（2017）沪02民终3498号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-05
案件名称
胡梅红与项芹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡梅红,项芹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3498号上诉人(原审被告)：胡梅红，女，1952年1月26日生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：项芹，女，1980年1月16日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：祝爱珍，上海申亚律师事务所律师。上诉人胡梅红因与被上诉人项芹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡梅红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回项芹一审中的诉讼请求。事实和理由：上海市叶城路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权为五人共有，胡梅红仅是产权人之一，2016年5月23日，其他产权人未授权胡梅红签订合同，故胡梅红与项芹所签《房屋买卖合同》属于效力待定合同，由于其他产权人未追认，故该合同未成立生效，属于无效��同，胡梅红签订的承诺书仅承诺同意代签居间协议，没有承诺代签买卖合同，对此项芹与中介方都是清楚的，一审法院认定该《房屋买卖合同》合法有效错误。由于《房屋买卖合同》无效，有关违约条款也属无效，不能适用于解决纠纷，胡梅红无需赔偿损失。胡梅红如实披露了系争房屋的全部信息，没有过错，项芹没有证据证明其存在损失，一审法院判决胡梅红赔偿相当于房价的20%的金额错误，一审判决认定事实不清、适用法律错误，所作判决应予以纠正。项芹辩称，不同意胡梅红的上诉请求，双方所签《房屋买卖合同》合法有效，胡梅红拒绝履行合同已构成违约，项芹没有过错，胡梅红因房价上涨而拒绝履行，属于恶意违约，项芹因另行购房而遭受较大损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决的赔偿金额过低。请求维持原判。项芹向一审法院起诉请求：一、判令解除项芹与胡梅红签订的《房屋买卖合同》；二、判令胡梅红退还项芹定金人民币(以下币种均为人民币)200,000元；三、判令胡梅红承担2,100,000元的违约金(即房价上涨的损失)。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为胡梅红及丈夫倪展和、儿子倪立康、倪立忠和倪立飞共同共有。2016年5月23日，胡梅红(出售方，甲方)与项芹(买受方，乙方)、案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司(居间方，丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向丙方支付意向金200,000元作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，项芹与胡梅红签订《房屋买卖合同》，约定：系争房屋的转让价格为4,730,000元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后2016年9月10日之前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；合同另对付款方式、交房及尾款、交易过户、税费承担、违约责任等进行了约定。同时，胡梅红出具承诺书一份，承诺“关于该房屋出售的一切事宜本人已告知产权人，同时本人承诺该房屋产权人已知晓并同意关于该房屋出售的一切事宜，并同意本人代为签订此房屋的《房地产买卖居间合同》及收取购买方支付的定金。若因产权人在本人签订该房屋的《房地产买卖居间合同》后产权人反悔不出售该房屋，则本人需承担因此而造成的违约责任和一切法律责任”。同日，胡梅红出具定金收据，确认收到项芹购买系争房屋支付的定金200,000元。后，胡梅红以其他共有人不同意出售为由，未按约与项芹签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，项芹遂向一审法院提起本案诉讼。一审审理中，���芹申请上海搜房房天下房地产经纪有限公司的原工作人员郑可爱出庭作证。郑可爱到庭作证称：2016年5月23日，胡梅红和项芹签订居间协议和买卖合同时，其丈夫倪展和在场，因其两个儿子在国外，胡梅红打电话告知其大儿子买卖房屋事宜，大儿子表示同意，胡梅红签订了承诺书。后在与胡梅红微信联络时，胡梅红多次询问系争房屋的房价。9月6日，胡梅红明确表示家人不同意卖房。9月10日，胡梅红未按约网签。项芹对证人证言无异议。胡梅红认为证人证言有偏向性，书面证言有诸多矛盾之处，是证人的主观猜测。法院认为，证人作为居间方实际参与项芹与胡梅红间的房屋买卖事宜，其陈述较为客观，亦有相应的微信聊天记录予以佐证，胡梅红虽不认可证人证言，但在没有其他相反证据的情况下，法院对证人证言予以采信。另，经项芹申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋于2016年9月10日的市场价格进行评估，评估结果为8,792,200元。项芹对评估结果无异议。胡梅红则认为评估价格过高，与系争房屋的市场价值并不符合，缺乏关联性。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《房屋买卖合同》明确约定了系争房屋的交易价格、网签合同的日期、房款的支付时间及支付方式、申请过户及交付房屋的时间等房屋交易的细节，具备了房屋买卖合同的构成要件，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。胡梅红主张《房屋买卖合同》未经全部产权人签字，故合同未成立的抗辩意见，法院不予采信。根据合同约定，双方应当于2016年9月10日之前进行网签，因胡梅红承诺房屋共有人同意出售系争房屋，但并未提交共有人的授权委托书，事后也未得到共有人追认，导致合同无法继续履行，现项芹要求解除合同、胡梅红返还已付定金200,000元并赔偿房价上涨的损失，合法有据，应予支持。一审审理中，胡梅红已退还项芹200,000元定金，项芹据此撤回该项诉讼请求，法院予以准许。关于项芹主张的损失，综合考虑双方合同的履行状况及当事人的过错程度、项芹支付的款项金额等因素，参照评估结果，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定由胡梅红向项芹赔偿950,000元。判决：一、解除项芹与胡梅红于2016年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、胡梅红应于本判决生效之日起十日内赔偿项芹损失950,000元。一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。本院二审查明，项芹于2016年11月18日以其于2016年11月15日收到胡梅红退还的定金200,000元为由，向一审法院申请撤回要求胡梅红退还定金200,000元的诉讼请求。二审中，双方当事人对于胡梅红已经退还项芹200,000元的事实没有异议。本院认为，项芹与胡梅红就系争房屋所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效，一审法院所作认定并无不妥。胡梅红上诉主张该合同未成立生效，属于无效合同，缺乏依据，本院不予支持。由于胡梅红签订《房屋买卖合同》并承诺其他产权人同意出售系争房屋及承担相应责任，现胡梅红拒绝履行合同，应承担相应的违约责任。一审法院据此判决确定胡梅红应承担的赔偿金额，并无不当。胡梅红上诉不同意解除合同并赔偿显属无理，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,300元，由上诉人胡梅红负担。本判决为终审判决。审判长 周刘金审判员 高 胤审判员 彭 浩二〇一七年五月二日书记员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：