（2017）冀10民终1134号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-24
案件名称
宋淑清、赵辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋淑清,赵辉,中国银行股份有限公司三河支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1134号上诉人（原审被告）：宋淑清，女，满族，1979年2月13日出生，户籍所在地河北省承德市滦平县，住址三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵辉，男，汉族，1980年8月10日出生，北京市宣武区。委托诉讼代理人：侯文飞，北京法昂律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司三河支行，住所地三河市鼎盛东大街2号。主要负责人：李明桥，该行行长。委托诉讼代理人：周亚东，该行客户经理。上诉人宋淑清因与被上诉人赵辉，原审第三人中国银行股份有限公司三河支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋淑清上诉请求：撤销一审判决，依法进行改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、合同约定的给付首付款为时间约定，而非条件约定，取得房屋所有权证和给付首付款之间没有法律上的联系。一审判决被上诉人未支付首付款是因上诉人未按约取得房屋所有权证所致，与事实不符，且于法无据；2、本案涉及合同解除程序及效力审查问题，双方签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应当严格履行，但是由于第三人中介公司原因导致房产证在2016年6月8日没有取得，所以导致上诉人和被上诉人双方在事实上不能按照合同约定履行义务，而双方当事人对继续履行合同不能协商一致，所以双方间的合同应当解除，且上诉人也向被上诉人发出解除合同通知，所以应认定房屋买卖合同已经解除；3、一审法院对于合同履行实际上在判决上做了变更，应当兼顾双方利益，公平保护双方当事人，本案双方约定房屋价款是104万元，到现在为止，被上诉人只支付了2万元定金，燕郊的房价在双方买卖合同之后上涨很多，被上诉人用2万元完全享受了104万元房屋上涨红利，显然对上诉人不公平。赵辉辩称，在2016年6月8日以后，被上诉人才知道房本是通过中介来办理，此后上诉人根本看见房价上涨后就不露面了，通过中介公司告诉被上诉人要涨价，被上诉人不同意涨价，上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。合同是双方的真实意思表示，双方都要承担正常的商业风险，上诉人称房价上涨，对其不公平，那么如果房价下跌又会怎样？所以，被上诉人认为一审判决是公平合理的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵辉向一审法院起诉请求：1．判令被告协助原告办理位于三河市××开发区××东侧、××支线南侧××·××城××区××号房屋过户手续；2．判令被告向原告支付违约金37960元（每日520元×73天）；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月24日，经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间，原告赵辉与被告宋淑清签订《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。被告将其所有的位于三河市燕郊开发区燕顺路东侧、密涿支线南侧首尔园.甜城一期C2区B29-1-603号房屋出售给原告，房屋总价款为1040000元。《买卖定金协议书》约定乙方（原告）应于本协议签署时向甲方（被告）支付购房定金共计人民币20000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后签署房屋买卖合同等相关法律文件。《存量房屋买卖合同》第四条第三款约定买受人向出卖人支付定金人民币20000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议。第四条第四款约定买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷金额为人民币720000元。同时合同对房屋的交付、违约责任、权属转移登记等事项均作了约定。《补充协议》第一条第1款约定就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方（居间方）已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。第二条第1款约定乙方于2016年4月24日向甲方支付定金人民币贰万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第2款约定甲方承诺在2016年6月8日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第3款约定甲方应在过户前解压，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第5款第（1）项约定乙方于2016年6月8日前将第一笔首付款人民币320000元（包含前期支付的定金人民币20000元）以资金监管的方式支付甲方。第二条第6款约定甲乙双方应于付首付款当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条第1款约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第四条第3款约定乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，被告为原告出具了收据。因签订合同时，被告未取得涉案房屋的房屋所有权证，所以被告委托本案的居间方加急办理房屋所有权证，但在合同约定的2016年6月8日前居间方并未办理下来房屋所有权证，导致被告未能在合同约定的时间取得该房屋所有权证。因被告未能在合同约定的时间取得该房屋所有权证，原告也未按约向被告支付首付款。根据原告赵辉提交的其与居间方工作人员王春龙的微信聊天记录记载，2016年7月18日王春龙告知赵辉，房本再有几天就下来了，但这几个月业主还房贷了，现在房价涨了，要求加50000元，谈了好久说加20000元。赵辉回复没法加钱，按合同办。此后，王春龙表示约双方见面谈。2016年7月23日，原告赵辉、赵辉妻子董玥、赵辉的父亲赵长发、居间方工作人员杜小平、王春龙、被告宋淑清在居间方的纳丹堡三店办公室进行了商谈，对该次商谈过程，原告通过其妻子手机进行了录音。根据该录音记载，杜小平称8月15日房本能下来，此后又对赵辉称房主让加50000元。在商谈期间，宋淑清与杜小平离开房间去协商，几分钟后，二人共同返回。宋淑清称有事要先走，其意思已跟杜小平说了。在宋淑清离开后，杜小平告知因为房价涨了，宋淑清要加50000元。赵辉表示加不了。此后在协商过程中，赵辉同意加10000元，过完户给，让杜小平去沟通。7月23日20时09分，王春龙通过微信告知赵辉，经过与业主沟通交流，业主要求加30000元，房本下来后办手续。根据原告赵辉提交的其与居间方工作人员杜小平的微信聊天记录记载，2016年8月13日杜小平告知赵辉，房本可能周一就下来了，跟业主取完后，等着做贷款。8月15日、8月16日、8月17日，赵辉一直催问杜小平房本事宜，杜小平告知宋淑清未领取。8月19日，杜小平告知赵辉，昨天晚上打电话，听宋淑清的口气好像是不卖了。8月20日，赵辉告知杜小平会起诉解决。此后，原告提起诉讼。被告对原告提交的2016年7月23日的录音的真实性认可，但对原告提交的原告与居间方工作人员王春龙、杜小平的微信聊天记录的真实性不予认可，认为无法证明王春龙、杜小平就是涉案房屋买卖中介公司的王春龙和杜小平。被告对原告提交的2016年7月23日的录音的真实性认可，故对该录音内容，予以采信。虽然被告对原告提交的原告与居间方工作人员王春龙、杜小平的微信聊天记录的真实性不予认可，但微信聊天记录能够与录音的内容相互印证，且微信中王春龙的手机号与合同上写明的一致，故对原告提交的原告与居间方工作人员王春龙、杜小平的微信聊天记录，予以采信。2016年10月29日，宋淑清通过EMS快递向赵辉邮寄了解除合同通知书，通知书上写明赵辉应于2016年6月8日以资金监管的形式支付首付款叁拾贰万元，逾期15日宋淑清有权解除合同，现通知解除合同。次日，原告收到该快递，但原告称快递中没有东西，且认为该行为发生在原告起诉之后，不予认可。原告虽主张收到的快递没有东西，但没有提交证据予以证明，故对其主张，不予采纳。另查明，根据涉案房屋所有权证记载，房屋所有权证登记时间为2016年6月25日，办理抵押登记时间为2016年8月9日，2016年8月20日，被告领取了涉案房屋的房屋所有权证。被告宋淑清以涉案房屋在第三人中国银行股份有限公司三河支行进行抵押贷款，抵押贷款尚未还清，贷款余额大概为41万余元。原告表示愿意代为被告宋淑清清偿在第三人处的银行抵押贷款，将抵押权消灭，原告代为清偿的贷款与所欠被告宋淑清的房款1020000元折抵后，余款由原告在房屋过户当日支付给被告。一审法院认为，原告赵辉与被告宋淑清于2016年4月24日经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原、被告签订的《存量房屋买卖合同》是否已经解除问题，被告虽然于2016年10月29日向原告发出解除合同通知书，但此时原告已经提起诉讼，在合同当事人因对合同履行情况发生争议，起诉到法院后，对该合同效力及履行情况，应由法院依法作出认定。被告在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变本案诉讼前已确定的合同效力及履行状态，故应认定被告在诉讼过程中行使合同解除权行为不产生解除合同法律效果。且根据本院查明的事实，原告未支付首付款是因被告未按约取得房屋所有权证导致，原告此时享有抗辩权，因此被告以原告未按约支付首付款而解除合同，亦不符合解除合同的条件，故原告主张合同已经解除的抗辩理由，本院不予维护。合同签订后，原告共向被告支付房款共计20000元。庭审中，原告表示愿意代为被告宋淑清清偿在第三人处的银行抵押贷款，将抵押权消灭，原告代为清偿的贷款与所欠被告宋淑清的房款1020000元折抵后，余款由原告在房屋过户当日支付给被告。原告该项主张不违反法律规定，亦未损害被告的权益，且有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，予以准予。根据原告提交的微信记录和录音，可以看出在被告取得房屋所有权证之前双方一直在居间方的沟通下协商合同履行事宜，在被告取得涉案房屋的房屋所有权证之后，双方未能达成继续履行的一致意思表示，因而产生诉讼。现原告要求被告继续履行合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。原告主张依据《补充协议》第四条第1款约定，被告应自2016年6月9日起按总房款的每日万分之五支付违约金，原告计算73天，违约金为37960元。被告认为房本没有办理下来是中介公司导致，不同意支付违约金。根据原告提交的微信记录和录音，双方协商在房本下来后办理手续，应认定双方已对合同条款作了相应变更，而被告取得房本日期为2016年8月20日，故原告要求被告自2016年6月9日起按总房款的每日万分之五支付违约金37960元，不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告赵辉于本判决生效后七日内代替被告宋淑清向第三人中国银行股份有限公司三河支行偿还涉案房屋全部贷款本息，贷款还清后七日内，被告宋淑清协助原告赵辉办理位于城××区××号房屋的过户手续；二、原告赵辉代替被告宋淑清清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告宋淑清的房款，与原告赵辉所欠被告宋淑清的房款1020000元折抵后，余款由原告赵辉在涉案房屋过户当日支付给被告宋淑清；三、驳回原告赵辉的其他诉讼请求。案件受理费14502元，由原告赵辉负担510元，被告宋淑清负担13992元；保全费5000元，由被告宋淑清负担（本判决生效后三日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提供新证据。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是典型的双务合同，履行过程需要双方共同配合。双方在履行合同约定时，应全面、善意、适当的行使合同权利和履行合同规定的义务。本案所涉的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定,合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方在《补充协议》中约定赵辉以贷款的方式支付尾款，第一笔首付款以资金监管的方式支付。并约定宋淑清承诺在2016年6月8日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知赵辉和中介双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。从上述约定可以看出，赵辉是通过贷款方式给付剩余房款，前往银行办理贷款手续办理房产权证是前提，支付首付款也是银行办理贷款的必要前提，且办理房产证是双方约定的宋淑清的义务，宋淑清以未取得房产证为由不配合履行合同，并以此为由要求解除合同，没有事实和法律依据。履行合同是签订合同的应有之意，赵辉提供的证据能够证明是因宋淑清不配合继续履行合同。一审法院对赵辉选择继续履行合同的诉求予以支持符合合同约定和法律规定。基于上述原因，宋淑清关于公平分配房价上涨利益的上诉请求，本院不予支持。一审庭审中，赵辉表示愿意代宋淑清清偿在第三人处的银行抵押贷款，将抵押权消灭，剩余房款在房屋过户当日支付给宋淑清。该项主张不违反法律规定，亦未损害宋淑清的权益，有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，应予以准予。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14502元，由上诉人宋淑清负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 叶振平审判员 梁志斌二〇一七年五月二日书记员 徐世玄 更多数据：