（2017）鄂0606民初1379号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-15
案件名称
袁发生与张明华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁发生,张明华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十三条第一款，第二百二十七条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初1379号原告：袁发生，男，1971年6月2日出生，汉族，无固定职业，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：姜秀存，湖北长久律师事务所律师。被告：张明华，男，1967年10月15日出生，汉族，无固定职业，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人:周圣强，湖北法正大律师事务所律师。原告袁发生与被告张明华租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年2月15日向被告张明华送达起诉状。其后，本案于2017年3月13日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁发生向本院提出诉讼请求：1.立即解除原、被告之间2015年10月1日签订的租赁合同及协议书；2.被告立即向原告支付拖欠的租金（2016年7月1日至2017年1月11日）102315.07元，被告按合同约定的租金标准向原告赔偿合同解除后的房屋占用费直至房屋交还之日止；3.被告向原告支付违约金10万元；4.诉讼费用、财产保全费均由被告承担。事实和理由：2014年5月起，原告受委托取得襄阳市乾泰磷化有限公司位于人民西路原化工厂的全部厂房及门面房的拆迁、场地平整工作及其管理的实际工作，因部分门面房暂不需要拆迁并移交，XXX乾泰磷化有限公司便委托原告代管，并在2016年6月1日开始出租给原告使用。原告在管理乾泰磷化公司位于人民西路原化工厂的12间门面房及平整后的场地过程中，于2015年10月1日与被告签订《租赁合同》，约定将位于人民西路原化工厂的房屋12间以每月每间1000元，屋后场地五亩每亩每年13000元的价格租给被告使用，租金按季度收取，每季度52250元，1-5日前交清，租期自2015年10月1日起至政府拆迁或征用时止（以政府下发的文件为准），违约金为10万元等等。原告为顺利收取租赁房屋的水电费及租金，原告于租赁合同签订的当日与被告签订《协议书》，约定原告将出租给旧货市场的房屋及场地交由被告代为管理并负责收缴租期内的水、电费用和租金，原告按每亩场地每年1万元的租金收取，剩余应收取的每亩场地每年3000元纳入被告管理费中等等。合同履行过程中，被告出现不按合同约定时间向原告交纳租金的违约情形，被告已连续拖欠原告2016年7月至9月及10月至12月两个季度的租金，被告受委托代收水电费等管理工作也达不到原告要求。原告多次向被告索要、协商无果。原告为维护权益，特诉至法院。审理中，本院就诉讼请求向原告袁发生释明，其同意由本院认定合同解除的时间，并明确第二项诉讼请求包括要求返还房屋和场地，所主张的占用费计算至实际返还房屋、场地为止。被告张明华辩称，原、被告不存在租赁关系。从原告起诉的事实和理由来看，其主张的法律关系混乱，不明确，到底是租赁，还是代理，原告的事实和理由存在几个法律关系，其事实和理由不能成立。经审理查明，2015年10月1日，原告袁发生（甲方）与被告张明华（乙方）订立租赁合同一份，约定：1、甲方将位于人民西路原化工厂的房间12间，每间每月1000元，及屋后场地5亩，每亩每年13000元，提供给乙方使用。2、租金按季度收取，每季度52250元，1至5日交清。3、乙方签订此合同时，应向甲方支付40000元押金，合同期满时，乙方房租交完后，由甲方一次性将押金金额退还乙方。4、甲方负责乙方入住前的水、电、路畅通，入住后的费用由乙方自理。5、租赁期从2015年10月1日起至政府拆迁或征用时止（以政府下发的文件为准）。6、水按每吨元，电按每度元收取。7、租赁期内，乙方若需扩大经营面积，价格按前期价格执行不涨价。若需搭建临时房屋，甲方应征求政府许可后才可协调完成。反之，政府不同意则不能搭建。遇拆迁或征用时由乙方自行拆除，无任何赔偿。8、本地块属政府储备土地。若需征用或拆迁乙方应无条件腾退，所交租金按实际产生费用收取，多退少补，无任何赔偿。……10、租赁期内甲、乙双方不得以任何理由单方面违约，否则由违约方向对方支付违约金100000元。11、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字即具备法律效力。同日，袁发生（甲方）与张明华（乙方）就租赁合同中的房屋和场地，双方签订协议书一份，约定：1、甲方将出租给旧货市场的房屋及场地交由乙方代为管理。并负责收缴租赁期内的水、电费用和房租。2、甲方按每亩场地每年10000元的租金收取，剩余部分纳入乙方管理费用中。3、甲方在所出租场地中，预留一条3米宽道路（不计费用）供乙方使用。前期平整土地费用，由乙方一次性付清。4、此协议书与所签租赁合同具有同等法律效力。5、此协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，签字即生效。合同和协议书订立后，袁发生将房屋与场地交付张明华，张明华与12间房屋的承租方签订合同。另查明，本案场地系袁发生从XXX乾泰磷化有限公司租赁而来，双方约定袁发生不得转租、转借场地。袁发生与张明华所订立的租赁合同中的4万元押金，张明华已于2015年9月14日向袁发生交纳。截至2016年7月1日，张明华已向袁发生支付2015年第三季度的房租36000元、场地费12500元、水费24元、电费380元，支付2016年第一季度的房租360000元、场地费12500元、水费96元、电费1100元，支付2016年第二季度的房租36000元、场地费12500元、水费200元和电费3004元。因张明华拖欠后续租金，袁发生进行断电。审理中，张明华陈述场地的实际使用面积是3亩，因袁发生承诺可以在另外的2亩土地上盖房，张明华在2015年10月盖了6间房屋，2016年4月，6间房屋被袁发生拆除。关于本案的法律关系，原告袁发生认为，张明华未按合同约定支付租金，袁发生请求解除租赁合同，合法有据；双方签订的协议书，实为委托合同，袁发生可以随时解除。被告张明华认为，双方仅存在委托关系，不存在租赁关系；袁发生与XXX乾泰磷化有限公司签订的合同明确约定不能转租，袁发生不具备与张明华签订租赁合同的条件，所以改为由张明华进行管理，从时间顺序上看，后面的协议书已经覆盖了前面的合同，并且按合同来收取管理费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，袁发生与张明华订立租赁合同，约定租赁物、租金和租期等，双方构成租赁合同法律关系。袁发生从襄阳市乾泰磷化有限公司租赁场地后再转租，即使约定不得转租，并不影响本案租赁合同的成立。袁发生与张明华订立的协议书，其第一条约定张明华代为管理房屋及场地，负责收缴水电费和房租，双方构成委托关系，其委托事项为收缴水电费和房租，但协议书的第二条约定了袁发生就场地收取租金的标准，在对租赁合同中场地租金进行变更的同时，并同时约定了张明华的委托费用。所以，协议书约定了双方的委托事项，并不能说明租赁合同变更为委托合同。张明华与12间房屋的承租方签订租赁合同，并向袁发生交纳三个季度的房租、场地费和水电费，既证明了张明华支付房屋和场地的租金，也说明了其代为管理和收取水电费。故在租赁合同的履行中，张明华应按约定支付租金。而张明华支付租金至2016年6月底，截至起诉时，张明华拖欠租金长达半年之久，已使合同的目的不能实现，袁发生可以解除合同。关于解除权的行使，根据合同法的规定，当事人一方依合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。袁发生未提供证据证明其在起诉前已通知解除合同，其迳行起诉要求解除合同，合同解除的时间可以确定为起诉状送达张明华的时间。故本院确定合同于2017年2月15日解除。基于合同解除的效力，张明华应返还房屋和场地，支付所欠的合同解除前租金，并承担合同解除后至返还房屋、场地之日的按同期租金为标准计算的占用费。考虑当前房屋的使用情况，给予张明华返还房屋和场地的合理时间，以三十日为宜。关于违约金，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。违约金应以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等多项因素予以确定。本案中，租赁合同约定双方当事人不得以任何理由单方违约，否则由违约方向对方支付违约金100000元，未明确具体的违约行为。本院认为，袁发生对违约金的主张，实为要求赔偿损失，应限于以未支付租金为基数的利息损失，本院酌定以年利率6%进行计算。截止2017年4月30日，张明华应付的2016年第三季度的租金48500元，其每日违约金为7.97元（48500×6%÷365），拖欠天数299元，违约金为2383.03元；应付的2016年第四季度的租金48500元，其每日违约金为7.97元，拖欠天数207天，违约金为1649.79元；应付的2017年第一季度的租金48500元，每日违约金为7.97元，拖欠天数115天，违约金为916.55元；应付的2017年第二季度的租金48500元，每日违约金为7.97元，拖欠天数25元，违约金为199.25元。以上违约金合计5148.62元。2017年5月1日后的违约金，则应以194000元为基数，按年利率6%计算，每日违约金31.89元（194000×6%÷365）。关于张明华交纳的押金，租赁合同约定合同期满时，张明华房租交完后，由袁发生全额退还。押金的目的在于保证支付租金，在合同解除和张明华承担因拖欠租金而造成袁发生损失的情况下，押金应用于冲抵所欠租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告袁发生与被告张明华订立的租赁合同于2017年2月15日解除；二、被告张明华于本判决生效之日起三十日内向原告袁发生返还位于XXX人民西路原化工厂的房屋12间和场地5亩；三、被告张明华于本判决生效之日起三十日内向原告袁发生支付所欠租金和占用费（租金和占用费按每季度48500元，自2016年7月1日起计算至房屋和场地返还之日止，并扣减押金40000元）；四、被告张明华于本判决生效之日起三十日内向原告袁发生支付违约金（违约金分两部分计算，截止2017年4月30日的违约金为5148.62元，其后的违约金按每日31.89元计算至租金还清之日止）；五、驳回原告袁发生的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费4335元，减半收取计2167.5元，由被告张明华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 阮 桥二〇一七年五月二日书记员 吴文进 关注微信公众号“”