（2017）粤0104民初5598号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-02-12
案件名称
何蝶英与广州市保欣市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何蝶英,广州市保欣市场管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初5598号原告：何蝶英，女，1971年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳明霞，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市保欣市场管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路68号5149房。法定代表人：邬乾科。委托诉讼代理人：王边风，该公司职员，联系地址。原告何蝶英与被告广州市保欣市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁子塔、岳明霞，被告的法定代表人邬乾科及其委托诉讼代理人王边风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何蝶英向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2015年3月至2017年2月止的商铺租金30464（其中2015年3月1日至10月31日止按每月租金1016元计，2015年11月1日至2016年10月31日按每月租金1269元计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金1777元计）及逾期支付上述期间租金的违约金30464元（从欠付租金当月的11日起计算至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按照每日1%的标准计，以欠付的租金为限）。事实和理由：原、被告双方于2013年8月5日签订《xx大厦商铺租赁合同》，约定原告将其位于广州市越秀区北京路xx号xx大厦首层xx号商铺出租给被告，租期从2014年11月1日起至2024年10月31日止。签约后，被告仅支付了2014年12月、2015年1月和2月共三个月的租金后，就没再支付过租金，经原告多次催讨也未能支付。根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按未付金额的1%支付违约金，鉴于被告已逾期支付租金两年多时间，按上述标准计算违约金明显过高，故原告主张违约金总额以不超过租金本金为限计付。被告广州市保欣市场管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，实际被告出租给他人收取的租金是每平方米90元，远低于市场价，故原告主张的租金标准过高。且认为原告主张的部分租金已超过一年的诉讼时效。违约金标准过高，应当按照同期同类银行贷款利率的标准计算。经审理查明：广州市越秀区北京路xx号xx铺的产权人为原告，该铺建筑面积11.54平方米，使用性质为非居住用房。2013年8月5日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《xx大厦商铺租赁合同》，其中约定：位于广州市越秀区北京路xx号xx大厦商场一至六层商铺，由于多方原因，经营不善，空置至今，应广大商铺业主强烈要求，由保利物业管理有限公司出面与投资商合作共同出资100万元注册一家公司出来经营xx大厦商场，乙方承租一至六层商铺后，预计投入1000万元以上对商场重新进行装修，以提升商场的整体形象。为确保项目统一经营管理，提升经济效益，维护全体小业主的共同利益，甲方同意乙方作为该商铺的独家承租方及经营管理方。双方经友好协商，就乙方承租甲方的商铺之事宜订立本合同：1.1甲方对位于广州市越秀区北京路xx号xx大厦首层xx号商铺，建筑面积11.54平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方。1.2乙方承租及授权经营管理的物业为广州越秀区北京路xx号xx大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积约为12857平方米，甲方同意该项目由乙方进行经营管理。2.1该物业的租赁期为10年（不包含免租装修期）。2.2免租装修期及租赁期的计算：2.2.1乙方将与项目全体小业主分别签订《商铺租赁合同》，当乙方与占该项目总建筑面积达到70%以上（含70%）的小业主签订《商铺租赁合同》，即发放二按一租保证金，且上述已签约小业主在收到保证金时合同正式生效。xx大厦商场一至六层免租装修期为12个月，期满后开始计算租期为十年，免租装修期满后开始计付租金，免租装修期自甲方将物业交付乙方使用后开始计算。2.2.2免租装修期间乙方无须向甲方支付租金，但该物业之物业管理费、电费、水费等因乙方使用而发生的费用由乙方支付。2.3.1租金标准：首层：220-500元/平方米/月。2.3.2该业的月租金基准价标准为220元/平方米（按建筑面积计算），即：第一年（即2014年11月1日至2015年10月31日止）月租金为1016元；第二年（即2015年11月1日至2016年10月31日止）月租金为1269元；第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止）月租金为1777元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止）月租金为2285元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止）月租金为2539元；第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%；第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。2.3.3租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。6.1乙方无须得到甲方的另行同意，有权在本商场进行统一招商将该物业转租或分租给第三方承租人，并与第三方签订转租或分租合同、物业管理协议，收取租金、按金（保证金）、推广费、物业管理费、水电费等。6.3乙方应当依约按时支付租金、保证金。9.7如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金。原告为证明被告支付租金的情况，提交了2013年10月22日的收据（载明被告支付2014年11月租金1016元）及工商银行东风东路支行出具的帐号为36×××15的明细信息打印清单，载明在2015年1月5日至2015年9月期间，于2015年1月5日、2015年2月10日、2015年3月2日分别存入1016元。原告称上述转账的金额分别是支付2014年12月、2015年1月和2015年2月的租金。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。庭审中，原告称其起诉前曾多次通过电话及上门的方式向被告主张本案主张的租金及违约金。被告对此不予确认。原告未能提供证据证明其在起诉前曾向被告提出上述主张。本院认为：原告与被告签订的《xx大厦商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告负有每月支付租金的义务，且逾期支付租金应承担支付违约金的违约责任，现被告逾期给付租金已构成违约，原告要求被告承担支付租金及违约金的诉讼请求合法有理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告虽称其曾多次通过电话及上门的方式向被告主张租金及违约金，但未能提供证据证明，故本院对被告称原告有部分主张已过诉讼时效期间的抗辩意见予以接纳，据此，本院对原告主张的2015年3月起至2016年2月19日期间的租金和违约金不予支持，但被告应向原告支付自2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金及违约金。因双方约定的违约金标准明显过高，且原告未能提供证据证明其实际损失，故违约金应调整至按银行同期贷款利息标准计为宜，且违约金总额应以不超过欠付租金总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市保欣市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何蝶英一次性支付2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金（其中2016年2月20日至2016年10月31日按每月租金1269元标准计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金1777元标准计）；二、被告广州市保欣市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何蝶英支付逾期给付2016年2月20日起至2017年2月28日期间租金的违约金（自2016年2月20日起至付清上述租金之日止，以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。三、驳回原告何蝶英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取281元，由原告何蝶英负担50元，被告广州市保欣市场管理有限公司负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 伍丽娜二〇一七年五月十九日书记员 唐嘉仪 来自