（2016）苏1112民初3244号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-26
案件名称
黄盈盈与镇江市嘉豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一���民事判决书
法院
镇江市丹徒区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄盈盈,镇江市嘉豪房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初3244号原告：黄盈盈，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈小雁,浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘淑丽（实习律师），浙江光正大律师事务所律师。被告:镇江市嘉豪房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区经济开发区办公楼一楼。法定代表人：刘宜峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:蒋巍，该公司职工。原告黄盈盈与被告镇江市嘉豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小雁，被告委托诉讼代理人蒋巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金491409.9元（本金2243881元，自2012年12月31日至2015年12月30日止，按照日息0.0002计算）；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于丹××区××镇××庄园××、××室房屋，建筑面积308.45平方米，房屋总价2243881元。合同附件四约定，原告于2009年7月27日前交付首付款673881元，于2009年8月10日前向银行办理按揭手续。交��日期为2012年12月30日前。后原告按约支付首期房款673881元，2009年8月10日前就剩余房款1570000元办理按揭手续。被告于2015年12月28日才通知原告其将于2015年12月30日至2016年1月20日期间向原告移交物业。被告延期交房三年。被告辩称，项目整体竣工验收不能办理是因为312国道南移导致市政配套设施建设不到位造成，这属于政府重大政策性调整，根据合同约定，出卖人可以据实予以延期，故原告主张的违约金偏高，要求予以调整。本院经审理查明，2003年6月5日，江苏省丹徒经济开发区管理委员会与高敬夫、温州市建设房地产开发公司签订协议书，约定位于丹徒经济开发区管理委员会高资镇正东村夹山坡及林地由高敬夫温州市建设房地产开发公司全额投资开发，由丹徒经济开发区管理委员会负责出让土地的“五通”，即：上���、下水、通电、通讯、通路、规划燃气、热力供接。2003年7月21日，高敬夫占股60%、温州市建设房地产开发公司占股40%投资设立被告镇江市嘉豪房地产开发有限公司。2009年7月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于丹徒区高资镇正东夹山坡香山庄园1-106幢1-2层010房屋出售给原告，房屋价款为2243881元；合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设的。3、因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟的。”。合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同附件四补充协议第二条约定，原告于2009年7月27日前支付首期购房款673881元，于2009年8月10日前办理按揭贷款1570000元。合同签订后原告于2009年7月27日向被告支付购房款673881元，于2009年10月22日以按揭贷款方式向被告支付购房款1570000元。2012年12月30日香山庄园1-106号���经验收合格。2013年12月12日，丹徒经济开发区管理委员会出具说明：“2012年9月、12月，312国道南移项目分别取得市、省发改委项目立项批复，2013年初开始着手筹资建设。目前312国道南移工程尚未正式开工建设，市政配套项目的建设尚不能实施。”2015年12月28日原告收到被告入住通知书：“原告购买的一期1-106栋现已竣工，经有关政府部门验收合格准予交付使用。被告公司定于2015年12月30日至2016年1月20正式向原告移交物业”。落款时间为2015年12月28日。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律规定，真实、合法、有效。镇江市嘉豪房地产开发有限公司应当按照合同约定全面履行义务。本案的主要争议是：嘉豪房产公司是否构成逾期交房。对此分析如下：首先，双方约定的交��时间是2012年12月30日。双方同时约定了两项可延期交付的条件：一是遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设；二是因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟。本案中，在从诉讼双方签约到嘉豪公司正式通知收房的6年多时间内，312国道南移工程的论证、立项与施工，客观上影响到香山庄园的市政配套设施建设到位。该情形属于因政府政策原因或规划改变而导致的开发商不能按期交房，符合双方约定的推迟交房条件。其次，黄盈盈签约购房发生在2009年7月，该时其所购房屋已接近主体竣工，但黄盈盈仍然同意将交房时间约定在3年之后，即2012年12月。现无证据表明，在诉讼双方约定交房期届满到嘉豪房产公司正式通知收房的3年期间内，即2013年1月至2015年12月期间，黄盈盈经向嘉豪房产公司主张过收房。此外，312国道南移工程的论证��立项与施工虽然对香山庄园的市政配套设施建设确有影响，但是该项影响是否确实达到3年之久，嘉豪房产公司也未能提供充分证据予以证明。综合权衡以上因素，本院酌情认定嘉豪房产公司逾期交房180天。对此，嘉豪房产公司应当向黄盈盈支付逾期交房违约金80780元（2243881元*0.0002*180天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告镇江市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄盈盈逾期交房违约金80780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8671元，由原告负担7284元，被告镇江市嘉豪房地产开发有限公司负担1387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 白 雪人民陪审员 吴永泉人民陪审员 卞亚平二〇一七年五月二日书 记 员 李安绮附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民合同法若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”