（2017）湘10行终45号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2018-07-14

案件名称

上诉人（原审第三人）郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会与被上诉人（原审原告）郴州仁大房地产开发有限公司和原审被告郴州市房产管理局因房屋登记行政备案一案二审行政判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

行政案件

审理程序

二审

当事人

郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会,郴州仁大房地产开发有限公司,郴州市房产管理局

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条

全文

湖南省郴州市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）湘10行终45号上诉人（原审第三人）郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会，住所地湖南省郴州市民权路19号。负责人胡华勇，男，该业主委员会主任。委托代理人文晓梅，女，住湖南省郴州市五岭国际金桂园小区。委托代理人李良同，湖南大问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604室。法定代表人黄桂平，该公司董事长。委托代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原审被告郴州市房产管理局，住所地湖南省郴州市七里大道56号。法定代表人刘运华，该局局长。委托代理人曹毅，男，住湖南省郴州市西街。委托代理人盘丽岚，女，住湖南省郴州市南岭大道福城花园。上诉人郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会因房屋登记行政备案一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021行初200号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会的委托代理人文晓梅、李良同，被上诉人郴州仁大房地产开发有限公司的委托代理人邝洪波，原审被告郴州市房产管理局的委托代理人曹毅、盘丽岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审查查明：2015年11月28日至2015年12月7日，郴州市五岭国际金桂园小区（以下简称金桂园小区）举行首届业主大会。会议审议通过了《郴州市五岭国际金桂园小区业主管理规约》、《郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会章程》，选举产生胡华勇、文晓梅、雷宏、尹外平、雷运雄、王莉、郭前飞、邓欣、ＸＸ、谢丽、刘春保等11人为业主委员会委员。2015年12月12日，金桂园小区业主委员会向郴州市房产管理局（以下简称市房管局）申请业主委员会备案，向市房管局提交了郴州市业主委员会备案申请表、金桂园小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果公告、金桂园小区首届业主委员会委员名单及得票公示、金桂园小区业主委员会章程、金桂园小区业主管理规约、金桂园小区业主大会和业主委员会议事规则、金桂园小区业主大会有关事项的决议。2015年12月18日，市房管局作出郴业备字[2015]25号业主委员会备案通知书（以下简称25号备案通知），同意金桂园小区业主委员会第一届业主委员会备案，并在备注中注明：你业主委员会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印模备案表报我局及街道办事处备案。另查明，金桂园小区建设单位为郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大房产公司），建筑面积为255066.21平方米，计容面积为179439.46平方米，地下建筑面积为87262.56平方米，地上建筑面积为167803.65平方米，车库面积为75626.75平方米，商业面积为11098.91平方米，住宅面积为166968.86平方米。小区业主1-12栋已投票面积为95353.56平方米。2015年12月10日，查询11名业主委员会委员物业费缴费情况，王莉、雷宏、曹向阳、朱检姣拖欠物业费，谭楚于、ＸＸ未缴纳过物业费。金桂园小区4栋1205号房买受人不是王莉，是欧阳小毛；金桂园小区6栋1801号房买受人不是ＸＸ，是黎霞；金桂园小区5栋1605号房买受人不是朱检姣，是李新安。2015年12月12日，湖南奋斗者律师事务所向市房管局发出律师意见函，反映金桂园小区业主委员会选举过程中部分事宜不符合法律法规规定。2016年1月19日，市房管局向郴州市北湖区郴江街道办事处发出工作联系函，称金桂园小区业主大会和业主委员会的产生存在不符合《湖南省实施办法》及《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定，请郴州市北湖区郴江街道办事处依法依规再次指导、监督该小区业主委员会的成立。2016年1月20日，市房管局向仁大房产公司发出整改通知书，称其在金桂园小区业主大会的成立和选举业主委员会过程中存在未按《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定向业主大会筹备组提交有关资料，要求仁大房产公司整改。仁大房产公司认为，市房管局应对物业活动进行全面监督管理，但市房管局缺乏对业主资格、投票权的真实性、公示面积等关键材料的审查，下达错误的备案通知。为此，仁大房产公司诉请人民法院确认市房管局作出的25号备案通知违法，并予以撤销。一审法院认为，本案争议的焦点：一是业主委员会备案是否属于告知性、公示性备案，是否属于可诉的行政确认行为；二是被诉的25号备案通知行为是否符合法定要求。关于争议焦点一。行政确认是指行政主体根据法律法规的规定或授权，依职权或依当事人的申请，对一定的法律事实、法律关系、权利、资格或法律地位进行确认、甄别、证明等的行政行为。本案物业管理行政主管部门对业主委员会的备案不同于一般的告知性备案。告知性备案对外不产生法律效力，而物业管理行政主管部门的备案行为对外产生了法律效力：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条、第三十五条的规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并履行职责。因此，这种备案行为实际上是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认，这种备案行为属于可诉的行政确认行为。对于仁大房产公司作为金桂园小区的建设单位和业主，金桂园小区业主委员会的成立备案行为及随后履行对小区的管理职责，与仁大房产公司有直接的利害关系，故仁大房产公司是本案的适格原告。关于争议焦点二。根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十二条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案。市房管局作为物业管理行政主管部门，具有对业主委员会及业主大会决定的重大事项进行备案的法定职权，并应通过对业主委员会提交的备案材料审查，对业主大会的成立、业主委员会的选举、业主公约及业主大会议事规则的通过情况实施有效监督，以保护全体业主的共同利益。市房管局对业主委员会提交的法律规定的备案材料的审查义务应限于形式审查，即对备案材料是否齐全，是否符合法定要求，备案材料本身所反映的内容是否符合法律规定进行审核。根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十二条规定，申请备案应向行政主管部门提交：业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会决议、管理规约和业主大会议事规则、业主委员会委员名单。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主；根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定，业主委员会委员应当是物业管理区域的业主，金桂园小区业主委员会申请备案登记时应向市房管局提交业主委员会是小区业主的有效证明。本案中，金桂园小区业主委员会未向市房管局提交业主大会筹备组的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、未提交业主委员会委员具有本小区业主资格的证明材料。为此，金桂园小区业主委员会向市房管局提交的备案材料不齐全，市房管局据此作出被诉25号备案通知证据不足，违反法定程序。另，《最高人民法院》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”该解释第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”据此，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的面积按规定应暂按测绘机构的实测面积计算。本案中，金桂园小区1-12栋车库面积为75626.75平方米，商业面积为11098.91平方米，住宅面积为166968.86平方米，其车库和商业使用面积均具有构造上的独立性和利用上的独立性，应计入专有部分。为此，金桂园小区1-12栋专用面积为253694.52平方米。金桂园小区业主已投票面积为95353.56平方米，未超过专有面积的一半，不符合《物业管理条例》第十二条的规定。仁大房产公司主张参加金桂园小区业主大会的业主未达到有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数，予以采信。综上所述，仁大房产公司请求撤销市房管局作出的25号备案通知，予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项，《物业管理条例》第六条、第十二条，《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十二条，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十四条、第三十五条之规定，一审判决：撤销被告郴州市房产管理局2015年12月18日作出的郴业备字【2015】25号业主委员会备案通知书。本案案件受理费50元，由被告郴州市房产管理局负担。上诉人金桂园小区业主委员会不服上述行政判决上诉称：一、一审判决程序违法。2017年1月13日第二次开庭审理，但一审法院于2017年1月10日就作出本案判决，存在未审先判。二、一审判决认定事实不清。（一）4栋1205业主是欧阳小毛，但王莉是其妻子；6栋1801业主是黎霞，但ＸＸ是其丈夫，故王莉、ＸＸ应是业主。（二）一审判决以规划面积认定为投票面积是错误的，其中的车位面积和物业用房面积是不计投票面积的。为此投票总面积应是住房面积和商铺面积之和即178067.77平方米，而业主投票面积95353.56平方米，已超过本数。三、被诉25号备案通知属不可诉行政行为。四、仁大房产公司不具有诉讼主体资格。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回仁大房产公司的诉讼请求。因一审法院于2017年2月7日作出（2016）湘1021行初200号行政裁定，补正了涉案一审行政判决书中的落款日期，故金桂园小区业主委员会在二审庭审中撤回了第一项上诉请求。被上诉人仁大房产公司答辩称：一、关于业主资格问题。《物业管理条例》第六条及《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十七条规定，房屋的所有权人为业主。因本案尚未依法办理所有权登记，只能凭商品房买卖合同来确定业主的主体资格。涉案的业主委员会委员ＸＸ、王莉、朱检姣不是商品房买卖合同中的当事人，故其不是业主。且涉案业主委员会委员王莉、朱检姣、雷宏、ＸＸ有欠缴物业费或未交物业费的情形，根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十四条及《郴州市物业管理办法》第二十条关于违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员候选人；业主委员会委员应当按时缴交物业管理服务费的规定，上述人员不具备业主委员会委员的资格。二、关于投票面积。金桂园小区建设工程规划面积和建筑面积复核报告的面积均为255066.21平方米，而该小区投票面积为95353.56平方米，不符合《物业管理条例》第十二条关于选举业主委员会成员需要业主总人数及占建筑物总面积双过半的要求。三、市房管局的备案程序违法。缺失业主大会成立和业主委员会选举的情况的报告；对业主委员会委员是否具有业主资格没有证明材料。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告市房管局陈述：一、涉案的备案行为不是可诉的行政行为，业主对业主大会的决定有异议应通过民事诉讼。二、仁大房产公司不具有诉讼主体资格，与本案没有直接的利害关系。三、涉案的备案行为符合法定程序。夫妻共有的房屋，未登记一方具有业主资格；金桂园小区业主的投票面积已经超过了建筑物面积总和的一半。一审判决不合理不合法，请求二审依法撤销。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，25号备案通知载明，业主委员会的成立时间为2015年12月11日，任期四年。本院认为：一审判决认定市房管局具有办理涉案业主委员会备案登记的法定职权正确。本案争议焦点是：一、被诉25号备案通知是否属于可诉的行政行为；二、仁大房产公司是否具有原告主体资格；三、被诉25号备案通知是否符合法律规定。关于第一个焦点问题。业主委员会是物业管理区域内小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治管理组织。虽然行政机关没有权力直接干涉业主委员会的成立、变更，但《民办非企业单位印章管理规定》规定：“民办非企业单位刻制印章须在取得登记证书后向登记管理机关提出书面申请及印章式样，经批准后持登记管理机关开具的同意刻制的印章介绍信及登记证书到所在地县、市（区）以上公安机关办理准刻手续后，方可刻制”。《业主委员会和业主委员会指导规则》第三十四条也规定：“业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章”。由此可见，业主委员会只有依法办理了备案登记，才能凭备案文件到公安部门刻制印章，取得对外活动的主体资格。因此，备案行为实际是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认，这种备案行为具有行政许可或行政确认的效力，足以让相对人或其他利害关系人以及社会公众相信该业主委员会成立的合法性，从而对相对人或其他利害关系人的权利义务产生实际影响，属于行政诉讼的受案范围。本案中，市房管局的25号备案通知，给予金桂园小区业主委员会备案，并载明该业主委员会的成立时间为2015年12月11日，任期四年，实际上是对金桂园小区业主委员会合法性的认定，对该小区业主或其他利害关系人的权利义务产生实际影响。因此，被诉25号备案通知属于可诉的行政行为，仁大房产公司提起本案诉讼属于行政诉讼的受案范围。金桂园小区业主委员会提出25号备案通知属不可诉的行政行为的上诉理由不能成立。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼。本案中，仁大房产公司作为金桂园小区的建设单位及业主，与涉案的备案通知行为有利害关系，具有原告主体资格。金桂园小区业主委员会提出仁大房产公司不具有原告主体资格的上诉理由不能成立。关于第三个焦点问题。根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十二条规定，金桂园小区业主委员会向市房管局申请备案需提交以下材料：业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；业主大会决议；管理规约和业主大会议事规则；业主委员会委员名单。故市房管局应对金桂园小区业主委员会的备案申请材料是否齐全，是否符合法定条件进行审查，并在此基础上作出是否准予备案的决定。本案中，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第九条、第十条关于符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组织；首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成的规定，金桂园小区业主委员会提交的申请材料既无涉案业主大会会议筹备组成立的情况，也无该筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告。同时，根据该规则第十三条第（二）项关于基于房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的规定，本案市房管局对金桂园小区业主委员会提交的业主委员会委员名单是否具备业主资格没有按照上述规定进行审查。因此，市房管局未尽审查义务，在金桂园小区业主委员会备案申请材料不齐及对业主委员会委员名单是否具备业主资格没有审查的情况下，给予金桂园小区业主委员会备案缺乏事实根据，一审判决撤销被诉备案通知并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金桂园小区业主委员会提出的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长　李红兵审 判 员　张九香审 判 员　邓　群二〇一七年五月二日法官助理　侯　仁书 记 员　邹群英附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 微信公众号“”