（2016）闽0504民初2049号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-18
案件名称
陈永聪与泉州市华祥商业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市洛江区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永聪,泉州市华祥商业管理有限公司,泉州市华祥房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款，第三十一条
全文
福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初2049号原告(反诉被告)：陈永聪，男，1961年2月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，泉州晚报社员工。委托诉讼代理人：洪金钹，男，泉州晚报社办公室副主任，泉州晚报社推荐。委托诉讼代理人：许迎春，女，泉州晚报社办公室法务，泉州晚报社推荐。被告（反诉原告）：泉州市华祥商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处。法定代表人：黄燕娥，总经理。被告（反诉原告）：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：庄培文，福建顺济律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济律师事务所律师。原告（反诉被告）陈永聪与被告（反诉原告）泉州市华祥商业管理有限公司（以下简称华祥商业管理公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月6日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥商业管理公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告陈永聪的委托诉讼代理人洪金钹、许迎春，被告华祥商业管理公司、华祥房地产公司的共同委托诉讼代理人庄培文、沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永聪向本院提出诉讼请求：1.判令华祥商业管理公司立即支付其拖欠陈永聪的商铺委托经营管理的收益款35174.57元；2.判令华祥商业管理公司支付收益款的违约金，暂计至2016年10月10日违约金为10454.72元；3.华祥房地产公司对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由华祥商业管理公司、华祥房地产公司承担。事实和理由：2009年7月8日，陈永聪与华祥商业管理公司、华祥房地产公司签订《商铺委托经营管理合同》，将位于泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店51023号商铺委托给华祥商业管理公司经营管理，华祥房地产公司作为担保方，对华祥商业管理公司的行为承担连带保证责任。商铺委托经营管理期限为10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止。第一年至第三年每年收益款为26550元，第四年至第六年每年收益款为29205元，第七年至第十年每年收益款为31860元；支付方式每年按季度分四次支付，税负由华祥商业管理公司代扣代缴。陈永聪于2010年3月1日前将商铺提供给华祥商业管理公司经营管理后，华祥商业管理公司仅将收益款全额支付至2015年3月31日，第五年第四季度即2015年4月1日起至2015年6月30日的收益款未支付，第六年即2015年7月1日起至2016年6月30日，每季度仅支付2324.17元，未足额支付约定的收益款，自第七年即2017年7月1日起未支付任何收益款。期间，陈永聪多次向华祥商业管理公司催缴收益款，华祥商业管理公司至今仍未缴足。依据合同第六条的约定，华祥商业管理公司无正当理由未向陈永聪支付收益款，逾期一天按已约定的每月收益款的1‰向陈永聪支付滞纳金。华祥商业管理公司未按期足额向陈永聪支付收益款的行为已构成违约，应按约定向陈永聪支付滞纳金。华祥房地产公司作为担保方，应对华祥商业管理公司拖欠的收益款及滞纳金承担连带清偿责任。庭审中，陈永聪明确其诉讼请求第一项的金额为自2015年4月1日起至2016年9月30日止，华祥商业管理公司拖欠的收益款合计35174.57元；明确诉讼请求第二项为以尚欠的全部收益款为基数，自2015年7月1日起至实际还清之日止，按月收益款的1‰计算滞纳金。华祥商业管理公司、华祥房地产公司辩称，1.华祥商业管理公司拖欠的款项并没有陈永聪提到的那么多，陈永聪诉求的款项是税前的；2.收益款标准应调整，因华祥商业管理公司与红星美凯龙签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。合同签订后华祥商业管理公司投入大量的人力物力，但是因情势变更，为了能继续经营业，华祥商业管理公司与红星美凯龙协商下调租金，下降至20元每月每平方米。为了解决上述问题，华祥商业管理公司承受了大量的亏损，现如果按照合同履行会给华祥商业管理公司带来严重的损失；3.陈永聪要求华祥商业管理公司按照每日千分之一支付违约金明显过高，华祥房地产公司并没有为华祥商业管理公司提供担保，合同并没有约定担保的条款。华祥商业管理公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除陈永聪于华祥商业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.本案诉讼费用由陈永聪承担。事实与理由：双方签订的《商铺委托经营管理合同》，对于委托经营期限等进行相应约定。合同签订后，华祥商业管理公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺。但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥商业管理公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居企业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。因本案存在上述不可抗力因素，导致合同无法继续履行，故合同应当予以解除。陈永聪对华祥商业管理公司、华祥房地产公司的反诉辩称，1.华祥商业管理公司、华祥房地产公司主张解除《商铺委托经营管理合同》没有事实与法律依据。双方签订的合同具有法律约束力，陈永聪提供商铺给华祥商业管理公司已经履行自己的义务。根据合同法规定，华祥商业管理公司、华祥房地产公司主张的情形不属于不可抗力的情形，即使华祥商业管理公司、华祥房地产公司提出的情形属于不可抗力也应当提交证明并及时告知陈永聪，但至今陈永聪都未收到华祥商业管理公司、华祥房地产公司的告知；2.华祥商业管理公司、华祥房地产公司主张解除商铺合同需要承担违约责任，除不可抗力外解除合同外，华祥商业管理公司、华祥房地产公司应当100%回购商铺，但华祥商业管理公司、华祥房地产公司提出的情形均不属于不可抗力，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈永聪提供的企业法人信息、《商铺委托经营管理合同》、房屋所有权证、工商银行对账清单、邮政快递、回执，华祥商业管理公司提供的陈永聪租金扣除明细，本院调取的台账，双方质证均无异议。对当事人质证无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。陈永聪提供的邮政快递回执、商铺销售广告、宣传材料，华祥商业管理公司提供的情况说明、《委托经营合同》、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表、关于租赁税费的说明，对方当事人质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院予以分析认证如下：陈永聪提供的邮政快递回执上虽然显示寄送材料为“催款函”，即非告知函，但华祥商业管理公司自认邮政快递回执上显示收件人为其法定代表人，其既不提供其收到的“催款函”，也未提供证据反驳其收到的并非告知函，故对告知函，本院予以确认；陈永聪提供的商铺销售广告、宣传材料，属于华祥房地产公司销售手段，并非商铺销售合同组成部分，陈永聪基于广告宣传内容购买商铺与本案无关，对该证据本院不予确认。华祥商业管理公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认；华祥商业管理公司提供的网页截图、现场照片，不能证明本案存在不可抗力致合同不能履行，故本院不予确认；华祥商业管理公司提供的已付租金汇总表，陈永聪虽质证系华祥商业管理公司单方制作，其真实性无法确定，但该证据体现的已支付给陈永聪的收益款数额、时间与陈永聪自述的收益款数额、时间一致，故对该证据中有关已付陈永聪收益款的部分，本院予以确认；华祥商业管理公司提供的关于租赁税费的说明，落款印章为华祥物业管理有限公司，陈永聪有异议，华祥商业管理公司庭审中表示会在本院指定的期限内重新提供该证据，但庭后华祥商业管理公司并未提供，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈永聪系泉州市洛江区万安万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）5层51023号商铺的所有权人。2009年7月8日，陈永聪与华祥商业管理公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：1.陈永聪（甲方）将上述商铺交由华祥商业管理公司（乙方）经营管理，并使甲方获得预期固定收益，期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥商业管理公司每年应支付陈永聪收益款26550元（税前），经甲方确认，乙方分配给甲方的前三年的收益已经一次性地在甲方购买商铺时予以支付；华祥商业管理公司每年分配给甲方的收益款第四年至第六年为29205元（税前），第七年至第十年为31860元（税前）。收益款每年按季度分四次支付；3.合同第三条第三款约定“甲方商铺委托经营管理所获得的收益款，其税赋由乙方统一代扣代缴”，合同第四条第七款约定“因委托乙方经营管理商铺所得收益款而产生的各项税费的缴纳义务，由甲方自行承担”；4.华祥商业管理公司无正当理由逾期支付收益款的，逾期一天按约定的每月收益款的1‰向陈永聪支付滞纳金。华祥房地产公司（担保方）作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，陈永聪依约交付商铺。华祥商业管理公司支付全额收益款至2015年3月31日，自2015年4月1日起，华祥商业管理公司陆续拖欠收益款。2015年9月28日、12月1日、2016年1月15日、4月25日，华祥商业管理公司分别支付给陈永聪收益款2324.17元。2016年4月1日起至2016年9月30日止的收益款，华祥商业管理公司分文未支付。华祥房地产公司亦未履行保证责任。本案的争议焦点：一、本案是否存在情势变更的情形导致收益款应当予以减少，滞纳金标准是否过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，华祥商业管理公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥商业管理公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居企业的入驻及全国家居企业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥商业管理公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居企业经营整体下滑等情形不适用情势变更原则，华祥商业管理公司以此主张调整收益款，于法无据，本院不予支持。华祥商业管理公司无正当理由未按约定时间支付收益款，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同的约定，华祥商业管理公司逾期支付收益款的，每日按约定的每月收益款的1‰向陈永聪支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超24%的规定，且陈永聪也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。陈永聪主张以拖欠的全部收益款为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥商业管理公司主张的不可抗力事由为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。但如前所述，商场周边市政道路改造属可预见的情况，且在本案诉讼时市政道路改造已完成，而同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑则属商业风险，故华祥商业管理公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥商业管理公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥商业管理公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥商业管理公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥商业管理公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥商业管理公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥商业管理公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥商业管理公司以不可抗力主张解除合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。三、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任及保证责任的范围。本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥商业管理公司所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，《商铺租赁合同》条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即华祥房地产公司对华祥商业管理公司所欠的收益款及滞纳金应承担连带保证责任。故华祥房地产公司关于其未对华祥商业管理公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。综上，本院认为，陈永聪与华祥商业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。陈永聪依约将商铺交付华祥商业管理公司进行经营管理，华祥商业管理公司亦应依约向其支付收益款。从《商铺委托经营管理合同》内容来看，华祥商业管理公司支付陈永聪固定收益款，不以华祥商业管理公司经营情况而变更，陈永聪对华祥商业管理公司的经营管理亦不参与、干涉，故二者之间应为租赁合同关系，收益款的性质是租金。双方约定收益款按季度支付，但未明确具体时间，根据红星美凯龙洛江店中，涉及华祥房地产公司等房屋租赁系列案件来看，交易习惯为季末支付当季租金，故本案确认收益款为每季季末支付。虽然合同约定由华祥商业管理公司代扣代缴税款，双方之前亦存在按所谓税后收益款支付收益款的情况，但在本案中华祥商业管理公司未能举证证明已就本案收益款代为缴税，且根据合同的约定，缴税义务实际应由陈永聪承担，庭审中陈永聪亦表示其将自行缴纳本案收益款的税费，故应按合同约定的税前收益款计算华祥商业管理公司所欠收益款。对华祥商业管理公司于2015年9月28日、12月1日、2016年1月15日、4月25日支付的部分收益款，根据上述确定的合同季末支付收益款，且从上述系列案件各出租人均认可支付的部分租金视为分别支付2015年第二、三、四季度及2016年第一季度的租金的交易习惯来看，本案亦应视为分别支付2015年第二、三、四季度及2016年第一季度的部分租金，故陈永聪关于华祥商业管理公司支付的部分收益款应视为支付当季度收益款的主张，无合同依据，本院不予支持。根据合同的约定及双方当事人的自认，自2015年4月1日起至2016年9月30日止，华祥商业管理公司共拖欠陈永聪收益款：2015年第二、三、四季度及2016年第一季度各为4977.08元（29205元/年÷4个季度-2324.17元），2016年第二季度为7301.25元（29205元/年÷4个季度）、2016年第三季度各为7965元（31860元/年÷4个季度），以上合计35174.52元，事实清楚，本院予以确认。华祥商业管理公司逾期支付收益款，已构成违约，依约应向陈永聪支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，且陈永聪亦未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，参照借贷双方约定利率未超过年利率24%人民法院应予支持的规定，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度收益款为基数按年利率24%计算，对于华祥商业管理公司已偿付部分收益款的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际所欠收益款为基数计算滞纳金，故陈永聪滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥商业管理公司所欠收益款及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥商业管理公司追偿。华祥商业管理公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，既不属情势变更，也不属不可抗力，其以此主张降低收益款及解除合同，于法无据，本院不予支持。华祥房地产公司辩称其不需承担担保责任，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥商业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈永聪2015年4月1日起至2016年9月30日止的收益款35174.57元及滞纳金（以合同约定的各季度收益款为基数，分别自各季度收益款逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分收益款的季度则自偿付之日起调整为以实际所欠的季度收益款为基数计付）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥商业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥商业管理有限公司追偿；三、驳回陈永聪的其他诉讼请求及泉州市华祥商业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，减半收取计442元，反诉案件受理费减半收取2460元，合计2902元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员 王冬梅二〇一七年五月二日书 记 员 戴宇楠速 录 员 杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”PAGE 来源：百度“”