（2017）沪01民终1949号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-06
案件名称
上海龙袁建筑安装工程有限公司诉上海欢兴混凝土有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海龙袁建筑安装工程有限公司,上海欢兴混凝土有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1949号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海龙袁建筑安装工程有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1739室。法定代表人：蔡国良，董事长。委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海欢兴混凝土有限公司，住所地上海市金山工业区欢兴村九组3090号1幢。法定代表人：卢建林，总经理。委托诉讼代理人：庄丽红，上海市鲤庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈珏，上海市鲤庭律师事务所律师。上诉人上海龙袁建筑安装工程有限公司（以下简称龙袁公司）因与被上诉人上海欢兴混凝土有限公司（以下简称欢兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人龙袁公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审反诉请求，支持上诉人原审诉请。事实和理由：根据被上诉人与案外人XX村间的土地租用协议显示，涉案的58亩土地是农耕地，不能用于非农业建设，故本案所涉租赁合同应属无效。被上诉人与上诉人签订合同以后再租用涉案场地，且涉案场地上的建筑并非被上诉人所有，故被上诉人在与上诉人签订租赁合同中存在欺诈。上诉人在原审中已提供相关证据证明在签订合同后已对房屋进行了装修、对场地进行了平整、购置了办公用品等，并为此支付了人民币（下同）764,150元，该损失应由被上诉人承担。本案所涉场地属XX村集体所有，XX村于2014年4月21日通知被上诉人在30日内拆除相关土地上的建筑物，退还承租地。被上诉人收到通知后，要求上诉人的人员全部撤离，上诉人的人员遂于2016年4月22日全部撤离，场地、设施交付被上诉人看管，故上诉人实际占用涉案场地截止至2014年4月22日。上诉人租赁涉案场地后仅仅使用不到一个月时间，故对于剩余租金应退还给上诉人。综上，原审未查明本案事实，判决严重偏袒被上诉人，故请求二审法院支持上诉人上诉请求。被上诉人欢兴公司辩称：上诉人所提出的全部诉请系以合同有效为基础，现上诉人上诉又以合同无效为由要求二审予以改判，其上诉请求与上诉理由相互矛盾。上诉人主张合同无效，缺乏事实依据。涉案土地虽在2005年之前系果园用地，但2005年之后已变为建设用地，至于上诉人所述的合同签订时间的先后问题，并不影响合同的效力。关于上诉人何时撤离涉案场地及房屋的问题，上诉人在劳动争议仲裁纠纷中明确表示其员工留守到10月以后，且上诉人在2016年3月起诉后，仍以承租人名义与政府商谈补偿问题，后因上诉人得知土地减量化补偿与其无关，才提起本案诉讼。关于装修损失问题，上诉人仅粉刷了墙壁，购买了办公桌和电脑，且上诉人并没有提供其损失的证据。综上，上诉人在本案起诉前一直要求获得动迁补偿，在其目的不能达到之后又推翻之前的事实，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙袁公司向一审法院起诉要求判令：欢兴公司赔偿龙袁公司损失2,744,150元，退还租金800,000元。庭审中，龙袁公司增加一项诉讼请求，要求确认龙袁公司、欢兴公司签订的《场地、设施租赁合同》已于2014年4月22日解除。欢兴公司反诉请求判令：龙袁公司支付欢兴公司违约金400,000元、水电费29,674元，并承担本案诉讼费用。庭审中，欢兴公司增加一项反诉请求，要求确认龙袁公司、欢兴公司签订的《场地、设施租赁合同》已于2014年10月4日解除。一审法院认定事实如下：2014年3月12日，龙袁公司与欢兴公司签订《场地、设施租赁合同》（以下简称租赁合同），约定欢兴公司将位于上海市金山区XX镇XX村XX组XX号XX村内的场地（东至机耕石子路、南至吴家宅西地下渠道、西至种子场、北至八队交界地下渠道，总面积58亩）及设施（以下简称租赁物）出租给龙袁公司，用于混凝土加工和生产，租期为五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。租赁费用为：第一阶段，欢兴公司办齐所有生产混凝土的全部手续前（包含实验室资质、企业资质及安全生产许可证），租金为每年1,600,000元；第二阶段，当欢兴公司办好所有手续，成为一个合格的混凝土生产企业时，龙袁公司必须使用欢兴公司的企业资质进行生产，租金调整为每年2,600,000元。租金的支付方式和时间为：当合同签约时，龙袁公司同时支付第一期租金，即2014年4月1日至2014年9月30日的租赁费用，以此类推，每年3月10日和9月10日支付后半年的租赁费用，即提前20天支付后半年的租金。租赁合同还约定，若龙袁公司欠付租金或水电费超过20天，欢兴公司有权提前解除合同，在欢兴公司以传真或信函等书面方式通知龙袁公司之日起，合同自动终止，龙袁公司除了应当付清拖欠的租金及水电费外，还应当向欢兴公司支付相当于当月租金3倍的款项作为赔偿。租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，龙袁公司为生产作相关准备工作。2014年4月21日，案外人XX村民委员会（以下简称XX村委会）向欢兴公司下发通知，内容为因欢兴公司承租的土地为农民集体所有，不得出租用于非农业建设，土地行政主管部门也已要求村委会限期改正，故要求欢兴公司在接到通知后不得在承租的土地上再进行投入或进行任何的搭建等，同时在30日内自行拆除相关土地上建筑物，自行清理地上其他物品，并退还承租土地。2014年7月29日、8月8日，欢兴公司先后向龙袁公司下发《催款通知》，要求龙袁公司支付垫付的水电费、补偿金等。8月10日，龙袁公司回函欢兴公司。9月29日，欢兴公司第三次向龙袁公司发送《催款通知》，要求龙袁公司支付2014年10月1日至2015年3月31日租金800,000元。同年10月1日，欢兴公司寄送龙袁公司《解除合同通知》，因龙袁公司拖欠租金超过20天，故正式依约解除双方签订的租赁合同。同月4日，龙袁公司签收《解除合同通知》。后龙袁公司、欢兴公司因租赁事宜发生纠纷，故涉讼。另查明，欢兴公司系从XX村委会处承租案涉场地（58亩），租赁期限为二十年，自2005年5月1日起至2025年4月30日止。同时，欢兴公司亦从案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）处承租了上述场地内的五幢房产（无证，建筑面积1,964.02平方米）以及水泥存储罐、搅拌机等设备，期限自2014年2月20日起至2025年4月30日止。还查明，案涉租赁物已于2016年年中拆除。庭审中，龙袁公司称签订租赁合同时对租赁物的性质已经了解过，是法院拍卖下来的，欢兴公司曾给龙袁公司看过相关拍卖资料，而且龙袁公司也知道租赁物之前有人在经营混凝土。庭审中，龙袁公司称接到村委会通知次日，其没有再经营，但是东西和相应设备还在租赁物内，也没有与欢兴公司办理交接手续，直到租赁物被动迁前，其只在家里等拆迁消息，现场由欢兴公司看管。庭审中，龙袁公司称水电费其只用到4月22日，只确认3、4月份的水电费金额。欢兴公司称因为龙袁公司系大功率客户，水电就算不使用，也有基本费，但是对于5月份之后的水、电费可以不再主张。一审法院认为：龙袁公司、欢兴公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除问题，一审认为，龙袁公司在承租租赁物前，对租赁物的现状已有了解，现其仅依据村委会通知即认为合同已解除，依据不足，不予支持。相反，根据庭审查明的事实，龙袁公司认为合同已解除，但其既未与欢兴公司办理相关交接手续，亦未将其物品及设备搬离租赁物，其虽未经营生产，但仍在实际占用租赁物。在龙袁公司、欢兴公司未就解除租赁合同达成一致的情况下，双方仍应继续履行租赁合同，已付租金不予退还。现欢兴公司依据租赁合同第十一条第1款之约定，主张解除合同并赔偿违约金，于法有据，予以支持，违约金数额为租赁合同约定的三个月租金399,000元，双方租赁合同于2014年10月4日解除。关于拖欠的水电费，龙袁公司对3、4月份的金额确认，欢兴公司亦明确表示4月之后的不再主张，故予以确认，金额为17,443.15元。关于龙袁公司主张的赔偿损失，首先，如上所述，租赁合同的解除系龙袁公司拖欠租金所致，其次，关于损失的依据，龙袁公司仅提供了相应的合同、收据，并无正规发票，欢兴公司不予认可，且部分所谓的损失（比如泵车保证金损失）亦未实际发生，故对于龙袁公司该项请求，不予支持。一审法院审理后，于二○一六年十一月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，作出判决：一、确认上海欢兴混凝土有限公司与上海龙袁建筑安装工程有限公司签订的《场地、设施租赁合同》于2014年10月4日解除；二、上海龙袁建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海欢兴混凝土有限公司违约金人民币400,000元；三、上海龙袁建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内支付欠付的水电费人民币17,443.15元；四、驳回上海龙袁建筑安装工程有限公司的全部诉讼请求。如果上海龙袁建筑安装工程有限公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费35,153元、反诉受理费3,872元、财保费5,000元，合计44,025元，由上海龙袁建筑安装工程有限公司承担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院二审审理中，被上诉人提交了上海市金山区规划和土地管理局于2016年7月11日印发的《关于同意金山工业区XX村8，9组土地整理复垦项目立项的批复》一份及该局于2017年4月18日出具的情况说明一份，用以证明涉案场地系建设用地，现已经有关部门立项同意复垦为农业用地，上诉人对被上诉人提供的上述证据不予认可，认为并不能证明涉案土地系建设用地。对此，本院认为，被上诉人提供的上述批复和情况说明系由上海市金山区规划和土地管理局印发和出具，且内容与本案有关联，故本院对上述证据予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案场地系被上诉人向XX村委会所租赁，场地上的设施及建筑系被上诉人向案外人XX公司租赁，上诉人在原审庭审中亦确认在签订租赁合同时对租赁物的性质已经了解，故上诉人现上诉主张被上诉人在与上诉人签订涉案场地及设施的租赁合同时存在欺诈，与事实不符，本院不予采信。关于涉案租赁合同的效力问题，上诉人在原审中以合同有效为前提诉请要求解除合同，并要求被上诉人赔偿损失、退还租金，现上诉人上诉主张涉案场地为耕地，双方间的租赁合同应属无效，然上诉人就其主张的涉案场地系耕地之事实并未提供相应的证据，而被上诉人则提供了上海市金山区规划和土地管理局印发的关于涉案场地复垦立项的批复文件及该局出具的情况说明，证明涉案场地系工业仓储用地，现经有关部门立项同意复垦为农业用地，且被上诉人营业执照上记载的住所地即在涉案场地内，故上诉人上诉主张涉案租赁合同无效，依据不足，且与其上诉请求及原审诉请相矛盾，本院难以采信。关于涉案租赁合同的解除时间问题，上诉人主张其在XX村委会通知次日起即没有再经营，故租赁合同已于该日解除，然XX村委会系向被上诉人发出通知，要求被上诉人在接到通知后不得在承租的土地上再进行投入或任何的搭建等，此涉及被上诉人与XX村委会间租赁合同的处理问题，上诉人并未提供证据证明被上诉人已与XX村委会就租赁合同的提前解除或终止已达成一致，且已通知上诉人提前解除双方租赁合同并要求上诉人撤离涉案场地，而上诉人在被上诉人先后数次向其发出催款通知时，亦并未提出双方的租赁合同已经解除，且在原审中，上诉人自述其公司物品及设备还在租赁物内，并未与被上诉人办理交接手续，直至租赁物被动迁，而事实上涉案场地至2016年年中才予拆迁，故上诉人主张涉案租赁合同已于2014年4月22日解除，缺乏事实依据。关于本案的违约责任问题，双方签订租赁合同后，并未就租赁合同的提前解除或终止进行协商，上诉人亦并未撤离涉案场地并与被上诉人办理交接手续，故上诉人应根据双方租赁合同约定按时支付租金。上诉人要求被上诉人退还租金，缺乏依据，本院不予采信。因上诉人未按期支付租金，经被上诉人催告，仍未支付，已构成违约，被上诉人依据双方合同约定，通知上诉人解除合同，并无不当。因租赁合同解除系因上诉人违约所造成，且上诉人并未就其主张的损失提供充分的证据，故上诉人要求被上诉人承担违约责任并赔偿其损失，缺乏依据。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币42,897元，由上诉人上海龙袁建筑安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年五月十九日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”