（2017）云31民终149号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-06-05

案件名称

吉学敏与刘玉群房屋租赁合同纠纷案民事二审判决书

法院

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吉学敏,刘玉群

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云31民终149号上诉人（一审被告）：吉学敏，男，1986年2月1日生，住（现住）云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：魏建荣，云南金曦律师事务所。被上诉人（一审原告）：刘玉群，女，1970年4月25日生，住湖南省邵东县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所。上诉人吉学敏因与被上诉人刘玉群房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼和主张。事实和理由：1、本案的基本事实及谁违约。双方签订了《租赁合同》书后，不是上诉人不履行，而是被上诉人不履行，合同是双方约定的附条件的合同，上诉人给予被上诉人的承租房屋的附条件是：装修期即2015年1月1日前的三个月和免收一年的租金（2015年）为期10年的合同，该合同的签字生效日期是2014年7月12日，2014年7月13日被上诉人向上诉人交付8.5万元的押金及定金。可是在此后期间上诉人多次通知被上诉人来接房装修，可被上诉人却不来接房，后电话就打不通了，直到2015年6月13日，上诉人才通过微信联系到被上诉人，后被上诉人与上诉人承租的商铺的商场是经营珠宝，被上诉人是经营箱包，被上诉人要上诉人一起与商场管理办协调同意被上诉人的经营项目，后商场管理办同意了被上诉人的要求。事后被上诉人还是不来接房，直到2015年10月，因被上诉人仍不履行合同，才迫使上诉人按双方约定半年不履行合同上诉人有权收回出租房，同时，上诉人为挽回损失，将该房转租给了他人，可见，造成本合同不能履约的原因和责任是被上诉人；2、本案所涉《租赁合同》不能履行的违约者应当依法承担相应的违约责任和承担给对方造成的损失。本案所涉合同是附条件的，在附条件成就后，成就人就不继续履行合同，可见该行为人，第一是违背了诚实信用原则，第二是扰乱了人们的正常生产生活秩序，第三是损害了上诉人的合法权益，上诉人是基于与被上诉人签订的十年租期才给予被上诉人合同中的附条件，在附条件的优惠成就后，被上诉人不履约了，可想给上诉人造成了多大的损失。综上，一审判决不顾客观事实，偏听偏信，作出错误判决，请求撤销一审判决，重新作出公正判决。被上诉人刘玉群辩称：上诉人上诉请求及上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回，维持原判。一审认定符合客观事实，2014年7月12日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定：签约日交上诉人押金人民币42500元，此押金到合同终止时，上诉人退还给被上诉人。签订合同后，被上诉人于次日支付上诉人6间铺面押金42500元，其中3间铺面押金42500元为上诉人代哥哥收取。上诉人与被上诉人在庭审中均表示同意解除《租赁合同》。一审适用法律正确，实体处理得当，一审依据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，解除上诉人与被上诉人于2014年7月12日签订的《租赁合同》，并依据约定返回被上诉人押金42500元。上诉人请求被上诉人承担违约责任和损失，缺乏事实和法律依据。被上诉人依约定履行了义务，上诉人在一审中既未向法庭提交确凿证据证明被上诉人存在违约行为，并导致合同目的不能实现，也未提起反诉。因此，上诉人请求被上诉人承担违约责任及损失，缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘玉群向一审法院起诉请求：1、解除刘玉群与吉学敏于2014年7月12日签订的《租赁合同》；2、吉学敏返还刘玉群2014年7月13日支付的押金85000元；3、吉学敏按年租金171385元的1%支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的违约金（截止2016年9月30日为3000元）。一审法院认定事实：刘玉群（乙方）与吉学敏（甲方）于2014年7月12日签订《租赁合同》，约定：甲方将位于瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧水上娱乐园内的瑞丽·中国珠宝不夜城，C1栋一层铺位号C1－8至C1-10共3间铺面租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为158.69平方米（面积以产权证为准），甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以轻餐饮、品牌服饰、精品百货、儿童娱乐等为主；装修期为福鑫购物广场试营业三个月前（2015年1月1日前三个月）；租赁期为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租金为90元/平方米，免租期后第二年每年递增3%，租赁第九年、第十年每年递增5%；每一个租赁年度按月计算，租金为一年一付。签约日交3个月租金为押金，此押金到双方合同终止时，甲方全数退回给乙方；福鑫购物广场试营业开业当日开始计租金（免租期为一年，实际收租时间为2016年1月1日）；乙方在签订合同时付给甲方42546.3元押金，在试营业当日起计租金；乙方从第二次付款开始，每次每月15日前交付；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、或提前解除租赁关系时，乙方应提前二个月通知甲方，甲方在乙方不损坏物业结构的前提下，甲方退还乙方三个月押金；甲、乙双方签订的房屋租赁合同，乙方交纳定金后，甲方未能如期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋；因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金及押金一并退还给乙方因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；乙方营业时间根据顾客需要可适当调整等内容。签订合同后，吉学敏于次日支付6间铺面押金85000元，其中3间铺面押金42500元为吉学敏代其哥哥收取。另查明，2015年1月，双方与福鑫购物商场协商经营事项事宜，福鑫购物商场出具了彩云城步行街一二层业态分布，一层为高端男装、女装、皮具皮草、精品、针锦、日化、黄金首饰，二层为中档男装、女装、童装、鞋类、金银首饰加工。刘玉群于2015年6月13日通过微信向吉学敏询问装修事宜，双方协商未果。双方在庭审中均表示同意解除《租赁合同》。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。（一）对于双方于2014年7月12日签订的《租赁合同》效力如何，应否解除的问题。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。因双方均同意解除《租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对于刘玉群要求解除双方于2014年7月12日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。（二）对于双方在履行租赁合同中吉学敏是否存在违约行为；若存在，违约金如何计算，押金8.5万元应否退还的问题。双方签订《租赁合同》后，刘玉群依约支付吉学敏案涉房屋押金42500元，双方已实际履行《房屋租赁合同》。刘玉群主张吉学敏违约，但未提供充足证据予以证明，因此，对于刘玉群主张的违约金，本院不予支持。依据双方签订的《租赁合同》“签约日交3个月租金为押金。此押金到双方合同终止时，甲方全数退回给乙方”的约定，吉学敏应依约返还刘玉群案涉房屋押金42500元。对于刘玉群主张由吉学敏退还押金85000元中另外3间铺面押金42500元的诉请，理由不能成立，本院不予支持。对于吉学敏提出的抗辩，其未提供充足证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告刘玉群与被告吉学敏于2014年7月12日签订的《租赁合同》。二、被告吉学敏于本判决生效之日起十五日内返还原告刘玉群押金42500元。三、驳回原告刘玉群的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由原告刘玉群负担1034元，被告吉学敏负担966元。”二审中，双方当事人对一审确认的法律事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审确认的法律事实，本院予以确认。二审中，上诉人围绕上诉请求向本院提交以下证据：商铺租赁合同二份（复印件）。欲证明：到了2016年6月，被上诉人逾期6个月不交房租，为了保证我方的权益，我方将房屋租给了别人。本院组织当事人进行了质证，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性和合法性认可，对关联性和证明内容不认可。二审中，被上诉人无新证据提交，对一审证据无新意见。本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人2014年7月12日签订的《租赁合同》是否合法有效，应否解除；2、被上诉人在合同履行过程中是否违约，上诉人应否返回被上诉人支付的押金42500元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，上诉人与被上诉人于2014年7月12日签订的《租赁合同》是否合法有效，应否解除的问题。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。审理中，双方均同意解除该合同，本院予以确认。其次，被上诉人在合同履行过程中是否违约，上诉人应否返回被上诉人支付的押金42500元的问题。合同签订后，上诉人依约支付了被上诉人涉案房屋押金42500元，上诉人主张被上诉人没有按时接房、装修，构成违约，其未提供充足证据予以证实，因此，对于上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2000.00元，由上诉人吉学敏负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长　　段俊杰审判员　　高玉荣审判员　　王　云二〇一七年五月二日书记员　　张弈槿 百度搜索“”