（2017）津01民终1627号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
天津千图服饰有限公司、天津市服装一厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津千图服饰有限公司,天津市服装一厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1627号上诉人(原审原告)：天津千图服饰有限公司，住所北辰区北辰西路腾达道联东优古工业园20-3。法定代表人：唐利增，总经理。委托诉讼代理人：安会生，天津昊哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：雒玢，天津昊哲律师事务所律师。上诉人(原审被告）：天津市服装一厂，住所天津市南开区密云路南运河道****号。法定代表人：曹世楼，厂长。委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。上诉人天津千图服饰有限公司因与上诉人天津市服装一厂房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天津千图服饰有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原判第一项，改判天津千图服饰有限公司赔偿天津市服装一厂各项损失8146412元。2、全部诉讼费由天津市服装一厂承担。事实与理由：双方于2005年7月20日签订租赁合同。2014年3月20日天津千图服饰有限公司发现承租的生产楼上的第六层防水层被拆除。2014年5月11日下大雨六楼渗水导致天津千图服饰有限公司承租的五层房屋严重漏雨，天津千图服饰有限公司存放的成衣、布料、用于生产的机器全部被雨水浸泡损失严重。原审认定天津千图服饰有限公司对损失承担30%责任没有法律依据。双方之间存在房屋租赁合同关系，天津市服装一厂应在约定的租赁期内提供符合租赁用途的房屋。现租赁房屋严重漏雨，存在重大质量缺陷，导致天津千图服饰有限公司蒙受巨大损失，天津市服装一厂应全额承担违约损害赔偿责任。天津千图服饰有限公司承租的房屋系生产楼的第五层，被拆除防水层的是六层，六层不属于天津千图服饰有限公司承租范围，天津千图服饰有限公司对该层不负报修、维修义务。原审认定天津千图服饰有限公司对六层负有主张维修、采取补救措施义务超出了租赁合同的范围。天津千图服饰有限公司的止损义务应产生于违约损害发生以后。原审对天津千图服饰有限公司在六层房屋顶部被拆除后至雨季到来之前负有止损义务的认定违背合同法的规定。请求判如所请。天津市服装一厂上诉请求：1、请求依法撤销原判第一项，改判驳回天津千图服饰有限公司的诉讼请求。2、诉讼费由天津千图服饰有限公司承担。事实与理由：原审认定事实不清，判决错误。天津千图服饰有限公司称天津市服装一厂强行拆除租赁房屋的屋顶与事实不符。通过原审查明的情况及天津千图服饰有限公司提交的照片可以证实涉案房屋的屋顶并非天津市服装一厂拆除，而是他人人为拆除损坏。根据合同约定房屋“对认为损坏由乙方负责”应由天津千图服饰有限公司承担责任。天津千图服饰有限公司没有对损坏的房屋进行修缮，导致的损失应由天津千图服饰有限公司自己承担责任。对于损失部分，天津市服装一厂认为天津千图服饰有限公司虚构事实，认为夸大损失的范围和金额。现场损失情况较小，没有任何证据证明对方的服装与布料与当时下雨有关，因此天津千图服饰有限公司主张的该部分天津市服装一厂不认可。天津千图服饰有限公司存在恶意扩大损失的情形。天津千图服饰有限公司在下雨之前发现屋顶受损没有积极告知天津市服装一厂，也没有积极采取措施。在下雨过程中天津千图服饰有限公司也没有积极采取遮挡、掩盖等措施。下雨后如果确实存在损失应积极抢救减少损失，但天津千图服饰有限公司没有采取积极措施，导致损失扩大。无法确定鉴定的服装及布料是当时受损，天津市服装一厂不同意鉴定，并且多次表示无法鉴定的物品与下雨有关。天津千图服饰有限公司与天津市服装一厂对各自上诉请求的答辩意见同各自的上诉请求的理由.天津千图服饰有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告赔偿原告各项经济损失12359146.6元；2、本案诉讼费用及鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2005年7月26日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：1、被告将位于天津市南开区密云路南运河道1000号服装一厂院内生产楼第五层1296平方米、平房食堂250平方米及办公楼第三层200平方米出租给原告用于服装生产使用；2、租赁期限：自2005年7月1日至2015年6月30日止，十年期满；3、每月租金20052元，每月25日前预交下一月的租赁费，逾期不交，原告将按日收取滞纳金，标准为逾交租金的千分之三/日…….；4、双方的权利与义务，被告负责向原告提供完整的厂房，设备及水电暖源，如因被告原因水电暖不能正常供应（政府行为除外），由被告承担给原告造成的直接损失，若需对房屋及水电暖设备维修、检修可提前通知，原告应予合作；原告承租后，若需进行装修，在征得被告同意后，由原告自行安排，费用自付。但不得破坏房屋主体结构和原有设施。房屋自然损坏，由被告负责。人为损坏由原告负责。修缮工作由被告实施，原告负责提供方便条件…….；5、违约责任，在本合同期内，任何一方不得随意终止合同，否则违约方对因此给对方造成的损失承担赔偿责任，但因下列原因需终止合同的双方无条件终止合同（1）不可抗力，（2）国家规划，（3）企业破产及相关条款。双方均在该合同上盖章确认。合同签订后，被告如约将租赁房屋交付原告使用，原告同时按期交纳租金。2013年11月15日，被告依据天津市南开区人民政府向天津纺织集团（控股）有限公司下发的“关于收回天津纺织集团（控股）有限公司土地使用权的函”以及天津市人民政府国有资产监督管理委员会对天津纺织集团（控股）有限公司进行的批复向原告发出通知，双方之间的合同终止，要求被告三个月内搬迁。2014年10月17日，被告以请求判令终止原、被告于2005年6月22日签订的《租赁合同》并将诉争房屋腾空返还被告为由将原告诉至一审法院，一审法院经审理，作出（2014）南民初字第6846号民事判决书，驳回被告的全部诉请请求。一审法院对有争议事实认定如下：关于诉争房屋是否存在漏雨及断水断电的事实。2014年3月20日，原告法定代表人唐利增发现原告承租的生产楼第六层屋顶被他人拆除。2014年5月11日，本市降大雨，原告所承租的生产楼第五层、平房食堂及办公楼多处漏雨，导致原告存放的成衣、布料、用于生产的机器全部被雨水浸泡，严重影响了公司的正常营业；原告对诉争房屋漏雨的事实提供了证据，被告在质证时认可漏雨的事实，并表示其已尽到维修义务。2014年租赁期间，租赁房屋厂院内存在漏水的情况。因此一审法院认定在合同约定的租赁期内被告提供的诉争房屋存在漏雨的事实客观存在。对于被告对原告断水断电的事实无法确定。一审法院认为，原、被告系房屋租赁合同关系。双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。争议焦点一：被告是否存在违约行为双方存在争议。一审法院认为，被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然原告不能证明生产楼六层屋顶系被告拆除，同时双方合同亦约定房屋人为损坏由原告负担，但合同中的房屋应指原告承租的房屋，而被损坏的房屋系生产楼第六层的屋顶，而非原告承租的第五层房屋，原告的损失系毗邻其承租房屋的损坏导致的，不属于合同中约定的由原告自己负责的情况。受损的生产楼第六层的屋顶应属于被告的管理范围，而被告未尽到相应的维修管理义务，造成雨季期间六层屋顶漏雨积水，进而殃及原告承租的第五层房屋，其存在违约行为系造成原告损失的最主要原因，对给原告造成的实际损失应当承担主要责任。虽然被告辩称，屋顶的损坏系案外人原因造成的，其在事后已经履行了对房屋进行维修的义务，但即使其维修行为也未能防止原告损害结果的发生，不能免除其责任，且如因案外人造成房屋不能正常使用而导致被告违约，被告亦应当承担赔偿损失的违约责任，被告承担责任后可向有关案外人追偿。原告法定代表人唐利增发现生产楼六层房屋顶部被拆除后至雨季到来之前的一个多月的时间里，既未向被告主张维修，亦未积极采取任何补救措施，导致其因漏雨而遭受较大经济损失，原告自身亦有一定责任。争议焦点二：关于原告损失金额如何确定双方存在争议。就损失数额的确定问题，依据原告申请，接受委托的北京市国宏信价格评估有限公司作为评估鉴定机构，于2016年6月8日、2016年7月1日、2016年7月2日与双方当事人对受损标的物进行了勘验。作出价格评估结论：受损成衣类出厂价格在价格评估基准日的价格为7936334元，面料、毛线购买价格在价格评估基准日的价格为1647432元，评估标的的受损日价值在价格评估基准日的价格为1446104元。依据上述鉴定结论，原告货物实际损失为8137662元。同时，设备实际损失因漏雨导致生产机器被雨水浸泡，产生的维修费用8750元。依据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告请求被告赔偿其因无法履行经营合同而产生的损失825943.6元、无法履行服装加工合同而产生损失546000元、购买网卡费用8169元、购买水泵费用3200元、购买电线费用1030元等费用证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市服装一厂赔偿原告天津千图服饰有限公司各项损失[（8137662+8750）*70%]，计5702488.4元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人年共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95955元由原告天津千图服饰有限公司负担51681元，由被告天津市服装一厂负担44274元；保全费5000元由被告天津市服装一厂负担；评估费250000元由原告天津千图服饰有限公司负担75000元，由被告天津市服装一厂负担175000元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人天津千图服饰有限公司在讼争房屋六楼房顶防水被拆掉后,曾与上诉人天津市服装一厂进行交涉.除此,本院对一审法院查明认定的其他事实予以确认。本院认为，上诉人天津千图服饰有限公司与上诉人天津市服装一厂双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。上诉人天津市服装一厂作为讼争房屋的出租方,应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然上诉人天津千图服饰有限公司不能证明生产楼六层屋顶系上诉人天津市服装一厂拆除，同时双方合同亦约定房屋人为损坏由上诉人天津千图服饰有限公司负担，但合同中的房屋应指上诉人天津千图服饰有限公司承租的房屋，而被损坏的房屋系生产楼第六层的屋顶，而非上诉人天津千图服饰有限公司承租的第五层房屋，上诉人天津千图服饰有限公司的损失系毗邻其承租房屋的损坏导致的，不属于合同中约定的由上诉人天津千图服饰有限公司自己负责的情况。受损的生产楼第六层的屋顶应属于上诉人天津市服装一厂的管理范围，上诉人天津市服装一厂未尽到相应的维修管理义务，造成雨季期间六层屋顶漏雨积水，进而殃及上诉人天津千图服饰有限公司承租的第五层房屋，其存在违约行为系造成上诉人天津千图服饰有限公司损失的根本原因，对此应当承担赔偿责任，承担赔偿责任的数额应以鉴定结论为准。虽然上诉人天津市服装一厂主张，屋顶的损坏系案外人原因造成的，其在事后已经履行了对房屋进行维修的义务，但即使其实施了维修也未能防止损害结果的发生，上诉人天津市服装一厂亦应当承担赔偿损失的违约责任。至于一审法院认为上诉人天津千图服饰有限公司，既未向上诉人天津市服装一厂主张维修，亦未积极采取任何补救措施，导致其因漏雨而遭受较大经济损失，上诉人天津千图服饰有限公司自身亦有一定责任问题,首先,上诉人天津千图服饰有限公司在讼争房屋六楼房顶防水被拆掉后,曾与上诉人天津市服装一厂进行交涉,虽然上诉人天津市服装一厂主张，屋顶的损坏系案外人原因造成的，其在事后已经履行了对房屋进行维修的义务，但即使其实施了维修也未能防止损害结果的发生，其次,被损坏部位并非在上诉人天津千图服饰有限公司租赁范围内，上诉人天津千图服饰有限公司既无法定义务也无约定义务对自己租赁范围以外的建筑物采取相应措施。因此，一审法院认为上诉人天津千图服饰有限公司自身亦有一定责任问题有误，应与调整。综上，上诉人天津千图服饰有限公司上诉请求成立，本院应予支持，上诉人天津市服装一厂上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11031号民事判决第二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11031号民事判决第一项及诉讼费部分；三、本判决生效后十五日内，上诉人天津市服装一厂赔偿上诉人天津千图服饰有限公司各项损失8146412元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人年共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。两审案件受理费174023元，由上诉人天津千图服饰有限公司负担24023元，由上诉人天津市服装一厂负担150000元；保全费5000元和评估费250000元，由上诉人天津市服装一厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊代理审判员 党国华代理审判员 王 晶二〇一七年五月二日书 记 员 王 越附：附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。…… 百度搜索“”