（2017）豫01民终2919号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-06-05

案件名称

孙海亮、魏雪让房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙海亮,魏雪让

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2919号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙海亮，男，1986年7月20日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托代理人：张明建，河南信心律师事务所律师。委托代理人：李秋红，河南信心律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏雪让，女，汉族，1985年9月1日出生，住河南省滑县。委托代理人：韩树骏，金博大律师事务所律师。委托代理人：金苏，金博大律师事务所律师。上诉人孙海亮因与被上诉人魏雪让房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年2月16日受理后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人孙海亮委托代理人李秋红，被上诉人魏雪让委托代理人韩树骏、金苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙海亮不服原审判决向本院上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项，改判上诉人不承担违约金20437.5元和经济损失50000元，由被上诉人承担违约金10000元，或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。一审庭审结束后，“原告申请变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿违约金182000元；3.诉讼费、律师费由被告承担。”一审法院在没有通知上诉人的情况下，也未重新审理，依据变更诉讼请求申请，作出判决，明显程序违法，该判决第二项被上诉人并未请求，一审法院违反了不诉不理的原则。二、一审法院认定本案合同无法履行的原因系上诉人违约，上诉人应承担违约责任，与事实不符。事实上双方在签订房屋买卖合同后，被上诉人未按合同约定支付首付款，致使合同无法继续履行，且上诉人根据《合同法》有关规定，已通知到了被上诉人，并且告知被上诉人承担违约责任，充分证明本案合同无法履行的原因系被上诉人造成。应确认双方已解除该合同。三、一审法院计算违约金20437.5错误。一审酌定违约金标准日万分之五，自2016年9月27日至本判决确定支付违约金之日即2016年1月13日，经计算为20437.5元，上诉人经计算无法算出该数字。请求判如所请，以维护上诉人合法权益。被上诉人魏雪让答辩称：一审法院审理程序合法。首先一审判决第一项并非基于被上诉人变更后的诉讼请求作出，而是基于被上诉人与上诉人双方达成一致的意思表示“确认”涉案合同解除。其次，一审判决第二、第三项系被上诉人变更前的诉讼请求，被上诉人只是在接受法庭调查时对其计算方法进行了说明。原审已进行了了充分的举证、质证、辩论和陈述，无需再次组织开庭。二、一审法院认定事实正确。双方签订买卖合同后，上诉人还于2016年8月24日向中国银行郑州金水支行申请提前还款，却在两个月后以被上诉人未在合同签订当时付首付款为由解除合同，显然无法自圆其说。事实上涉案房屋的首付款在合同签订时并不明确，上诉人所称其理解的“立契”就是合同签订的当日，既缺乏相应的证据支持，也不符合交易习惯。结合被上诉人向一审法院提交的书证、证人证言和证人出庭作证的情况，足以证明本案合同无法继续履行的原因系上诉人违约。魏雪让向一审法院起诉请求：1、判令孙海亮继续履行房屋买卖合同，配合办理过户手续，并确认孙海亮发出的解除双方《房屋买卖合同》的通知无效，合同价375000元；2、孙海亮赔偿违约金等共计182000元；3、本案诉讼费、律师费由孙海亮承担。孙海亮向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》已解除，魏雪让支付孙海亮违约金1万元；2、本案诉讼费用由魏雪让承担。一审法院认定事实：2016年8月6日，魏雪让（乙方、买方）与孙海亮（甲方、卖方）在居间方河南品诺房地产营销策划有限公司（丙方、以下简称品诺房产）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：1、甲方拥有位于管城××区航海东路××楼××单元××号的房屋，房屋所有权证书号为1301076118，所有权人为孙海亮，建筑面积39.02平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。2、房屋及其配套设施的总价款为375000元。3、丙方佣金占合同约定房款的2%，本合同签订时乙方支付人民币15000元，其中佣金7500元，代办费1000元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。4、双方同意按揭贷款付款方式：乙方应当在立契当日，付清首付款（首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金。剩余房款由银行房贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。5、双方同意在签订合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续，税费由乙方负担。6、违约责任：甲方若违反合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；乙方若违反合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金；若甲、乙任何一方未按本合同履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金。合同第十条其他约定事项载明（系手写）：1、甲方配合乙方维修基金过户。2、乙方保证首次购房无不良信贷。3、过完户以后，甲方配合乙方物业交割、交房。合同签订当日，魏雪让向品诺房产交付购房定金及佣金15000元，后魏雪让、孙海亮按照约定履行各自义务，孙海亮配合魏雪让到工商银行办理贷款手续，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向郑州住房置业担保有限责任公司出具办理工商银行贷款阶段性担保通知单显示涉案房屋首付款为8.5万元，该行同意贷款29万元；孙海亮向贷款银行中国银行郑州金水支行申请提前还款，该行为孙海亮预约的提前还款日期为2016年9月26日、提前还款金额为185600元。到期后孙海亮未前往还款。2016年10月11日，孙海亮以魏雪让违约为由，向魏雪让邮寄送达通知书一份，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求魏雪让承担违约金。庭审中，魏雪让提交品诺房产出具的证明一份，载明：2016年8月6日，魏雪让与孙海亮通过其公司签订了房屋买卖合同，合同签订后，孙海亮配合魏雪让办理了银行按揭贷款手续，贷款已经获得审批。孙海亮欠银行贷款未还清，后孙海亮找垫资公司垫资，但孙海亮拒绝提供证明材料，导致从垫资公司借钱不成功。后因房价上涨，孙海亮不愿出售房屋，孙海亮构成违约。落款处品诺房产加盖合同专用章，负责人王振签名，2016年12月1日。魏雪让申请品诺房产工作人员王创出庭作证，证人称合同签订当日，双方口头约定魏雪让在解押当日支付孙海亮解押款即首付款8.5万元，因涉案房屋所在小区有多套同户型的房子曾在我公司出售，所以知道涉案房屋在银行能够贷款的数额为29万元左右，但本案房屋孙海亮在银行贷款剩余18.56万元，除魏雪让应支付的8.5万元外，还差10.06万元，孙海亮没有钱归还贷款，我公司负责找垫资公司，魏雪让负担期间的利息，由垫资公司垫资10.06万元给孙海亮解押，当时魏雪让、孙海亮双方均同意上述做法，并且都已到垫资公司签字，垫资公司已审核通过并确定于9月26日向孙海亮放款，要求孙海亮提供身份证、银行还款账户，在确定的解押时间2016年9月26日来临前3、4天内，孙海亮不想卖房了，拒绝提供身份证、银行还款账户，之后就不接电话了，一直到10月11日孙海亮向我公司发了一份解除合同通知，我公司认为导致合同不能继续履行的原因是因为孙海亮没有去银行办理解押手续，孙海亮违约。庭审结束后，魏雪让申请变更诉讼请求为：1、解除魏雪让与孙海亮签订的房屋买卖合同；2、孙海亮赔偿违约金182000元；3、诉讼费、律师费由孙海亮承担。一审法院认为：魏雪让、孙海亮及品诺房产签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定严格履行。庭审结束后，魏雪让变更诉讼请求要求解除合同，孙海亮亦反诉要求解除该案合同，该院确认本案合同解除。对于本案合同无法继续履行的原因，魏雪让和品诺房产均认为是在确定还款时间后孙海亮拒绝配合前往银行归还贷款、办理解押手续，孙海亮辩称因魏雪让未在签订合同当日付清首付款，故孙海亮于2016年10月17日以邮寄方式通知魏雪让解除双方签订的《房屋买卖合同》，而合同所约定的付款方式为“乙方应当在立契当日付清首付款（首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款）”，孙海亮所理解的立契当日即为签订合同当日，该理解与“立契”的字面意思及习惯做法均不符合，且合同中也未明确首付款具体数额，仅约定首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款，因此魏雪让并无在签订合同当日付清首付款的义务，孙海亮亦无权据此解除合同。在相关银行确定的提前还款日期9月26日来临时，孙海亮并未履行己方归还银行按揭贷款、办理解押的义务，该院认定本案合同无法履行的原因系孙海亮违约导致，孙海亮应当承担违约责任。孙海亮辩称无理，该院不予采信。魏雪让主张孙海亮赔偿违约金182000元，包含以下部分：1、合同第九条第3款约定，每逾期一日支付总房款2%的违约金，自孙海亮应当归还银行贷款的日期即2016年9月26日起计算至实际赔偿之日止；2、预期收益即房屋实际涨价部分，魏雪让经考查市场确定为12万元；3、金融服务费6365元、佣金7500元、为保全购买保险花费1125元、保全费3800元。魏雪让的上述主张实际包含违约金和经济损失两部分，关于违约金部分，合同约定“每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金”过高，该院酌定违约金标准为日万分之五，自2016年9月27日至判决确定支付违约金之日即2016年1月13日，经计算为20437.5元；关于经济损失部分，结合郑州市2016年第三季度房地产市场行情及魏雪让实际支出、孙海亮违约程度，考虑孙海亮并未实际收到定金，该院综合酌定孙海亮赔偿魏雪让4万元，魏雪让该项诉讼请求该院予以部分支持。魏雪让主张律师费于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、该院确认魏雪让与孙海亮解除2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》；二、判决生效之日起十日内，孙海亮支付魏雪让截止判决确定付款之日止的违约金20437.5元；三、判决生效之日起十日内，孙海亮赔偿魏雪让经济损失40000元；四、驳回魏雪让本诉的其他诉讼请求；五、驳回孙海亮反诉的其他诉讼请求。二审中当事人均未提交新证据。本院二审期间查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：孙海亮、魏雪让及品诺房产签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。根据本案证据及案涉房屋买卖期间郑州市房产市场价格变动的实际情况，原审判决认定本案房屋买卖合同未能履行完毕的原因，在于孙海亮违约所致正确。鉴于魏雪让和孙海亮在一审庭均主张解除合同，因此一审法院确认合同解除无不妥之处。鉴于上诉人孙海亮未按合同约定履行向银行归还按揭贷款、办理解押的义务，属违约行为，应当承担一定的违约责任，一审判决孙海亮支付相应违约金并赔偿相应损失符合法律规定。综上，孙海亮的上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1811元，由上诉人孙海亮负担。本判决为终审判决。审判长　成　锴审判员　陈启辉审判员　于岸峰二〇一七年五月二日书记员　苏小东 来源：百度“”