（2017）辽01民终3031号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
富东、张艳丽与沈阳亿丰商业管理有限公司委托经营合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
富东,张艳丽,沈阳亿丰商业管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3031号上诉人（原审原告）：富东，男，1976年9月12日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：张艳丽，女，1972年12月23日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：尚尔东、于淼，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳亿丰商业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人：刘伟娇，该公司经理。委托诉讼代理人：张宇（系该公司员工），男，1981年11月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：万强，辽宁齐泰律师事务所律师。上诉人富东、张艳丽因与被上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司委托经营合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初8310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富东、张艳丽上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除上诉人与被上诉人间的《委托经营管理协议书》，被上诉人返还房屋；2.改判被上诉人支付租金期限至实际返还房屋前；3.改判违约金计算方式和基数。事实与理由：一、上诉人在一审诉请解除合同返还房屋有合同依据及法律依据，一审法院未予支持此项诉请理由不能成立。首先，合同约定延期付租金达半年以上，上诉人有权解除合同。其次，招商经营委托书虽然约定不可撤销，但此委托是基于委托管理协议而来，在委托管理协议被解除的情况下，招商管理委托书自然被解除，不存在不可撤销的问题。再次，现在的情况是被上诉人拖欠大部分业主租金，而且会越来越多，是侵害大部分业主利益。故应判决解除协议，返还房屋。二、被上诉人拖欠租金行为持续发生并延续至今，只判决至2016年11月30日前租金，没有完全保护上诉人的权益，会导致上诉人为维护权益不得不多次起诉的情形。三、关于违约金，被上诉人从2016年3月5日起开始拖欠上诉人租金，每个计算周期3个月的税前租金为11,260元，至今拖欠近4个周期租金。上诉人认为违约金计算基数应以11,260元为准，起始时间应从应付未付的第一日起算，即每个周期首月的6日起算，并分别独立计算。被上诉人已经支付的6,574元超过应付之日6个月余，不应从首期拖延的计算基数中扣除。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。富东、张艳丽向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告之间的委托经营管理协议书；2.请求法院判决被告给付二原告拖欠租金11,260元及承担违约金；3.诉讼费由被告承担。同时，变更诉讼请求，税前租金数额变更为27,206元（从2016年3月1日至2016年11月30日止），已扣除被告已经支付租金6,574元，违约金是从拖欠之日起，按实际拖欠的租金数额为基数，按日万分之二计算至实际给付之日，并放弃对第三人沈阳浑南居然之家家居建材市场有限公司及返还占用商铺的诉请。一审法院认定事实：原、被告签订委托经营管理协议，经双方确认的时间为2009年7月24日，约定：二原告将位于沈阳市浑南新区金卡16号沈阳亿丰时代广场B区2层B2141号商铺委托给被告经营管理，被告支付二原告租金作为给二原告的收益回报，委托期限自2010年6月1日起共20年，前5年为税后租金为130,116元，第6年至20年期间为税前租金为713,120元，被告支付租金的时间起算为连续三个月为1个结算周期，各结算周期起算后的5个工作日内(遇休息日、法定节假日顺延)支付1次租金，违约责任是被告逾期支付租金达半年，被告每日应按应付未付租金金额的万分之二向二原告交纳违约金，委托期届满5年后因开具租赁发票所产生税金由二原告承担，被告垫付后有权在支付租金收益时相应扣除。若二原告对被告有其他应付费用（包括被告垫付的但应由二原告承担的费用），被告有权在支付租金时作相应扣除。被告逾期支付租金达半年，二原告享有单方面终止本协议的权利。同时，原被告签订商铺招商经营管理委托书一份，约定：二原告将涉案商铺交于被告进行经营管理，委托权限是二原告全权委托被告代理该商铺的招商及经营管理，并以被告的名义与该商铺租户、使用人签署该商铺的租赁合同，根据该协议约定将该商铺交付给租户、使用人，并根据该协议收取有关费用，委托期限自2010年6月1日起算20年，委托期限内，被告有转委托权，非经被告同意，本委托不可撤销。在合同履行过程中，二原告将位于沈阳市浑南新区金卡16号沈阳亿丰时代广场B区2层B2141号商铺交付给被告经营管理，被告已将涉案商铺于2011年5月16日租赁给第三人，并与第三人签订了租赁合同，租赁期限从2011年5月16日起，共10年，共涉及此类商铺1,254户，涉及面积为60,910.6平方米，现该租赁合同还在履行过程中，并未到期。被告按约定的租金数额和期限支付二原告租金至2016年2月29日，被告从2016年3月1日开始拖欠二原告租金，每个结算周期（3个月）的税前租金为11,260元，截止到2016年11月30日，累计发生税前租金总额是27,206元，未能按期给付。为此，双方产生纠纷，二原告诉至法院。另查明，本案在审理过程中，截止到2016年11月30日，被告实际尚欠二原告税前租金27,206元。其中北行尚欠2016年3月1日起的第一个结算周期的租金4,686元，第二个周期以后的租金22,520元。一审法院认为，原、被告签订的委托经营管理协议及商铺招商经营管理委托书，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定自觉遵守履行。二原告已按约定将涉案商铺交付给被告经营管理，被告亦应按约定的租金数额和期限支付二原告租金，现被告未能按约定的租金数额和期限支付原告租金，违约在先，对此，应承担相应的违约责任；在给付租金的同时，亦应按合同的约定承担违约金。现原、被告核算，截止到2016年11月30日，被告应付二原告的税前租金27，206元，本院予以确认。对于被告提出的该部分税前租金中，应扣除二原告应承担税款的抗辩，因原、被告的合同第5条2款2项的约定：“委托期限满五年后，因开具租赁发票所产生税金由二原告承担，被告垫付后有权在支付租金收益时相应扣除。若二原告对被告有其他应付费用（包括被告垫付的但应由二原告承担的费用），被告有权在支付租金时作相应的扣除”，现被告未能提供二原告应缴税款的具体数额及发票，亦未能提供其为二原告垫付税款的证据，因此，对被告的该项抗辩不予支持。对于二原告提出的解除原、被告之间签订的委托经营管理协议书问题，虽然在原、被告的委托合同中约定，被告逾期支付租金达半年，二原告有权解除合同，但在原、被告签订的商铺招商经营管理委托书中亦约定“委托期限内，被告有转委托权，非经被告同意，本委托不可撤销”。可见，两个约定对解除合同的条款存在冲突。根据本案的实际情况，被告已将涉案商铺租赁给第三人，并与第三人签订了租赁合同，共涉及此类商铺1，254户，涉及面积为60，910.6平方米，租赁期限从2011年5月16日起，共10年，租赁合同并未到期。而二原告解除合同的后果为返还商铺，因此，如判令返还商铺，则必侵害第三人及其他商铺业主的利益，而被告亦同意向二原告支付租金，并承担违约责任。因此，原、被告继续履行合同更有利于原、被告双方及全体商铺的利益。故对二原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于二原告提出的违约金的计算依据和标准问题，因被告已给付的租金，应在拖欠租金的起始时间中扣除，违约金起算时间应按合同约定的“被告逾期支付租金达半年，被告每日应按应付未付租金金额的万分之二向二原告交纳违约金”执行，并考虑每个结算周期起算后的5个工作日内支付一次租金等约定，即拖欠租金的违约金的起始时间以每个结算周期起算后的5个工作日再加上逾期支付租金达半年等因素，以实际拖欠租金数额开始计算违约金，由于被告拖欠2016年3月1日起的第一个结算周期的租金4,686元，第一个结算周期的付款时间为2016年3月5日，违约金的起算时间应为2016年9月5日，第二个结算周期以后由于没有达到给付违约金的条件，二原告起诉之日拖欠租金未到半年部分的违约金不在此案的考虑范围之内，二原告的此项主张依据不足，故对二原告诉讼请求符合法律规定的部分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决：一、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后三日内给付原告张艳丽、富东从2016年3月1日到2016年11月30日期间的税前租金27,206元；二、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后三日内给付原告张艳丽、富东违约金，从2016年9月5日起至本判决确定的给付之日止，以4,686元为基数，按日万分之二计算；三、驳回原告张艳丽、富东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元，由被告承担。本院二审期间，被上诉人向本院提交了一份北京居然之家投资控股集团有限公司出具的《情况说明》，本院组织进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理协议》第一条约定：上诉人自愿将商铺长期全权委托被上诉人经营管理，被上诉人拥有该商铺的经营权限为：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理，以确保亿丰时代广场永久旺场。再查明：案外人北京居然之家投资控股集团有限公司已向被上诉人预付了2018年6月前的租金。2017年1月17日，北京居然之家投资控股集团有限公司出具《情况说明》一份，表示其只认可与被上诉人签订的《租赁合同》。2016年12月、2017年1月、2月，被上诉人又陆续向部分业主支付了拖欠的部分租金。本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理协议》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。同时，上诉人向被上诉人出具的《商铺招商经营管理委托书》，亦是其真实意思表示，也具有法律拘束力。在《委托经营管理协议》的履行期间，被上诉人自2015年末起拖欠上诉人的租金，违约在先，对此，被上诉人应当承担相应的违约责任。关于上诉人要求解除双方签订的《委托经营管理协议书》的问题，虽然双方在该协议中约定“被上诉人逾期支付租金达半年，上诉人享有单方面终止本协议的权利。”但在上诉人向被上诉人出具的《商铺招商经营管理委托书》中，亦写明“委托期限内，被上诉人有转委托权，非经被上诉人同意，本委托不可撤销。”可见对于上诉人是否享有单方解除权的问题，《委托经营管理协议书》和《商铺招商经营管理委托书》中的约定是矛盾的。从《商铺招商经营管理委托书》的内容看，上诉人长期全权委托被上诉人经营管理商铺的意思表示明确，而且还赋予了被上诉人对该商铺与其他商铺进行统一业态规划、统一招商推广、统一经营管理等权利，被上诉人亦按双方的约定和上诉人的委托，对包括上诉人的商铺在内的1200余户商铺整体对外出租，与案外人北京居然之家投资控股集团有限公司签订了长达十余年的租赁合同，现该租赁合同尚未到期，因此对诉争的合同内容应做出有利于交易安全与稳定的解释，不宜单方解除。但上诉人仍有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，享有法定解除权，当一方当事人迟延履行合同义务或者有其他违约行为，致使无法实现合同目的时，可以解除合同。纵观本案《委托经营管理协议书》的履行情况，本案被上诉人已向上诉人支付了2015年末之前的租金，即按约履行了五、六年，而且在2016年12月、2017年1月、2月又陆续向部分业主支付了部分拖欠的租金，因此，本案的《委托经营管理协议书》尚可继续履行，而且该协议的继续履行能够实现全体业主的合同目的和商业利益，故本院对上诉人要求解除《委托经营管理协议书》的上诉请求，现不能予以支持。但被上诉人也应当严格按约履行合同义务，及时向上诉人支付拖欠的租金，以防损害全体业主的利益。关于上诉人提出的一审判决违约金计算错误的问题。违约金起算时间应按双方合同约定的每个结算周期起算后的5个工作日内支付一次租金，并结合被上诉人逾期支付租金半年后应按应付未付租金金额的万分之二交纳违约金的合同约定，被上诉人已给付的租金应在拖欠租金的起始时间中扣除，以实际拖欠租金数额开始计算违约金，拖欠租金未到半年部分的违约金索要条件尚未成就。故，被上诉人拖欠2016年3月1日起的第一个结算周期的租金4,686元，第一个结算周期的付款时间为2016年3月5日，违约金的起算时间应为2016年9月5日；第二个结算周期以后尚没有达到给付违约金的条件。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671元，由上诉人富东、张艳丽负担。本判决为终审判决。审判长 关长春审判员 赵 卫审判员 丁玉红二〇一七年五月十九日书记员 唐 娜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”