（2016）豫01民终13457号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-11-17
案件名称
曹阳、张娜娜土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹阳,张娜娜,宋丙增,孙超峰
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终13457号上诉人(原审原告、反诉被告)：曹阳，男，1958年3月24日生，汉族。委托诉讼代理人：刘振江，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玫，女，1958年4月23日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张娜娜，女，1980年6月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋丙增，男，1962年2月22日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙超峰，男，1976年1月2日生，汉族，系张娜娜丈夫。三被上诉人共同委托诉讼代理人：田玉楼，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。上诉人曹阳因与被上诉人张娜娜、宋丙增、孙超峰土地租赁纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹阳的委托诉讼代理人刘振江、王玫，被上诉人张娜娜、宋丙增、孙超峰的委托诉讼代理人田玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹阳上诉请求：撤销河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1568号民事判决书中的第二项判决，依法判令三被上诉人赔偿上诉人各项损失合计204232元。事实和理由：一、一审法院未查明上诉人的行为是违约行为及应当承担的违约责任，属认定事实错误。1、2011年10月31日，上诉人与被上诉人双方签订《土地租赁合同》后，自2011年10月31日至2013年9月1日，上诉人共支付被上诉人租金94000元。期间，在上诉人所租赁土地面积由8亩减为3.6亩的情况下，被上诉人仍要求上诉人按原租赁面积交纳租金，致使上诉人多交租金36852元。2、上诉人出资2.5万元所打水井和增容的电路现在仍在为被上诉人使用，应由被上诉人承担该费用。3、2013年以来，因被上诉人得知涉案土地将被征收可得到大笔的拆迁补偿费，于是故意制造矛盾，施赶走上诉人的计划。一是提出增加租金而未得到上诉人同意；二是采取威胁、断电、断水、砸坏电表、锁厂大门、张贴出租广告、殴打上诉人妻子等手段。上诉人在连续几个月无法正常经营的情况下，被迫搬离。二、被上诉人应赔偿因其违约而给上诉人造成的财产损失。上诉人为建厂、电表增容安装、打井等投入大量资金，被迫搬迁给上诉人造成了巨大的财产损失。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实后改判，支持上诉人的上诉请求，或者发回重审。张娜娜、宋丙增、孙超峰共同辩称，一审判决正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、双方签订的土地租赁合同是因为曹阳违约而于2014年5月解除，曹阳当时将租赁场地内的油管、设备等全部搬走，自己不履行合同义务。2、2014年2月份，曹阳开始不交纳租金、电费，并将厂内物品全部清理拉走，曹阳违约在先，并在租赁场地内留下大坑，由被上诉人支付了回填费。3、本案已起诉一次，属于“一事不再审”案件。4、2011年10月31日，曹阳与张娜娜、宋丙增签订《土地租赁合同》后，但该块地南部有十个坟头，不能使用，因此上诉人在使用土地时与坟墓所有人家属发生矛盾，导致停工，被上诉人积极与几方家属协商，最终赔偿29000元，事后上诉人答应全部支付29000元，却分文未付。2012年新田大道扩建，被上诉人租用土地向西缩减12.5米，并建了门面房。双方协商同意，上诉人在该地块北半部由东向西、坐北朝南改建一排办公室。后经上诉人同意，被上诉人向村里申请了独立专用电表和自建水井一座。上诉人可以平价使用水、电，上诉人从未交过水、电费用。至2012年8月底整建结束。双方协商：①被上诉人门面房以西，上诉人建办公室以南区域归上诉人使用。②租金从2012年9月1日开始，年租金4万元。③之前租金与扩路房屋赔偿款全部抵消。上诉人认可。双方没再签订正式协议，以口头为准。到2014年2月，上诉人首先违约，拒交租金。2014年5月上诉人将大油罐及重要物品全部拉走，留下一个大坑，为了安全被上诉人将大门换锁。曹阳向一审法院起诉请求：1、解除2011年10月31日，曹阳与张娜娜、宋丙增签订的《土地租赁合同》；2、张娜娜、宋丙增、孙超锋三人赔偿曹阳各项损失共计204232元。张娜娜、宋丙增、孙超峰向一审法院反诉请求：曹阳赔偿张娜娜、宋丙增、孙超峰因违约造成损失共计53000元。一审法院认定事实：2011年10月31日，张娜娜、宋丙增与曹阳签订《土地租赁合同》，合同约定张娜娜、宋丙增将位于郑州市××××一块面积大小为8亩的土地出租给曹阳使用，租期自2011年11月10日至2020年10月31日止。年租金5700元/亩，每三年递增30%。合同约定张娜娜、宋丙增向曹阳收取约定租金以外的费用，曹阳有权拒付。合同约定张娜娜、宋丙增在租赁期内负责协助曹阳办理水、电等相关事宜，保证曹阳水电供应，费用按村统一价格（不含用电增容费）由曹阳承担；合同期内张娜娜、宋丙增不得无故终止合同，否则退还未到期租金并赔偿曹阳损失；该地块东侧张娜娜、宋丙增如需建门面房，需在不影响曹阳经营的前提下，经双方协商同意后修建，但须按实际面积减免曹阳租金；租赁期内，因不可抗力或城市规划建设，致使合同解除的，租期在四年内赔偿归曹阳所有，租期超过四年后赔偿归张娜娜、宋丙增所有，合同到期后，该土地上附属物归张娜娜、宋丙增所有，机械设备归曹阳所有。合同约定，本合同自双方签字生效。在合同落款甲方处有张娜娜、宋丙增签字，乙方处有曹阳签字，落款时间均为2011年10月31日。另查明，孙超锋与张娜娜系夫妻关系。2011年10月31日，曹阳支付土地租赁款订金10000元，孙超锋出具收条一份；2012年8月5日，曹阳用24000元拆迁费折抵部分租金，孙超锋出具收据一份；2012年9月10日，曹阳支付租金20000元，孙超锋出具收据一份；2012年10月31日，曹阳支付水、电安装费25000元，孙超锋出具收据一份；2013年3月8日，曹阳支付2013年3月至2013年8月租金20000元，孙超锋出具收据一份；2013年9月1日，曹阳再次支付租金20000元，孙超锋出具收据一份。再查明，本案涉案土地于2012年8月被部分征收，获得拆迁补偿费用24000元。至本案起诉时，涉案土地因城市整体规划建设已经被全部征收。在涉案土地东侧曾建有门面房，曹阳因使用涉案土地建厂办公，在涉案土地上曾建有彩钢板房，并曾经放置油罐、机器设备等物品。2014年7月23日，郑州神驰贸易有限公司作为原告，以与本案同样的事由起诉张娜娜、宋丙增，曹阳系该公司法定代表人，后原告于2014年9月1日自行撤回了起诉。以上事实有《土地租赁合同》、孙超锋出具的数份收据、证人路某的证言、（2014）中民二初字第1375号民事裁定书以及双方当事人陈述等证据予以证实。该院认为，2011年10月31日，曹阳与张娜娜、宋丙增签订了《土地租赁合同》，约定曹阳租用位于郑州市××××一块面积大小为8亩的土地用于建厂办公，签订合同的双方为张娜娜、宋丙增和曹阳，故曹阳在本案中具有合法的诉讼主体资格。张娜娜等人提出曹阳曾以同样事由和诉讼请求向该院提起诉讼，违反了民事诉讼“一事不再理”的原则，请求法院驳回曹阳的起诉。但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，本案的诉讼当事人与前诉并不相同，且前诉案件系郑州神驰贸易有限公司撤诉，本案再行起诉不违反法律的相关规定。在张娜娜等人与曹阳签订的合同中对租期、租金、双方的权利义务等均有明确约定，合同签订后，曹阳自2011年10月31日至2013年9月1日，共向张娜娜等人支付租金共计94000元，此外曹阳还支付水、电安装费25000元。张娜娜等人辩称，从2012年8月份便已告知曹阳将上涨租金，但未能提供有效证据证明曹阳同意变更租金数额，且根据曹阳支付租金的情况可知，其一直在按照原合同约定支付租金，故对于张娜娜等人的此项辩称，该院不予采信。曹阳诉称因张娜娜等人违约在先，将土地另行出租，同时断水断电，导致合同无法继续履行，但均未能提供有效证据证明自己的主张，故对于曹阳要求张娜娜等人承担违约责任，赔偿其损失的诉讼请求，该院不予支持。因孙超峰并非签订2011年10月31日《土地租赁合同》中的一方相对人，虽然孙超峰系张娜娜丈夫，并代为收取了曹阳支付的租金，张娜娜、宋丙增也予以认可，但孙超峰作为本案的一方当事人缺乏事实和法律上的依据。张娜娜等人反诉称曹阳违约在先，导致合同无法继续履行，要求曹阳赔偿其损失，但未能提供有效证据证明自己的主张。另根据合同法第二百一十六条之规定，出租人在租赁期间要保持租赁物符合约定的用途，张娜娜等人主张的因迁坟产生的费用均系保持租赁物符合约定用途所产生的必要费用，除非双方有明确约定，否则不应由曹阳承担该费用，故对于张娜娜等人的反诉请求，该院亦不予支持。因本案在起诉时，涉案土地已经被政府全部征收，故张娜娜等人与曹阳签订的《土地租赁合同》已经丧失了能够继续履行的事实基础，曹阳有权解除该合同，故对于曹阳要求解除2011年10月31日其与张娜娜等人签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，该院判决：一、解除2011年10月31日张娜娜、宋丙增与曹阳签订的《土地租赁合同》；二、驳回曹阳要求张娜娜、宋丙增、孙超锋三人赔偿损失共计204232元的诉讼请求；三、驳回张娜娜、宋丙增、孙超锋三人要求曹阳赔偿违约损失共计53000元的反诉请求。本诉案件受理费4364元，由曹阳负担，反诉案件受理费563元，由张娜娜、宋丙增、孙超锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并组织当事人到本案涉及土地进行了现场勘验。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年4月，因新田大道扩建及被上诉人修建门面房，上诉人租用的土地实际向西缩减25米。此外，经双方协商同意，上诉人在该块地北部由东向西、坐北朝南修建办公室，办公室北面，门面房西边土地由被上诉人实际控制，上诉人实际使用土地为3.65亩。2014年2月，孙超峰、曹阳因土地问题发生争执，曹阳报警后，须水公安分局治安大队民警出警进行了解，双方系因土地租赁合同发生纠纷，争执造成曹阳妻子张艳芳多处软组织挫伤，并就医。2014年5月，曹阳被迫将经营的油罐、设备等搬离。以上事实有曹阳与孙超峰对话录音、须水公安分局治安大队民警出警记录、曹阳妻子张艳芳急诊病历和诊断证明及双方当事人陈述等证据予以证实。其它事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，2011年10月31日，曹阳与张娜娜、宋丙增签订了《土地租赁合同》，约定曹阳租用位于郑州市××××一块面积大小为8亩的土地用于建厂办公，合同中对租期、租金、双方的权利义务等均有明确约定。张娜娜等人提出曹阳违反了民事诉讼“一事不再理”的原则，以同样事由和诉讼请求提起诉讼，请求法院驳回曹阳的起诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，本案的诉讼当事人与前诉并不相同，且前诉案件系郑州神驰贸易有限公司撤诉，本案再行起诉不违反法律的相关规定。孙超锋与张娜娜系夫妻关系，代为收取曹阳租金的行为张娜娜、宋丙增予以认可。合同签订后，曹阳自2011年10月31日至2013年9月1日，共向张娜娜等人支付租金共计94000元。此外，曹阳还向张娜娜等人支付水、电安装费25000元。2012年4月，因新田大道扩建及修建门面房，该宗土地共向西缩减25米，上诉人实际使用土地为3.65亩。张娜娜等人辩称，从2012年8月份便已告知曹阳将上涨租金，但未能提供有效证据证明曹阳同意变更租金数额，故对于张娜娜等人的此项辩称，本院不予采信。曹阳实际使用8亩土地时间为2011年11月至2012年4月，共计5个月，应付租金：5700元/亩×8亩÷12月×5月=19000元。2014年2月，双方因土地问题发生争执，曹阳报警后，须水公安分局治安大队民警出警进行了解，争执造成了曹阳妻子多处软组织挫伤。2014年5月，曹阳被迫将经营的油罐、设备等搬离，故曹阳诉称张娜娜等人违约在先的诉请，本院予以支持。曹阳实际使用3.65亩土地时间为2012年4月至2014年5月，共计25个月，应付租金：5700元/亩×3.65亩÷12月×25月=43343元。曹阳自2011年10月31日至2013年9月1日共交租金94000元。曹阳多交租金：94000元-19000元-43343元=31657元。因本案涉案土地已经被政府全部征收，故张娜娜等人与曹阳签订的《土地租赁合同》已经丧失了能够继续履行的事实基础，曹阳有权解除该合同，故对于曹阳要求解除2011年10月31日其与张娜娜等人签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。张娜娜等人违约在先，给上诉人造成了财产损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零八条规定，张娜娜、宋丙增应当赔偿上诉人的损失。具体损失为：彩板房于2012年2月建成，折合损失：36400元÷105月×78月=27040元。水、电安装费折合损失：25000元÷96月×78月=20313元。曹阳主张的其它损失，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人曹阳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1568号民事判决第一项、第三项；二、撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1568号民事判决第二项；三、张娜娜、宋丙增共同返还曹阳土地多交租金31657元，赔偿曹阳各项损失47353元，以上共计79010元。四、驳回曹阳其它本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4364元，由曹阳负担1338元，由张娜娜、宋丙增负担3026元，反诉案件受理费563元，由张娜娜、宋丙增、孙超峰负担。二审案件受理费4363元，由曹阳负担1338元，由张娜娜、宋丙增负担3025元。本判决为终审判决。审判长 谢颂琳审判员 邱 帅审判员 田东兴二〇一七年五月十九日书记员 温改婷 来自