（2016）苏07民终3108号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-07-28
案件名称
杨汝超与陈茹、连云港博大房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈茹,杨汝超,连云港博大房地产开发有限公司,江苏赛能特实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3108号上诉人（原审被告）：陈茹委托诉讼代理人：于标、曹迪，江苏新浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨汝超委托诉讼代理人：杨冬成，江苏顺维律师事务所律师。原审被告：连云港博大房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区金海财富广场西楼18层（17A）。法定代表人：夏闻，该公司董事长。原审被告：江苏赛能特实业有限公司，住所地连云港市连云区阳光国际中心D16室。法定代表人：李骁，该公司董事长。上诉人陈茹因与被上诉人杨汝超、原审被告连云港博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）、江苏赛能特实业有限公司（以下简称赛能特公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈茹的委托诉讼代理人于标、曹迪，被上诉人杨汝超的委托诉讼代理人杨冬成到庭参加诉讼。原审被告博大公司、赛能特公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈茹上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决有误。一审法院认定法律关系错误，将被上诉人与博大公司民间借贷的法律关系认定为房屋买卖合同关系。一审法院调取的公安机关的书证材料证明被上诉人与博大公司系民间借贷关系。房屋管理部门显示的登记信息及博大公司的总账会计的证言也证实该点。从被上诉人订立合同的价格显示不是正常的房屋买卖合同关系。从被上诉人购买D7、D8的履行情况来看，也不是房屋买卖。本案的房屋买卖合同是无效的，本案主合同的债权人和债务人属于恶意串通损害他人利益。同时，也是以合法形式掩盖非法目的。一审法院认为陈茹是债务加入，也是错误的。基于被上诉人自认的原则，本案不是债务加入，基于承诺书本身的意思也不是债务加入。从债务加入本身的构成及定性来看，上诉人亦不是债务加入。即使被上诉人和博大公司之间成立房屋买卖合同关系，即使认为是保证，因主合同不成立，上诉人对被上诉人不承担责任。因为上诉人担保的赛能特公司付款行为，而赛能特并非债务人，主债务不存在，所以担保不存在。从承诺书出具的时间来看，上诉人也不承担责任。另外，本案被上诉人第一次起诉时将博大公司列为第三人，2014年4月1日庭审时被上诉人向一审法院提交撤回对拨博大公司的诉讼申请，一审法院作出决定，因为博大公司和本案有利害关系作出不准撤回的决定。一审同时让被上诉人明确是否要求博大公司承担300万以及损失的责任，被上诉人明确应当由被告一二即陈茹和赛能特公司承担。按照被上诉人权利行使，被上诉人认为博大公司对被上诉人不承担责任，即不负有债务，作为陈茹就不可能对博大公司300万承担债务加入的责任。原债务不在，债务加入就不存在，同时说明被上诉人和博大公司之间是恶意串通，因为多一个被告承担责任对被上诉人是有利的，被上诉人拒绝博大公司承担责任，一审判决也是错误。被上诉人明确博大公司不承担责任的情况下而判决承担责任。被上诉人杨汝超答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律得当，上诉人上诉状是偷换概念，混淆视听，主要集中在：1、以杨汝超与博大公司买卖协议是否合法作为其抗辩理由于法无据，该事实已经由海州区法院生效裁定书认定合法有效，（2016）苏0706财保89-1号生效裁定书予以确定。2、上诉人以博大公司、赛能特公司等权利受到损害以及获得不法利益作为上诉理由，显然也是主体不适格，上诉人应当就其上诉人身份发表相关观点。二、本案核心问题是陈茹是否具有付款义务。在确认双方也即是杨汝超从博大公司取得财产的合法性既有生效判决，又有博大公司出函确认，可以确定杨汝超取得合法，相反无任何直接证据证明涉案房屋和借款有关。强调的是在上诉人提交给一审法院和公安笔录和调取房产部门的处罚决定，在一审中被上诉人已经做出相关质证。因为夏闻是博大公司法定代表人，其做出笔录的背景涉嫌诈骗，涉嫌一房两卖，夏闻作为涉案当事人为了规避自己法律责任，做出不是一房两卖，而是一借一卖的供述，显然有利害关系的，其真实性不应确认。上诉人自己提供给法院的房产部门的处罚决定也是同样印证博大公司出售给杨汝超的行为是买卖关系。三、据（2016）苏0706财保89-1号，该裁定经法院审理查明，江苏赛能特有限公司实际控制人是陈茹，涉案的D7、D8已经由陈茹转卖给王海，合同价款360万，陈茹已经收到房款（涉案房屋的全部对价）。陈茹应当对本案负有付款义务，在该判决中间法院已确认陈茹与王海买卖关系成立，取得合法，实际也是基于对杨汝超和陈茹买卖关系成立为前提，因此对于上诉人的主要上诉意见的相关问题已经有生效判决予以确认。原审被告博大公司、赛能特公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。杨汝超向一审法院起诉请求：博大公司、赛能特公司、陈茹连带支付300万元房款及损失（从2013年10月15日到实际支付之日止，按照同期贷款利息计算），并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月26日，杨汝超与博大公司签订《商品房买卖合同》两份，约定杨汝超购买博大公司开发的博纳花园城第西沿街D楼无单元7室、8室的商品房两套，用途为商业营业用房。2013年9月25日，陈茹向杨汝超出具《承诺》一份，内容为：今承诺博大公司购房户杨汝超将所购的博大新城D-7、D-8退还给博大公司后的退房款300万元整，由陈茹负责（担保）从赛特公司直接支付给杨汝超，期限2013年10月15日之前，承诺人陈茹。2013年9月28日，杨汝超与博大公司达成《D-7、D-8退房补充协议》一份，约定：1、乙方（杨汝超）同意先到产权处申请退房；2、甲方（博大公司）承诺在2013年10月16日之前归还乙方D-7、D-8剩余退房款人民币300万元整，并承诺300万元整直接由赛能特公司支付给乙方，甲方出具转账委托书，在乙方收到300万元整退房款后，乙方再将D-7、D-8购房合同、购房补充协议及交款收据退还给甲方。此后，杨汝超一直没有收到退房款。2013年9月30日，赛能特公司与博大公司签订博纳花园城第西沿街D楼无单元7室、8室的《商品房买卖合同》两份，双方约定房屋的面积分别为559.54平方米、188.26平方米，购房款分别为4776320元、1506080元。一审法院另查明，赛能特公司于2011年月8月18日注册设立，设立时的股东为陈德云、段英，法定代表人为陈德云，陈德云系陈茹的母亲，该公司在设立时的委托代理人为陈茹。一审法院认为，杨汝超购买博大公司开发的商品房之后，双方又达成退房补充协议，博大公司承诺将剩余退房款300万元退还给杨汝超，而博大公司并未付款，故博大公司应给付杨汝超300万元及利息。陈茹于2013年9月25日向杨汝超出具《承诺》，该《承诺》的内容系对博大公司给付杨汝超300万元及利息的债务加入，故陈茹应当与博大公司共同承担还款责任。赛能特公司则不应当承担还款责任，因为陈茹出具的《承诺》并没有赛能特公司的委托，其行为不能代表赛能特公司，赛能特公司也不认可，而且杨汝超与博大公司达成退房补充协议时，赛能特公司也没有参与，无论赛能特公司是否尚欠博大公司的房款，赛能特公司在本案中均不应当向杨汝超承担付款义务。对于陈茹所称的杨汝超和博大公司之间系民间借贷关系，而不是商品房买卖关系，因杨汝超和博大公司对此均没有提出异议，而且涉案的房屋已经由杨汝超退还博大公司，并由博大公司出卖给赛能特公司，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、博大公司、陈茹于判决生效之日起十日内给付杨汝超300万元及利息（利息从2013年10月16日起到本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回杨汝超的其它诉讼请求。一审案件受理费30800元，由博大公司、陈茹负担。被上诉人杨汝超在二审期间向本院提供以下证据：（2016）苏0706财保89-1民事裁定书，2016年8月1日下达的，证明目的同答辩意见。上诉人陈茹质证称：与被上诉人的证明目的没有关联性，裁定书解决的是诉前保全纠纷，法院的保全裁定只是初步依据申请人的申请进行财产保全，即使进行复议也只是对法院的保全行为是否合法作出裁定，并不涉及到当事人之间实体权利义务。同时，该裁定书有诉权指引，不服本裁定15日内向法院提起诉讼，根据江苏省高级人民法院执行疑难问题解答，执行异议之诉中法院的执行异议裁定没有效力，故该裁定书和本案争议事实无关联性。本院对被上诉人杨汝超提供的证据的认证意见如下：对于该证据的真实性予以采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、杨汝超与博大公司关于涉案房屋的买卖合同是否有效；2、上诉人陈茹的承诺性质如何认定，陈茹是否应当承担付款责任。本院认为：关于第一项项争议焦点，上诉人陈茹主张杨汝超与博大公司之间系民间借贷关系，并提供公安机关的询问笔录以及博大公司的账目为证。本院经审查后认为，首先，公安机关的询问笔录中博大公司的法定代表人夏闻的陈述系其单方陈述，杨汝超对此不予认可。在本案一审期间，博大公司与杨汝超均认可商品房买卖合同的真实性。另外，即使如夏闻所述，双方存在2000多万元的借贷关系，依据目前的证据也无法认定涉案的D7、D8房产涉及该笔借贷。其次，从本案已查明的事实来看，博大公司与杨汝超之间的商品房买卖合同已经解除，涉案房屋已由博大公司另外出售给赛能特公司。结合上述两点，本院认为，一审判决未支持上诉人该观点并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于第二项项争议焦点，本院经审查后认为，陈茹出具的《承诺》内容为：今承诺博大公司购房户杨汝超将所购的博大新城D-7、D-8退还给博大公司后的退房款300万元整，由陈茹负责（担保）从赛特公司直接支付给杨汝超。该《承诺》表明，陈茹知晓博大公司应支付杨汝超300万元的退房款，陈茹承诺从赛能特公司支付给杨汝超该笔费用。从赛能特公司支付仅是陈茹的付款方式，并非是担保赛能特公司付款之意。故陈茹上诉其不承担担保责任上诉理由不能成立，一审法院认定陈茹的行为构成债务加入并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。对于陈茹是否应当承担付款责任的问题，一审庭审期间，一审法院已要求陈茹、赛能特公司举证其支付房款的证据，二审期间，本院再次释明要求陈茹举证赛能特或其本人支付房款的证明。本院认为，陈茹认为其不应承担责任，应提供其或是赛能特公司的付款凭证以证明其已完成支付对价的义务。而现有的证据仅为博大公司出具的购房发票，而无付款凭证，故陈茹按《承诺》承担付款责任。综上，上诉人陈茹的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。案件受理费30800元，由上诉人陈茹负担。决为终审判决。审 判 长 程 晨审 判 员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一七年五月十九日书 记 员 杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”