（2017）陕01民终3651号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-04

案件名称

西安市未央区金富康足浴会所与陕西北冶人和实业发展有限公司、陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西北冶人和实业发展有限公司,西安市未央区金富康足浴会所,陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终3651号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西北冶人和实业发展有限公司，住所地西安市未央区环园中路九号大舜物流交易大楼111室。法定代表人：孙敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭韵琦，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市未央区金富康足浴会所，住所地西安市未央区环园中路九号大舜物流门面房11-24号二层。经营者：张文芳。委托诉讼代理人：张福顺，男，1947年9月4日出生，汉族，住陕西省洋县。原审被告：陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司。负责人：王雁辉，该公司经理。上诉人陕西北冶人和实业发展有限公司（以下简称北冶人和）因与被上诉人西安市未央区金富康足浴会所（以下简称金富康）、原审被告陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。北冶人和上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回原审法院重审；2、上诉费用由金富康负担。事实与理由：原审法院判决所依据的正衡评报字（2016）008号存在严重违反法律的情形，不具有客观、公正、合法性，作出该评估报告的评估师应到现场实地勘验而未到现场，评估机构在勘查笔录之外擅自添加评估内容，违反了评估人员中立、公正的立场，该评估报告不应作为法院定案的依据，且该评估报告比北冶人和起诉前单方委托形成的评估报告时间晚，但是评估的装修费用却更高，明显不符合常理；原审法院在认定双方对合同无效均有过错的前提下，却判决北冶人和赔偿金富康的全部装修费用和搬迁费用，显然自相矛盾，双方应当对合同无效承担对等责任，应按照过错比例承担损失；对于2015年2月11日至2016年1月26日期间的经济赔偿金，由于金富康在此期间非法侵占涉案房屋，故金富康应当向北冶人和支付该项费用；原审法院认定金富康存在其所主张的2.3万元财物被损毁的损失，没有任何的事实与法律依据，原审法院认定错误。金富康辩称，北冶人和否定正衡评报字（2016）008号评估报告书为有效证据的理由不能成立，其所称的正衡评估公司在勘察笔录上擅自添加评估内容与事实不符，所称原审法院认定合同无效后双方应当承担同等的民事责任违背了法律规定；北冶人和主张金富康支付2015年2月11日至2016年1月26日经济赔偿金没有事实依据，要求依法改判金富康所主张的2.3万元财物损失缺乏法律依据，故北冶人和的上诉请求均不能成立。故请求二审法院驳回北冶人和的上诉，维持原审判决。金富康向原审法院起诉请求：请求判令北冶人和赔偿装修部分评估损失411989元；赔偿动产贬值处理和搬移运费损失10万元；赔偿自2015年2月11日至生效判决或者调解交房之日止的停业损失每日1500元；返还价值4140元的电缆线；退还依合同不应扣交的门头损耗款和卷帘门使用费7000元；承担违约金12380.8元；退还保证金5000元、门头押金3000元；赔偿损毁财物共计2.3万元；本案诉讼费用由北冶人和负担。北冶人和向原审法院反诉请求：判令金富康立即停止侵权、返还房屋；从2014年12月10日至2015年2月10日按照每日656.5元的标准支付房屋使用费，共计40703元；从2015年2月11日至实际交换房屋之日按照每日1300元标准支付经济赔偿金（暂计算至2015年6月11日），共计15.6万元；承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实:2011年12月10日，金富康（乙方、承租方）与北冶人和（甲方、出租房）签订《租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于西安市未央区谭家乡环园中路中段，北冶人和库临街门面第2区11-24室共14间，房屋面积1344㎡；租赁期限自2011年12月10日起至2013年12月9日止，期限为在政府不拆迁的情况下长期使用或续签；房屋用途为商业运营、会所；合同履行期间，乙方提前退房的，已交的房屋租金不退，如遇政府拆迁改造，甲方应退回所剩房屋租金；房屋租金为每月12768元，综合管理费每月38304元，房屋保证金15000元，门头牌匾押金20580元；合同年总费用为612864元，合同签订之日，承租方应提前三十日一次性按半年度交纳，第三年开始，视市场价格，递增不能超过6%，市场不调价，则不递增；如因国家建设或遇出租房屋重建、改建、维修、拆迁，致使本合同无法履行时，甲方应提前三个月书面通知乙方，乙方装修的损失应与甲方共同协商解决甲方享受主体部分的补偿，乙方享受装修部分；租赁期间乙方违约或中途退出，剩余租金不退，并承担年租金5%的违约金，甲方违约退还乙方剩余租金，并承担年租金5%的违约金和乙方的装修费用。2013年12月9日，金富康（乙方、承租方）与北冶人和（甲方、出租房）续签《租赁合同》，租赁房屋变更为北冶人和库临街门面第2区15-16一层、11-24二层共7间，房屋面积为768㎡；租赁期限自2013年12月10日起至2014年12月9日止，期限为在政府不拆迁的情况下长期使用续签；房屋用途为商业经营、会所；合同履行期间，乙方提前退房的，已交的房屋租金不退，如遇政府拆迁改造，甲方应退回所剩房屋租金；房屋租金每年59904元，综合管理费每年179712元，房屋保证金5000元，门头押金3000元（每年按10%的损耗从门头押金里扣除），卷帘门使用费每户200元/年（每年从房屋保证金里扣除），合同年总费用为247616元，合同签订之日，承租方应提前三十日一次性按半年度交纳，由2015年12月10日起，租金视市场价格，递增不能超过6%，市场不调价，则不递增；其他条款与2011年12月10日签订的《租赁合同》内容基本一致。2013年12月16日，金富康向大舜分公司支付了门头损耗4200元及卷帘门使用费2800元（2011年12月10日至2013年12月9日），房屋保证金5000元，门头押金3000元，房屋租金半年29952元、综合管理费89856元。2014年8月6日，金富康会所支付了房屋租金59904元，2014年12月30日支付房屋租金59904元。2014年11月28日，大舜分公司向各租户发出《通知》称，由于政府整体改造的时间不确定性，可能会给各商户带来搬迁的不变，为保证各商户的利益，本着为商户负责的态度提前告知凡租住其公司门面房、写字间、零售区的商户，合同一律不予续签，各商户于2014年12月31日前搬离。有欠款的商户在10日内办理相关手续，逾期交纳将采取断水、断电等措施。2014年12月29日金富康经营者张文芳的丈夫方军华向大舜分公司出具《承诺》，承诺于2014年12月30日前交清所欠三个月房费，不再发生过激行为，金富康营业到2015年2月10日。后双方就此事多次协商未果，金富康未按照承诺腾交房屋，大舜分公司对涉案的房屋停水、停电。2015年4月7日，金富康购买配电箱（1380元）、电缆（4140元），后自接线路用电经营。2015年4月13日，大舜分公司向金富康发出通知,称因金富康不按照承诺时间完成搬迁，且多次堵门、阻碍办公，影响正常生产，故严重警告金富康在2015年4月30日前必须搬离，期间不准自行发电、经营，未按时搬离其将强制收回租赁房屋。后大舜分公司发现金富康自行接电，将电缆线剪掉放置其办公场所，至本案庭审时，北冶人和称该线缆因搬家不知所踪。另，金富康将其承租的一层房屋一间分割成两部分，一部分为足浴的营业大厅，另一部分出租给周杨经营“袁师傅肉夹馍店”，在分割出租之前，金富康已就一层的房屋整体进行了装饰装修。案件审理过程中，金富康申请对其承租房屋内不动产现值、搬迁费用进行评估，西安市中院司法技术室委托正衡资产评估有限责任公司进行了评估，正衡资产评估公司作出正衡评报字（2016）008号评估报告，评估结论为涉案动产搬迁费用评估值为11130元，涉案房屋（不含一楼转租部分）装修评估价值为451318元，涉案房屋一楼转租部分商铺装修评估价值为24979元，就本次鉴定，金富康支付鉴定费5000元。2016年1月14日，大舜物流分公司向金富康送达《紧急通知》，称目前有关组织正在对金富康承租房屋片区的其它商铺进行拆迁，按照进度安排，金富康承租的商铺很快被拆迁，经其多次与金富康沟通，金富康置之不理，拒不搬迁，因双方的纠纷已经进入司法程序，西安市中院委托的评估机构已经着手评估工作，并与2015年12月30日对房屋实施了实地勘察和登记确认，并拍照留存。由于评估工作和司法审查工作时间的不确定性，为了不影响整体搬迁工作，限原告在24小时之内搬离房屋内所有财产，腾交房屋，否则将采取强制搬离措施。2016年2月底，涉案房屋被拆除。金富康称因北冶人和擅自拆除房屋，导致其有石狮子、锅炉、热水器、钟表、煤炉、花架、衣柜、架子床、锅等物品灭失，该部分货物价值28790元，其要求北冶人和赔偿2.3万元，北冶人和对此不予认可。庭审中，北冶人和与金富康均认可2014年12月9日之前的房屋使用费及管理费金富康已全部缴纳。金富康同意支付自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费，按照每天656.5元计算；北冶人和同意退还部分房屋保证金及部分门头押金，但称应按照合同约定门头押金每年扣10%损耗，卷帘门每户每年从房屋保证金中扣200元费用。金富康会所扣减门头押金的损耗，但称其在一层仅有一间房屋使用卷帘门，二层没有卷帘门，故应当按照一户计算每年扣200元卷帘门使用费。另北冶人和明确其主张的赔偿金计算至2016年1月26日。再查，涉案房屋拆除前未办理建设规划等相关手续。原审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效”，本案所涉房屋拆除前未取得建设工程规划许可证，故金富康与北冶人和签订的《租赁合同》应属无效。金富康与北冶人和对合同无效均有过错，出租方北冶人和应承担主要过错。双方在两份合同中均约定，涉案房屋的租赁期限是在政府不拆迁的情况下长期使用，如因国家建设等致使合同无法履行，对于金富康的损失应当共同协商，金富康享受装修部分的赔偿、北冶人和公司享有主体部分的赔偿。故金富康基于此对于承租房屋进行了装饰装修。现因北冶人和自己的原因而非政府拆迁行为要对涉案房屋在内的建筑物进行拆除，致金富康所受的损失北冶人和应当承担主要责任。正衡评报字（2016）008号评估报告的评估结论为涉案动产搬迁费用评估价值为11130元，涉案房屋（不含一楼转租部分）装修价值为451318元，涉案房屋一楼转租部分商铺装修评估价值为24979元。现金富康主张北冶人和赔偿的装修损失为411989元未超过上述评估价值，应予以支持。关于金富康所主张的动产贬值处理和搬离运费损失10万元，其能够搬离的动产已经自行搬离并处理，该项请求没有依据不予支持，搬迁费用应以评估报告确认的11130元为准。金富康出具承诺，在2015年2月10日前搬离，其现主张北冶人和赔偿自2015年2月11日至生效判决交房之日止的停业损失每日1500元，没有事实与法律依据，依法不予支持。关于电缆线，为金富康所有，现北冶人和无法返还，应当支付折价款4140元。关于金富康称北冶人和不应扣交2011年租赁合同的门头损耗款和卷帘门使用费7000元，因双方之前已经就该租赁合同款项达成一致意见，现要求退款没有依据，对该项诉请，不予支持。关于2013年度租赁合同项下的房屋保证金、门头押金，在扣除一年的损耗、使用费后，北冶人和应当向金富康退还保证金4800元，门头押金2700元。关于金富康主张的违约金，因合同无效，该违约金没有事实与法律依据，且金富康之前缴纳的房屋使用费、管理费中也有逾期，故不予支持。关于金富康主张的赔偿毁损财物共计2.3万元一节，双方从纠纷发生开始，北冶人和多次通知其搬离，该部分财物属于可移动的财产，金富康已经将价值较大的物品搬离处置，对于剩余物品，应当及时处理。因租赁合同无效金富康亦有一定过错，故该部分损失，应由其自行承担。关于北冶人和的反诉请求，因涉案房屋已经拆除，其要求金富康返还房屋没有依据，故不予以支持。自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费，参照合同中的收费标准每日656.5元计算，金富康应支付的房屋使用费为40703元。2015年2月11日之后，金富康虽未腾交房屋，但北冶人和对租赁房屋停水、停电，且涉案房屋所在建筑物的其余商户已经搬离，该建筑物空置，金富康无法经营，北冶人和所主张的该项诉请没有事实与法律依据。大舜物流系北冶人和依法成立的分支机构，其民事责任应当由北冶人和承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所支付装修损失411989元、搬迁费用11130元、电缆线价款4140元，退还房屋保证金4800元，门头押金2700元。二、驳回原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所其余诉讼请求。三、原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所自本判决生效起十日内支付被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费40703元。四、驳回被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13990元、鉴定费5000元（原告已预交），原告负担案件受理费6169元，被告负担案件受理费7821元、鉴定费5000元，被告负担部分于上述款项时间一并给付原告；反诉案件受理费2119元（反诉原告已预交），由反诉原告负担1710元，反诉被告负担409元，反诉被告所负担部分于上述付款时一并支付反诉原告。本院经审理查明，陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司已于2016年5月注销。原审查明其余事实清楚属实。本院认为，金富康于2011年12月10日、2013年12月9日两次与北冶人和签订房屋租赁合同，其目的在于长期租赁涉案房屋用于商业经营，北冶人和也表示金富康可在政府不拆迁的情况下长期使用房屋或续签租赁合同，金富康是基于长期经营的目的对涉案房屋进行装修并投入使用。2014年12月，北冶人和以政府拆迁为由通知包括金富康在内的商户不再续签合同，并要求所有商户限期搬离，后又于2016年1月向金富康发出《紧急通知》，限其在24小时以内搬离，否则将采取强制搬离措施，但北冶人和并未就涉案房屋的拆建属于政府拆迁行为充分举证，涉案房屋也在金富康搬离后被拆除，故其应当赔偿金富康的装修损失及搬离费用，原审法院依据金富康的诉请及评估结果判令北冶人和支付金富康装修损失411989元、搬迁费用11130元并无不当。2015年4月，金富康在北冶人和对涉案房屋采取断水、断电的情况下自行购买配电箱及电缆以便继续经营，北冶人和在发现该情形后将该电缆剪断带走，后称该电缆已经丢失，故其应当赔偿金富康电缆价款4140元。对于北冶人和要求金富康所承担的2015年2月11日至实际交还房屋之日的使用费部分，考虑到涉案房屋所在建筑内的商户在此期间已经陆续搬离，金富康也未能实际经营，故对北冶人和之该项诉请本院亦不予支持。综上所述，北冶人和的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18228元（北冶人和已预交），由北冶人和负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　琪代理审判员　师　婷代理审判员　同江龙二Ｏ二Ｏ一七年五月十九日书　记　员　邢尖尖关注微信公众号“”