（2017）苏03民终2235号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-12
案件名称
吴祥玲与张新中、吴祥林确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴祥玲,张新中,吴祥林
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终2235号上诉人（原审原告）：吴祥玲，女，1951年10月10日生，汉族，交通银行徐州分行退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：韩方舟（吴祥玲丈夫），男，1949年12月25日生，汉族，徐州市总工会退休职工，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：张新中，男，1957年7月15日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：吴祥林，男，1957年5月1日生，汉族，徐州市中医院职工，住徐州市泉山区。上诉人吴祥玲因与被上诉人张新中、被上诉人吴祥林确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6567号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴祥玲及其委托诉讼代理人韩方舟、被上诉人张新中、被上诉人吴祥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴祥玲上诉请求：撤销一审裁定，依法确认张新中与吴祥林买卖刘玉珍公房使用权的行为无效，诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：本案为确认合同无效纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。审判人员未自行回避，影响了案件公正判决。被上诉人张新中、被上诉人吴祥林答辩称，一审裁定正确。上诉人吴祥玲向一审法院起诉请求：1、判决确认被告张新中与被告吴祥林买卖刘玉珍的公房的行为无效；2、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，原告吴祥玲诉至本院，请求判令被告张新中自徐州市合群新村28#-2-301室（以下简称案涉房屋）迁出并返还不当得利1569元。案涉房屋起初被作为公租房分配给原告吴祥玲居住。1992年7月15日，徐州市鼓楼区房产管理处与原告吴祥玲母亲刘玉珍签订租约，将案涉房屋租赁给刘玉珍使用。1994年，案涉房屋因区划调整划为徐州市泉山区房产管理处管理，并继续由刘玉珍租赁使用。2001年12月，由于被告张新中没有房屋居住，且与被告吴祥林为同学关系，被告吴祥林同意将案涉房屋出售予被告张新中使用。2001年12月6日，被告吴祥林出具收据，内容为：“今收到张新中购房款贰万元整（合群新村28号楼2单元301室）”，并将刘玉珍的租约等相关手续交给被告张新中。被告张新中便居住在涉诉房屋中，并交纳房租至2011年4至5月。由于被告张新中没有与徐州市泉山区房产管理处重新签订租约，故徐州市泉山区房产管理处在收取被告张新中房租时，收据上写的姓名还是刘玉珍。2008年，刘玉珍去世。2011年2月23日，原告吴祥玲登报声明：刘玉珍合群新村28栋2单元301室公有住房租约丢失。2011年4月15日，原告吴祥玲及被告吴祥林、吴祥萍去徐州市泉山区房产管理处申请办理新租约，并写明：申请无任何纠纷，若出现问题，本人愿意承担一切法律责任。2011年4月29日，徐州市泉山区房产管理处与原告吴祥玲重新签订房屋租约，租金为每月65.6元。原告以此交纳了从2011年5月起至今的租金。原告吴祥玲在向徐州市泉山区房产管理处申请重新签订租约时，被告张新中并不知晓，在被告张新中去交纳租金时，由于租金无法交纳才知道此事。本院审理该案后认为，案涉房屋作为公房，原告吴祥玲按重新签订的租约要求被告张新中迁让，应当分析被告张新中使用房屋有否正当事由。该案中已查明被告张新中系在刘玉珍承租期间通过支付对价的方式取得了房屋使用权，并且其在支付对价款后，依法又交纳了十余年租金，因此其使用该房屋具有相关依据。原告吴祥玲在他人正常使用诉争房屋情形下，直接要求被告张新中迁让，不符合法律规定。因此，对于原告吴祥玲请求被告张新中迁出涉诉房房屋及返还不当得利的主张，不予支持。其可待该房屋使用权争议解决后具实主张权利。2012年11月10日，本院作出（2012）泉民初字第749号民事判决，驳回原告吴祥玲的诉讼请求。原告吴祥玲不服上述判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后确认本院查明的事实，该院认为，被告吴祥林作为案涉房屋原承租人刘玉珍之子，于2001年将案涉房屋交与被告张新中有偿使用，并将刘玉珍的租约等相关手续交给被告张新中，被告张新中有理由相信转让案涉房屋使用权系刘玉珍的真实意思表示。刘玉珍去世后，相关法律后果应由其法定继承人即原告吴祥玲、被告吴祥林以及吴祥萍等人在继承遗产范围内共同继受。并且被告张新中入住该房屋至今已十余年，一直以刘玉珍名义交纳租金，在刘玉珍去世后仍是如此，对此原告吴祥玲称其一直不知情明显违背生活常识。在此前提下，原告吴祥玲与被告吴祥林、吴祥萍共同登报声明原租约丢失，并共同作为刘玉珍继承人与房屋所有权人徐州市泉山区房产管理处协商变更承租人为原告吴祥玲，隐瞒了重要事实。权益受到侵害的相关利害关系人有申请撤销、变更该租约的程序权利，也即原告吴祥玲要求被告张新中迁出房屋所依据的原告吴祥玲与徐州市泉山区房产管理处签订的租约效力待定，故对原告吴祥玲要求被告张新中迁出案涉房屋的诉讼请求不予支持。2013年6月13日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第545号民事判决，驳回原告吴祥玲的上诉，维持原判。原告吴祥玲不服上述判决而申请再审，江苏省徐州市中级人民法院审查后认为，案涉房屋原系原告吴祥玲之母刘玉珍承租的公房，2001年12月，被告张新中向刘玉珍之子即被告吴祥林支付2万元购房款后实际居住使用，并由被告张新中一直支付房屋租金至2011年4、5月份，案涉房屋的租约亦由被告张新中一直持有。2011年2月23日，原告吴祥玲等隐瞒上述事实，登报声明案涉房屋原租约丢失，随后向房屋主管部门申请办理了新租约，由此导致诉争房屋的承租权归属问题并未得到实际解决。在此情况下原告吴祥玲直接起诉要求被告张新中迁出诉争房屋，依法不能得到支持。2014年1月10日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐民申字第168号民事裁定，驳回原告吴祥玲的再审申请。期间，原告吴祥玲先后向江苏省徐州市人民检察院提出监督申请、向江苏省高级人民法院提出再审申请，但相关司法机关均未支持原告吴祥玲的相应申请。另查明，2013年10月21日，本案被告张新中将本案原告吴祥玲及本案案外人徐州市泉山区房产服务中心（原徐州市泉山区房产管理处）诉至本院，请求确认原告吴祥玲与徐州市泉山区房产服务中心就案涉房屋签订的租约无效。本院审理后认为，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府和公共管理机构所有，用低于市场价格或者承租者承受的价格向相应的符合条件的群体出租。案涉房屋属于公共租赁房屋，徐州市泉山区房产服务中心在确定公租房的过程中行使的是行政管理职权，其与原告吴祥玲所签订的租约也是属于行政合同。徐州市泉山区房产服务中心依据合同的方式对承租的当事人进行管理。因此本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。2014年1月21日，本院作出（2013）泉民初字第4139号民事裁定，驳回被告张新中的起诉。一审法院认为，擅自买卖公房，经审查不允许买卖的或擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，并由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门对责任者给予行政处罚。本案中，原被告争议焦点为两被告之间的买卖行为是否无效，但已生效民事裁判所认定的事实证明，原被告产生纠纷的实质为如何认定合法享有案涉房屋使用权的主体。原告吴祥玲主张其合法享有案涉房屋使用权的依据为其与案涉房屋主管部门订立的租约。但（2013）徐民终字第545号民事判决认定，原告吴祥玲等人在隐瞒重要事实的情况下所订立的租约处于效力待定的状态，权益受到侵害的相关利害关系人有申请撤销、变更该租约的程序权利。同时，（2013）泉民初字第4139号民事裁定认定，被告张新中行使撤销、变更的权利应通过行政途径予以解决。同理，对于两被告之间的买卖行为效力如何认定、被告张新中是否合法享有案涉房屋使用权等问题，亦应由房屋主管部门的具体行政行为及相应的行政诉讼予以确定，并非人民法院审理民事案件的受案范围。裁定：驳回原告吴祥玲的起诉。本院认为，本案上诉人吴祥玲起诉的案由虽为确认被上诉人张新中与被上诉人吴祥林之间买卖刘玉珍公房使用权的行为无效，但双方争议的实质为涉案公房的使用权问题。上诉人吴祥玲的租约处于效力待定的状态，而涉案公房由政府和公共管理机构所有，涉案公房的承租和使用应由政府和公共管理部门予以确定，不属于人民法院民事案件的受案范围。故一审法院裁定驳回上诉人的起诉，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄 政代理审判员 汤孙宁代理审判员 孙守明二〇一七年五月二日书 记 员 吉彬彬 关注公众号“”