（2017）渝0105民初7405号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-22
案件名称
刘泳张赟与重庆华宇物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘泳,张赟,重庆华宇物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第三十五条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初7405号原告：刘泳，男，1974年11月4日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：张赟，女，1982年3月4日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：重庆华宇物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：刘妮娅，董事长。委托代理人：周逸，女，系公司员工。委托代理人：刘彩虹，女，系公司员工。原告刘泳、张赟与被告重庆华宇物业服务有限公司（下称华宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额程序，由审判员王涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘泳、张赟，被告华宇物业公司的委托代理人周逸、刘彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘泳、张赟诉称，2009年原告接房，2010年下半年开始装修。装修完成后，原告发现两个厕所的墙砖和防水不结合，导致墙砖松动凸出，便向被告反映，物业公司的刘经理出面处理此事。刘经理承诺免费重新装修，费用由公司承担。由于当时年关将近，刘经理说年后动工。年后原告找到被告，被告否认承诺。后被告叫原告自行处理，给原告1000元补偿金。原告认为经过装修后才能发现房屋的质量问题，被告对房屋质量问题负责，应对原告家中出现的墙砖松动凸出问题予以解决，但其采用拖延方式导致问题几年都未解决。请求判令被告赔偿原告因房屋质量问题产生的损失（经济补偿金）1.5万元，承担本案诉讼费用。被告华宇物业公司辩称，房屋室内质量问题的整改并非被告的服务内容。被告不是房屋质量问题的处理人、责任人，对于质量问题，被告没有赔偿义务。被告不可能承诺对业主室内的房屋进行重新装修。涉案房屋装修后出现质量问题，原告未阐述原因，质量问题也可能因装修引起，而非房屋质量问题。被告曾起诉要求原告支付拖欠的物业费，法院生效判决确定了原告付款义务。在前案中，原告以房屋质量问题为由要求冲抵物业费，其主张未得到法院支持。故原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。经审理查明,原告刘泳、张赟（以下以原告代称）是江北区北国风光小区X幢X-X号房屋（建筑面积135.11平方米，于2009年11月18日登记至原告名下）的所有权人。被告是该小区的物业服务企业。2009年11月28日，原告在《收楼程序表》上签字，双方办理了北国风光小区X幢X-X号房屋的交接手续。2013年5月10日，华宇北国风光服务中心向原告发出《回函》。《回函》主要内容如下：14-18-2业主，你于2013年4月23日来函反映两个厕所墙壁瓷砖敲起有空壳现象和瓷砖突出，认为是房屋质量问题。我中心及时安排工作人员上门查看，从现场情况看，空壳声音表明墙壁与墙面防水层粘接不牢，这与装修时墙面有灰尘或水泥混合比例不当等有关，瓷砖突出属热胀冷缩造成，与装修时砖与砖之间未留够距离有关。另外，14栋房屋从2009年5月11日开始交房，土建质保期两年，2011年5月10日到期，从你反映的时间算已过质保期。防水质保期五年，但房屋并未出现漏水现象，也不属于防水问题。故你的房屋出现的情况与房屋质量没有关系，主要还是与装修施工不当有关，建议你找装修公司解决。原告称房屋装修后，从2011年7月后两个厕所做过防水的下半部分墙砖凸起，而未做防水的上半部分墙砖没有凸起，故于2011年1月23日向被告反映，被告于2013年5月10日《回函》。原告举示了《房屋质量保证书》、《情况说明》、光盘等材料拟证明因房屋质量问题向被告反映过，房屋防水保质期为五年。《情况说明》由张赟于2011年１月23日所写。《情况说明》载明：2010年下半年装修房屋，11月完成，2011年3月入住。2011年下半年发现两个厕所墙壁瓷砖敲起有空壳现象和瓷砖突出。厕所四周顶部没有防水层的瓷砖则没有前述现象。我们认为是防水层质量问题造成瓷砖和墙面分裂。华宇物管公司刘经理和其他两位同事来到现场查看。当时他们说要过年了-等年后负责更换瓷砖和防水层，费用由他们承担。《房屋质量保证书》载明涉案房屋工程建设实际竣工日期为2008年11月27日。涉案房屋层面防水等工程质量问题保修限期为五年。光盘（为原告用手机录制，现原始载体已不在了）反映厕所墙壁瓷砖凸起情况。被告对《情况说明》的三性均不予认可。被告对《房屋质量保证书》真实性没有异议，但对关联性有异议，称《回函》已告知原告涉案房屋在2013年5月10日前没有出现漏水情况，房屋不存在防水质量问题。房屋问题可能是装修原因导致，且已过质保期，被告不承担责任。另查明，被告曾向本院提起诉讼，要求本案原告支付物业服务费和公摊费6369.75元。本院于2017年3月30日作出（2017）渝0105民初393号民事判决，该判决已发生法律效力。判决认定事实如下：2006年7月1日，被告与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《华宇•北国风光前期物业管理委托合同》，约定由被告为华宇北国风光小区提供物业管理服务。该合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理；共用设施的日常维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品的日常养护及管理；公共环境卫生的服务管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护社区公共秩序的社区保安服务管理；物业档案资料的管理等。前述合同签订后，被告进入涉讼小区提供物业服务。该小区尚未由业主大会或业主委员会选聘新的物业服务企业或签订新的物业服务合同。原告称没有缴纳物业费是为了让物业公司解决房屋质量问题，被告应当保证房屋的防水不漏水、保证瓷砖不掉落。被告是涉讼小区唯一的服务单位，房屋出现质量问题，原告只有找被告，且被告承诺要整改。1.5万元的补偿是根据两个厕所装修材料费及人工费估算的。被告则称原告瓷砖凸起的原因可能是原告装修导致，其要求被告承担责任的事实不能成立。被告作为服务企业，依据服务合同提供物业服务，承担责任。以上事实，有《房屋质量保证书》、《回函》、《收楼程序表》、《情况说明》、光盘、判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，被告作为前期物业服务企业与原告之间成立真实合法的物业服务合同法律关系，双方均受《华宇•北国风光前期物业管理委托合同》的约束，并依约享受权利、履行义务。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据《华宇•北国风光前期物业管理委托合同》，被告负有对华宇北国风光小区共用、公共设施设备等的日常维修、养护和管理义务，原告提出的涉案房屋厕所瓷砖问题发生于其建筑物专有部分内部，不属于被告物业服务范围。原告可另寻法律途径予以解决。原告的诉讼请求缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告刘泳、张赟的诉讼请求。本案案件受理费174元，减半收取87元，由原告刘泳、张赟负担。本判决为终审判决。审判员 王涛二〇一七年五月二日书记员 张欢 来自