（2017）苏01民终2635号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-24

案件名称

王培龙与嵇军、嵇雅雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

嵇军,嵇雅雯,王培龙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终2635号上诉人（原审被告）：嵇军,男,1967年11月6日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：嵇雅雯,女,1992年10月11日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上述两上诉人委托诉讼代理人：翁巧斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王培龙,男,1974年4月5日生,汉族,住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。上诉人嵇军、嵇雅雯与被上诉人王培龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嵇军、嵇雅雯上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人对上��人的违约诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定双方签订的《房地产买卖中介合同》有效属于认定事实和适用法律错误，该合同应为无效合同，不存在违约条款的适用。双方在合同中既约定了“100万房款王培龙以商业贷款形式支付给嵇军、嵇雅雯”，又约定了“实际贷款金额为140万元”。被上诉人该骗取银行贷款的行为，违反了法律法规的强制性规定，该合同应为无效合同。2、一审法院认定“嵇军、嵇雅雯提出在签订合同时王培龙和中介公司均承诺十日内支付解押款89万元的意见并没有相应的证据证明，王培龙与中介的工作人员也均不予认可”忽略本案关键证据，违背客观事实。因我方急需钱交付购房款，因此在签订合同时王培龙和中介均承诺十日内支付解押款89万元，中介工作人员蒋某,4可以证明。3、中介公司出具的证��违背事实和合同义务。中介方与本案存在直接的利益关系，法院不能仅凭其证人证言认定上诉人存在违约行为。王培龙辩称，我方认为本案款项支付方式的问题并不影响合同的整体效力。关于89万元解押款的问题，我方认为借款只是帮助卖方解押的需要，并非是合同履行中的根本性问题，而借89万元给卖方用于解押形成的条件是在贷款预审批通过时，买方才有义务支付该款项。我方按约定支付了定金和提前支付了部分房款，而对方违约不愿出售房屋，导致合同不能继续履行，我方只得另外购置房屋，因此上诉人应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王培龙向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令嵇军、嵇雅雯返还300000元购房款并承担逾期支付自2016年4月7��至实际支付之日止的同期银行贷款利率的付款利息；3、判令嵇军、嵇雅雯支付违约金400000元；4、判令嵇军、嵇雅雯承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月2日，王培龙（合同乙方）与嵇军、嵇雅雯（合同甲方）在南京市浦口区春晓房产中介服务部泰山新村分部的居间下签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定由甲方将位于浦口区大桥北路83号-1太平宝邸2幢3单元706室的房屋出售给乙方，房屋面积为145.82平方米，房屋价款为200万元。对房屋付款方式和付款期限约定为：1、乙方于2016年4月2日前支付甲方购房定金10万元整，定金最后冲抵房款；2、关于解押，甲乙双方约定于银行贷款预批通过时办理解押手续，乙方借款给甲方用于解押，不足部分甲方自行解决，借款时间为甲方银行通知提前还贷当日，金额为人民币89万元整，过户后自动转为房��。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，甲方应在三天内将人民币99万元还给乙方。甲乙双方办理银行解押还款、注销抵押时间以银行、房产部门办理时间为准，甲乙双方必须按时办理；3、关于过户，双方约定于甲方银行贷款解押当日办理产权过户手续；4、关于房款，约定剩余房款100万元整，乙方以商业贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分以现金形式补足；5、关于尾款，约定尾款1万元整，在乙方付清购房定金，首付款及余款，甲方结清水电费等及清空房屋内的户口后乙方支付给甲方。补充协议第五条第一项约定“因该房屋产权人嵇雅雯签约当日未到场签字，代理人嵇军承诺，产权人对出售此房及本合同约定无异议，若有争议，代理人嵇军愿意承担全部责任及违约金。”协议第九条另行约定“1、乙方实际贷款金额为人民币140万元，多贷款40万元于银行下款两日内甲方需无条件返还给乙方；2、丙方为乙方联系担保公司借款40万元，费用为借款额的3%，另加500元加快费，乙方所借款项仅用于为甲方银行贷款解押。”2016年4月2日，王培龙支付购房定金100000元。2016年4月7日，双方签订银行贷款合同。2016年4月10日，王培龙支付购房款200000元。嵇军在庭审中陈述其一直催促要求王培龙支付解押款，但王培龙未支付，2016年4月20日，嵇军自行至银行解押并办理了解押注销手续，解押后嵇军一直要求王培龙尽快支付解押款，并说明王培龙存在违约。庭审中，证人蒋某,4证明嵇军曾于2016年4月20日左右告知不卖房了。2016年4月28日，王培龙得知嵇军不同意卖房的情况后，在南京市浦口区春晓房产中介服务部泰山新村分部的居间下另行购买案外人名下位于浦口区××单元××室的房��，面积为148.92平方米，房屋价款为220万元。2016年5月13日，王培龙诉至法院，要求嵇军支付违约金等。2016年6月，中介人员的协调后，嵇军同意继续将房屋出售，但王培龙不同意继续履行合同。上述事实有双方陈述、《房地产买卖中介合同》、补充协议、收款收据、证人证言等予以证实。一审法院认为,王培龙与嵇军、嵇雅雯在南京市浦口区春晓房产中介服务部泰山新村分部的居间下签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。本案中，嵇军、嵇雅雯提出在签订合同时王培龙和中介均承诺十日内支付解押款89万元的意见并没有相应的证据证明，王培龙与中介的工作人员也均不予认可，因此，对嵇军、嵇雅雯辩称王培龙未在十日内支付解押款的行为��经构成违约的意见一审法院不予采纳。对于嵇军、嵇雅雯在自行解押后是否作出不卖房屋的意思表示，一审法院认为，中介的工作人员证明嵇军在自行解押后提出不再卖房并告知王培龙，王培龙重新购买其他房屋，否则，王培龙作为一个理性人，不可能转去购买一套价值更高的同小区、同类型的房屋。因此，对嵇军告知过中介工作人员不再卖房的事实一审法院予以认可。综上，造成双方合同无法继续履行的责任在于嵇军、嵇雅雯。王培龙要求嵇军、嵇雅雯承担违约责任的诉讼请求一审法院予以支持。庭审中，嵇军、嵇雅雯认为违约金过高要求法院对违约金进行调整。对此，一审法院认为，双方在合同中对贷款的约定存在嵇军、嵇雅雯配合王培龙多套取银行贷款的情形，嵇军、嵇雅雯基于自身可能存在的风险而自行解押后，即使向中介公司做了不继续卖房的陈述，但并没有实施使合同无法继续履行的行为。王培龙从中介处得知嵇军、嵇雅雯有不卖房的陈述后，并没有任何催告嵇军、嵇雅雯继续履行的行为，而是立即转而购买其他房屋，造成嵇军、嵇雅雯在中介的调解下同意卖房后却无法继续履行合同。故此一审法院酌定支持王培龙违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,一审法院判决:一、解除王培龙与嵇军、嵇雅雯于2016年4月2日签订的关于浦口区大桥北路83号-1太平宝邸2幢3单元706室房屋的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。二、嵇军、嵇雅雯于判决生效之日起五日内返还王培龙购房款300000元。三、嵇军、嵇雅雯于判决生效之日起五日内支付王培龙违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按��《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5400元、财产保全费5000元，合计10400元由嵇军、嵇雅雯负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。上诉人以合同约定的贷款数额不一，相互矛盾，而主张合同无效的上诉意见并不成立，本院不予采纳。根据合同法第九十四条规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，嵇军、嵇雅雯在合同履行过程中告知中介公司及被上诉人不卖房了，属其明确表示不履行合同主要债务，系明示预期违约行为，故被上诉人依法享有法定解除权，有权要求解除合同。关于违约金的问题，本院认为，当当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。因上诉人嵇军、嵇雅雯在合同履行中存在违约行为，被上诉人王培龙作为守约方有权要求嵇军、嵇雅雯支付相应的违约金。故一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，酌定嵇军、嵇雅雯给付违约金50000元，并无不当，本院予以支持。综上所述，嵇军、嵇雅雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人嵇军、嵇雅雯负担。本判决为终审判决。审判长　涂　甫审判员　付　双审判员　吴　勇二〇一七年五月十九日书记员　汪海燕百度搜索“”