（2016）闽0521民初10318号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-22
案件名称
谭东与福建省泉州市大雄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠安县人民法院
所属地区
惠安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭东,福建省泉州市大雄房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司惠安支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初10318号原告：谭东，男，1973年3月27日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：曾晓剑、李冰芯，福建议正律师事务所律师、实习律师。被告：福建省泉州市大雄房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇建设大街，统一社会信用代码91350521705212716Q。法定代表人：庄伟雄，董事长。委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育馆中心旁广海新景城第一幢一层SC1号，统一社会信用代码91350521856235819Q。代表人：欧阳岗，行长。原告谭东与被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司（简称大雄房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，通知中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称建行惠安支行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告谭东及其委托诉讼代理人曾晓剑、李冰芯到庭参加诉讼，被告大雄房地产公司及第三人建行惠安支行经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭东向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201505010036）。二、判决被告返还原告购房款56万元及利息（自起诉之日起至返还款项之日止，按银行同期活期存款利率计付）。因法院追加第三人参加诉讼，原告变更诉讼请求，请求判决：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号201505010036）。二、解除原、被告与第三人三方签订的《个人住房借款合同》。三、被告返还原告购房款56万元及利息（以首付款289000元为基数，自起诉之日起至被告返还款项之日止，按银行同期活期存款利率计付）。四、被告赔偿因解除《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》所造成原告的利息损失（以第三人提供的贷款利息支付数据为准，至2017年1月6日已支付利息7195.92元）。事实与理由：2015年5月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号201505010036），约定原告向被告购买位于惠安县螺城镇建设北路霞张花园A4#-a701号复式房，面积93.01㎡，总房价56万元。合同第五条第2项约定：“建筑面积、套内面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。”第十条约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向。”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款56万元，但被告违约擅自变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸，将复式房第二层（总层数第8层）的两个封闭式阳台改成房间，导致房屋通透性变差，影响使用功能，且未书面通知征得原告同意，变更后商品房的建筑总面积为107.17㎡，较之前的面积93.01㎡，误差比绝对值大于3%，根据合同约定，原告有权退房。原告向被告交涉退房返还购房款未果。被告大雄房地产公司未作答辩。第三人建行惠安支行未作陈述。在本院审理过程中，原告提供以下证据：证据1即被告的企业信息打印件，以此证明被告的工商注册登记情况。证据2即《商品房买卖合同》（合同编号201505010036）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各1份，以此证明原、被告签订《商品房买卖合同》，对合同解除情形、违约金计算等作了约定。证据３即销售不动产统一发票2份，以此证明原告已向被告支付购房首付款289000元。证据４即《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》各1份，以此证明原告向第三人按揭贷款271000元，用于支付购房款。证据5即房屋模型照片4张，以此证明被告擅自变更案涉商品房结构形式、户型、空间尺寸。证据6即当庭提交照片1张，以此证明目前被告在售房中心张贴的与案涉商品房户型相同的房屋平面示意图，显示的房屋面积为107.17㎡。被告未到庭，但向本院提交以下证据：证据7即被告的营业执照，以此证明被告的主体资格。证据8即《关于霞张花园（霞张区域旧城改造工程）A-4#楼a、c分幢建筑设计（局部调整）方案的批复》［惠住建（2015）604号］，以此证明案涉商品房建筑设计方案经有关部门批准。证据9即惠安县建设工程竣工规划条件核实意见书，以此证明案涉工程竣工规划条件核实意见。证据10即房产分户建筑面积汇总表（办证），以此证明案涉商品房实际总面积计107.73㎡。原告质证称，对证据7即营业执照、证据10即汇总表无异议，对证据8即批复、证据9即意见书的真实性无异议，但不能证明该调整方案是针对案涉商品房，且即便住建局同意被告调整变更设计方案，被告应当告知原告，由原告决定是否继续购买，但被告从未告知原告变更设计事宜。另，本院依职权向第三人调取《个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》，载明截至2017年3月6日，尚欠贷款256745.65元，截至2017年3月2日已偿还本金14254.35元、利息8596.41元。原告质证称，对该证据无异议，同意从被告应返还购房款中扣除尚欠第三人的按揭贷款，由被告直接支付给第三人，但相应的利息损失应由被告承担；同意在收到被告返还购房款后十日内协助被告办理案涉《商品房买卖合同》解除后的注销备案等手续。本院经审查认为，被告及第三人未到庭参加诉讼，可视为其放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据，本院予以采信。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，该部分证据与原告提供的证据相结合，可以证明案涉商品房买卖合同签订后，被告进行设计变更，现案涉商品房实际总面积计107.73㎡，超出合同约定面积14.72㎡（107.73㎡-93.01㎡）。本院调取的《个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》，可以证明原告偿还按揭贷款的情况，本院予以采信。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实认定如下：被告是经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理。2015年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（含附件）1份，约定原告向被告购买其开发建设的位于惠安县螺城镇建设北路霞张花园A4#-a幢七至八层701号房，该商品房用途为住宅，阳台为封闭式2个，建筑面积93.01㎡，其中套内建筑面积73.95㎡，公共部位共有分摊建筑面积19.06㎡，总价款56万元，付款方式为银行按揭，其中首付款289000元，向第三人贷款271000元，房屋交付时间为2016年10月31日前。《商品房买卖合同》第五条约定：“面积确认及面积差异处理……建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款(含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同)退还给买受人……”。合同签订后，原告依约支付被告首付款289000元，并于2016年2月17日与第三人签订《个人住房按揭借款合同》(合同编号350656102-1112-20160820906)1份，约定以上述商品房作为抵押向第三人贷款271000元用于支付原告购房余款，被告作为保证人在《个人住房按揭借款合同》签章，为该贷款提供连带责任保证担保。第三人依约于2016年3月2日发放贷款。截至2017年3月2日，原告共偿还贷款本金14254.35元，利息8596.14元，合计22850.49元。案涉商品房至今未交房。2015年12月2日，惠安县住房和城乡规划建设局作出批复，同意案涉小区A4#幢建筑设计局部调整方案，其中A4#-a幢建筑面积5227.17㎡，案涉商品房面积107.73㎡（办证）。审理中，原告同意从被告应返还购房款中扣除尚欠第三人的按揭贷款，由被告直接支付给第三人。综上事实，本院认为，原、被告于2015年5月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠安县螺城镇建设北路霞张花园A4#-a幢七至八层701号房，原、被告以及第三人于2016年2月17日签订《个人住房按揭借款合同》，以按揭贷款方式支付购房余款，事实清楚，证据充分，应予认定。案涉商品房变更后实际面积107.73㎡，比约定面积93.01㎡增加14.72㎡，超出15.83％，面积误差比绝对值超过3%，符合《商品房买卖合同》约定的解除条件，且被告设计变更后未告知原告，现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合法律规定和双方约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”鉴于原告同意由被告直接将尚欠按揭贷款支付给第三人，故案涉《商品房买卖合同》和《个人住房按揭借款合同》解除后，被告应当将收受的原告尚欠购房贷款直接返还给第三人，向原告返还已收受的购房款本金及利息，并赔偿原告相应的利息损失，故原告支付被告的首付款289000元，以及原告已偿还第三人的购房贷款本金，被告应当返还给原告。根据原告诉讼请求，首付款289000元从起诉之日即2016年12月5日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期同类活期存款利率计算利息。原告已支付给第三人的利息，被告应当赔偿给原告。原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告谭东与被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司于2015年5月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201505010036）。二、解除原告谭东、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2016年2月17日签订的《个人住房借款合同》（合同号350606102-1112-20160820906）。三、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告谭东购房首付款289000元，以及截至本判决生效之日原告已偿还给第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行的购房贷款本金(具体数额以第三人于本判决生效当月出具的还款明细清单为准)，并按中国人民银行同期同类活期存款利率计付利息（以首付款289000元为基数，自2016年12月5日起计至返还款项之日止）。四、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告谭东截至本判决生效之日就案涉商品房按揭贷款已支付给第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行的正常利息(具体数额以第三人于本判决生效当月出具的还款明细清单为准)。五、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行返还截至本判决生效之日原告谭东就案涉商品房按揭贷款尚欠的购房贷款本息(具体数额以第三人于本判决生效当月出具的尚欠贷款本息凭证为准)。六、原告谭东应于被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司支付上述判决第三项、第四项款项后的十日内，配合被告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续。七、驳回原告谭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元，减半收取计4700元，由被告建省泉州市大雄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长 陈秀军二〇一七年五月二日书记员 郑榕玲附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 更多数据：搜索“”来源：