对被告的起诉。被告罗霞辩称，1、被告以被告孙华的名义与原告签订《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，并在委托代理人处签名，该代理行为在未获得被告孙华的授权或事后追认的情况下，该代理行为该依法不能成立，被告所代理签署的《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》同样不能成立。实际上，在签署上述合同前，被告并没有取得房屋产权人孙华的授权，事后也没有得到房屋产权人孙华的追认，故该房屋买卖合同缺乏卖方孙华的有效意思表示，买卖双方未能达成真实有效的一致的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，由于房屋出卖人孙华没有在《房屋买卖合同》上签字，也未对被告的行为出具授权委托书及事后进行追认，上述房屋买卖行为不是其真实意思表示，故其与原告之间的房屋买卖合同未能成立。对未成立的合同，本来就不存在撤销的问题；2、被告没有收取原告的定金，也非房屋买卖合同的相对方，且孙华与原告之间的《房屋买卖合同》也未能成立，原告依据《房屋买卖合同》的约定要求被告双倍返还定金和支付违约金的诉求缺乏事实和法律依据。被告以孙华的名义签署《房屋买卖合同》及在委托代理人处签名时，就已经告诉原告及第三人本人并不是所售房屋的产权人，但原告及第三人为了促成买卖合同的成立，签署合同的当天还要求被告出具了《代理人关于代理权的承诺书》，要被告承诺上述代理行为已经取得产权人孙华的授权，并保证在2日内提交孙华亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》。但实际上，孙华没有同意被告代签的《房屋买卖合同》，也没有出具《授权委托书》，也没有事后追认被告的上述代理行为，由于缺乏产权人孙华的真实意思表示，该房屋买卖合同依法不能成立。因此，原告依据《房屋买卖合同》的约定要求被告双倍返还定金行支付违约金的诉求，没有依据；3、至于原告要求被告赔偿居间费用的问题，由于该居间费用是由原告直接支付给第三人，与被告没有关联性，原告要求被告赔偿其居间费用缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回对被告的起诉。根据当事人的陈述和经审查确认的房屋买卖合同、全款付款方式补充协议、代理人关于代理权的承诺书、居间服务合同、收条、收款收据并予以在卷佐证，本院认定事实如下：位于长沙市开福区××水韵花都家园××2304房屋系被告孙华所有。2016年10月28日，被告罗霞在未取得被告孙华授权的情况下与原告签订了一份《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，合同及补充协议约定由原告购买被告孙华的上述房屋，房屋价款800000元，如一方违约，由违约承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，原告交付金定100000元，合同及补充协议还对其他事项进行了约定。2016年10月28日，原告与被告罗霞（罗霞以孙华的名义）与第三人签订了一份《居间服务合同》，合同约定由原告向第三人支付居间服务费12000元；2016年10月28日，被告罗霞出具了一份《代理人关于代理权的承诺书》，被告罗霞承诺：“……出售上述房产并签署相关文件的行为已经取得委托人孙华的合法授权，并保证在签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》后2日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》，若因本人违反上述承诺，导致《房屋买卖合同》及《居间服务合同》无效或者无法履行的，本人承担一切责任”。上述合同及补充协议签订后，被告罗霞代签被告孙华的名字向原告出具100000元的定金收条，该定金由原告通过银行转账至第三人银行账户进行代管。第三人向原告收取中介费12000元。因被告孙华未向被告罗霞出具《授权委托书》，事后也未对上述合同及补充协议进行追认。本院认为，关于本案《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》的效力问题。被告罗霞以被告孙华委托代理人的名义并以代为被告孙华签名的形式与原告签订上述合同及补充协议，事前未取得被告孙华的授权，事后也未得到被告孙华的追认，故上述合同及补充协议因欠缺卖方即被告孙华的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，被告孙华与原告之间的房屋买卖合同及全款付款方式补充协议未成立，鉴于原告与被告孙华之间的上述合同及补充协议未成立，原告请求解除与被告所签《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》欠缺必要的事实基础，也没有现实意义，本院不予支持；关于原告要求被告双倍返还定金200000元的诉讼请求，因本案合同及补充协议未成立，被告罗霞在代理行为未获授权或追认的情况下收取原告定金100000元缺乏合法依据，故该100000元应由被告罗霞向原告进行返还；关于原告要求被告方支付违约金160000元的诉讼请求，因本案所涉合同及补充协议未成立，故原告要求被告方承担违约责任事实和法律依据不足，原告的该项诉请本院不予支持；关于原告要求被告赔偿居间费用12000元的诉讼请求，因原告与被告孙华之间的房屋买卖合同及补充协议未成立，第三人并未促成买卖双方合同成立，第三人称其已完成居间人的义务与事实不符，原告在第三人未促成买卖双方合同成立的情况下向第三人支付中介费，系其自行处分权利，由此产生的费用支出与被告方无关，原告请求由被告方赔偿理由不足，本院不予支持，因原告在本案中对第三人无诉讼请求，原告就已付的中介费可与第三人另行协商或诉讼予以解决；被告孙华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不举证，不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告罗霞在本判决生效之日起五日内返还原告匡景祥定金100000元；二、驳回原告匡景祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6880元，保全费4520元，共计11400元，由原告匡景祥承担1400元，由被告罗霞承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨标人民陪审员 余鑫人民陪审员 柳良二〇一七年五月二日代理书记员 宋敏 来源：