（2016）桂06民初23号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-11-09
案件名称
廖志成与广西富乐华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖志成,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂06民初23号原告：廖志成，男，台湾地区居民，1963年11月6日，居住地址：防城港市港口区，户籍地：台湾地区。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇荣顾购物公园营销招商中心。法定代表人：谢龙。委托诉讼代理人：严小玲，公司职员。原告廖志成诉被告广西富乐华房地产开发有限公司(简称富乐华公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖志成，被告富乐华公司的委托诉讼代理人严小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖志成向本院提出诉讼请求：1、确认廖志成与富乐华公司签订的商品房买卖合同于2016年12月19日解除；2、判决富乐华公司立即返还廖志成购房总价款699042元及车位价款40000元，共计739042元；3、判决富乐华公司立即支付廖志成违约金36952元；4、判决富乐华公司协助廖志成办理本房已缴付之契税退费于廖志成。5、判决富乐华公司承担本案全部诉讼及执行、保全费用。事实与理由：廖志成于2014年8月2日与富乐华公司签订商品房买卖合同，约定廖志成购买富乐华公司开发的防城港市中央商务区翡翠园6号楼2单元32层3201号房住宅一套及车位。廖志成已于2015年交付全部购房款699042元及车位款40000元共计739042元给富乐华公司。根据商品房买卖合同书内容第八条约定的交付期限，富乐华公司应当在20l6年3月31日前，将出售的商品房交付买受人使用。同时，该合同第九条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。由于富乐华公司未能在约定的时间内交付房屋，因富乐华公司延迟交房之因素，致原购买房后家人前来居住条件变化与消失，已无购买之需要；廖志成于2016年6月28日及10月9日向富乐华公司致电，通知要求解除双方买卖合同。2016年12月19日，廖志成向富乐华公司邮寄“商品房买卖合同解除通知”，富乐华公司在收到通知后至今未退还廖志成相关款项。综上所述，根据相关法律之规定，双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知送达富乐华公司时解除，富乐华公司应按合同约定返还廖志成交纳的款项，并承担违约责任。富乐华公司辩称，富乐华公司在房屋建设施工过程中由于因暴雨、台风等恶劣气象条件以及因市政方面的原因或供水、供电单位的原因停水、停电导致施工停工，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，依法有权顺延交房的时间，富乐华公司愿意承担逾期交房的违约金，但被富乐华公司无权要求解除合同返还购房款，且违约金过高，请求人民法院驳回其诉讼请求。事实与理由：一、廖志成与富乐华公司在合同中约定的交房时间为2016年3月31日，因工程项目在施工过程中存在恶劣天气，停电等合同中约定可延期交房的情形，富乐华公司在约定交房时间届满时向廖志成发出了延期交房的通知。2016年12月1日富乐华公司达到交房条件，并于2016年12月22日向廖志成邮递送达《交房通知书》，通知廖志成于2016年12月30日前来办理交房手续。防城港市是沿海城市，雨季多，暴雨、台风等恶劣天气影响工程的正常施工，使得工期延后。根据防城港市气象局气象信息服务中心提供的《气象资料咨询》显示，防城港市港口区2013年1月1日至2016年4月30日共有536天的降雨日，其中暴雨以上降雨数为50天。受热带气旋影响天数为23天。详见下面的表一、表二：表一：热带气旋天数共计23天。热带气旋名称影响时间热带气旋名称影响时间1305号“贝碧嘉”2013年6月23日到24日1330号“海燕”2013年11月10日到11日1306号“温比亚”2013年7月2日到3日1409号“威马逊”2014年7月19日到21日1309号“飞燕”2013年8月2日到3日1415号“海鸥”2014年9月16日到17日1310号“山竹”2013年8月7日到8日1508号“鲸鱼”2015年6月24日到25日1311号“尤特”2013年8月14日到16日1522号“彩虹”2015年10月4日到5日1319号“天兔”2013年9月23日表二：暴雨以上降雨天数共计47天。降雨时间降雨时间降雨时间2013年2014年2015年4月2日5月29日5月16日4月28日6月11日5月20日5月25日6月22日6月5日5月29日6月25日6月7日6月5日7月5日6月24日7月2日7月19日7月17日7月4日7月20日7月26日7月17日7月29日7月27日7月18日8月13日7月28日7月30日8月19日7月29日8月3日9月1日7月30日8月9日9月16日7月31日8月18日9月17日9月2日9月4日10月5日9月3日11月11日10月31日9月4日9月12日11月16日此外，2015年以来存在连续停电导致无法进行施工，分别是1月28日，3月22日，4月17日，7月11日，共计四天。根据富乐华公司与廖志成签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因暴雨、台风等恶劣气象条件导致施工停工的；4、因市政方面的原因或供水、供电单位的原因停水、停电导致施工停工的”以及《商品房买卖合同》第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：l、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”综上所述，富乐华公司受热带气旋及暴雨天气致使工程无法正常施工的天数为70天，停电无法正常施工的天数为4天，合同约定的交房日期至实际交房的总天数为275天，延期交房天数扣除热带气旋及暴雨天气(275-70-4=201)，实际延期交房天数为201天，富乐华公司愿意承担该期间的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因富乐华公司对廖志成提供的商品房买卖合同、购房车位收据、邮件挂号解除买卖合同邮寄单据、商品房买卖合同解除通知函、廖志成身份证、企业信用信息报告无异议，廖志成对富乐华公司提供的预售证、竣工意见书及工程签证、气象资料咨询表示无异议，故本院对双方提供的上述证据予以确认并在卷佐证。由于富乐华公司对廖志成提供的《电话通知通联记录》未予认可，廖志成对富乐华公司提供的延期交房通知、交房通知邮寄记录单有异议，因无其他证据进行佐证，本院对对方有异议的上述证据亦不予采信。经审理查明：廖志成与富乐华公司于2014年8月2日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：廖志成购买富乐华公司开发的防城港市中央商务区翡翠园6号楼2单元32层3201号房住宅一套，建筑面积138.97平方米，每平方米单价5030.16元，房价总金额为6990042元。合同第八条规定“出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付廖志成使用”。合同第九条第(2)项规定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。合同还有其他约定。合同签订后，廖志成于2014年1月30日至2015年8月5日交付全部购房款699042元及车位款40000元共计739042元给富乐华公司。廖志成于2016年12月19日向富乐华公司送达解除商品房买卖合同的通知，富乐华公司于2016年12月1日具备交房条件，并于2016年12月22日通知廖志成交房。另查明，廖志成对于富乐华公司抗辩其逾期交房天数为201天表示无异议。本院认为，本案的争议焦点为：1、廖志成请求解除购房合同是否有法律依据和事实依据；2、富乐华公司是否应返还廖志成购房款及违约金；3、富乐华公司是否义务协助廖志成办理契税退税手续。一、关于本案法律适用问题。因廖志成为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。二、关于本案的焦点问题处理。1、关于廖志成请求解除购房合同是否有法律依据和事实依据的问题。廖志成与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同的规定全面履行合同义务，但在廖志成按合同约定的期限、金额将购房款向富乐华公司交付完毕后，富乐华公司未按合同规定的时间将涉案商品房交付给廖志成，构成对合同约定的交房时间的违反，已经构成违约，廖志成有权依据合同第九条第(2)项的规定行使合同解除权。廖志成于2016年12月19日通知富乐华公司解除合同，富乐华公司未提异议。因此，廖志成请求解除购房合同理由成立，本院予以支持，双方的合同已2019年12月19日予以解除。2、关于富乐华公司是否应返还廖志成购房款及违约金的问题。上已述及，富乐华公司未在合同规定的交房时间内向廖志成交房，并且逾期交房超过90日后，达201天之久，根据合同第九条规定，富乐华公司应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。因此，富乐华公司应返还廖志成已付房款699042元及违约金34952元，并退还车位价款40000元。由于双方在合同中未对车位价款的违约责任进行约定，故廖志成请求富乐华公司支付车位价款的违约金理由不充分，本院不予支持。3、富乐华公司是否义务协助廖志成办理契税退税手续。由于富乐华公司违反合同规定的时间交房，廖志成有权解除购房合同，合同目的已经不能实现，廖志成可根据税法相关规定向税务部门处理税费相关事宜。协助对方处理解除合同之后产生的负担义务是合同当事人本应尽的合同附随义务，因此，富乐华公司有义务协助廖志成根据税法相关规定办理退税事宜。综上所述，富乐华公司违反合同规定，已经构成违约，廖志成有权依据合同的约定条件解除合同。富乐华公司应承担返还购房款并支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款、第一百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告廖志成与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房买卖合同于2016年12月9日解除；二、被告广西富乐华房地产开发有限公司应向原告廖志成返还购房款699042元及违约金34952元，并退还车位价款40000元；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司协助原告廖志成办理购退还契税相关事宜；四、驳回原告廖志成的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费11560元(原告廖志成已预交)，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11560元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长蒙志相审判员黄大亮审判员李启宁二〇一七年五月十九日书记员梁晴 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