（2017）苏09民终688号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-13
案件名称
马兆成、严巧珍与盐城市城区中平饮料厂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马兆成,严巧珍,盐城市城区中平饮料厂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终688号上诉人（原审原告）：马兆成，男，1967年10月5日出生，汉族，居民，住盐城市经济开发区。上诉人（原审原告）：严巧珍，女，1968年11月24日出生，汉族，居民，住盐城市经济开发区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙建林，江苏汇建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市城区中平饮料厂，住所地盐城市亭湖区大星南路西二巷***号。法定代表人智兰中，该厂厂长。上诉人马兆成、严巧珍因与被上诉人盐城市城区中平饮料厂（以下简称中平饮料厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马兆成、严巧珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持马兆成、严巧珍的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由中平饮料厂负担。事实与理由：1.中平饮料厂收取了马兆成、严巧珍支付的5万元房款，且于2003年即已将案涉房屋交付马兆成、严巧珍使用至今，故即便双方之间没有订立书面合同，也应认定形成事实上的买卖关系。同时，中平饮料厂认为双方之间系租赁合同关系没有事实依据。故中平饮料厂应当协助马兆成、严巧珍办理房屋过户手续；2.我国法律并未规定案涉房屋不可买卖，中平饮料厂不协助办理分户登记手续的原因系中平饮料厂不愿意支付办证过程中所需缴纳的税费。现在房价上涨，中平饮料厂故意不办理房屋过户手续明显存在恶意；3.一审在先公告送达终结审理程序后又进行庭审，程序违法。中平饮料厂辩称，1.马兆成、严巧珍提交的证据不能证明房屋买卖合同的形成，不能构成房屋买卖合同成立的要件，一审法院驳回其诉请是正确的；2.马兆成、严巧珍陈述房屋已经交付、双方之间曾经签订过书面买卖合同，没有证据。3.马兆成、严巧珍不能以别人的房屋买卖来推断其与中平饮料厂之间存在房屋买卖行为，中平饮料厂与马兆成、严巧珍只能形成租赁关系；4.中平饮料厂不具有经营房地产的权利；5.一审法院采取公告方式送达系马兆成、严巧珍一方钻法律的空子，意图通过缺席审理以达到不可告人的目的。马兆成、严巧珍向一审法院起诉请求：1.判令中平饮料厂立即办理房屋过户登记，并办理房屋产权证书；2.本案诉讼费用由中平饮料厂负担。一审法院认定事实：马兆成与严巧珍系夫妻关系。案涉房屋坐落于盐城经济开发区文港南路109号1幢404室，该房屋系中平饮料厂与盐城市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）于1999年7月20日联合建设，2002年完工。2003年6月5日，中平饮料厂法定代表人智兰中向马兆成出具收据一份，载明：“今收到马兆成人民币5万元整。”马兆成交款后，与严巧珍入住案涉房屋至今。期间，双方因马兆成、严巧珍以智兰中所收取5万元系购房款为由要求智兰中办理房屋产权手续而发生争议，2015年12月21日诉至一审法院。一审另查明：2002年10月7日，智兰中代表中平饮料厂（甲方）与蔡秀銮（乙方）签订中平饮料厂职工集资房合同书一份，合同载明：“甲方在位于文港南路亨王食品厂北侧土地上建设综合楼、住宅楼，建筑层数为四层。乙方购买甲方集资所得房屋1幢2层205室一套，建筑面积105平方米，房屋总价为89250元整，乙方在2002年10月7日前付35%（3万元），接到房屋产权证书后5日内付清房屋尾款。”中平饮料厂综合楼的土地性质原为工业用地，2005年3月17日变更为商业用地，土地性质为出让土地，使用权面积为1805.5平方米。2009年3月12日，中平饮料厂领取盐城市区文港南路109号1幢盐房权证市区开字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为中平饮料厂，共有情况为单独所有，房屋性质为自建房，规划用途为综合楼，房屋总层数为4层，建筑面积为2432.64平方米。中平饮料厂无商品房开发资质，亦无商品房销售资质。至目前为止，该综合楼的住房均未能办理房屋分户产权证。一审审理过程中，马兆成陈述2003年时其通过孙如华介绍向智兰中购买的案涉房屋，房屋建筑面积为104平方米，约定830元/平方米，先交房款5万元，余款待办理房产证时支付，同时双方还签订了房屋买卖合同。2004年，智兰中以合同需盖章为由收回了合同。智兰中对此不予认可，表示案涉房屋是其出租给马兆成，马兆成所交的5万元是该房屋的租金。一审法院认为，房屋买卖合同应采用书面形式，口头合同是在双方对权利义务无异议、达成一致的情况下才能成立。本案中，双方之间就案涉房屋未签订书面买卖合同，马兆成、严巧珍提供的证据中中平饮料厂法定代表人智兰中个人出具的收款收据，收款收据未能明确房屋的位置、面积、单价，双方对该收款收据的意见也不一致，且讼争房屋经当地规划部门核准的是综合楼，房屋产权部门测绘登记也是综合楼，实际建设成商住楼，中平饮料厂无相关部门核发的商住楼开发、销售资质，现马兆成、严巧珍要求中平饮料厂就案涉房屋办理房屋分户过户手续及所有权证不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回马兆成、严巧珍的诉讼请求。案件受理费1800元，由马兆成、严巧珍负担。二审另查明，案涉房屋所在的盐城市区文港南路109号1幢已被中平饮料厂于2013年11月13日经登记抵押给中国工商银行股份有限公司盐城分行，抵押期限截止日为2019年10月22日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，马兆成、严巧珍要求中平饮料厂办理案涉房屋的分户登记，而案涉房屋所在的盐城市区文港南路109号1幢之性质为综合楼，且已被中平饮料厂设定抵押，客观上无法办理房产的分户登记手续，故马兆成、严巧珍要求中平饮料厂办理案涉房屋的分户登记手续没有法律依据，本院不予支持。综上所述，马兆成、严巧珍的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马兆成、严巧珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光审 判 员 樊丽萍代理审判员 刘 淼二〇一七年五月二日书 记 员 周 洋 来源：