（2017）粤0304民初3845号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2018-09-05

案件名称

02深圳满懿房地产经纪有限公司与罗义妹孙学刘淑妮居间合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳满懿房地产经纪有限公司,罗义妹,孙学,刘淑妮

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

{C} 广东省深圳市福田区人民法院民事判决书 （2017）粤0304民初3845号 原告深圳满懿房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道益田路6009号新世界中心2401-02，统一社会信用代码9144030035127951M。 法定代表人何颖琴。 委托代理人罗爱娟，女，汉族，1988年9月14日出生，住址广东省深圳市罗湖区太白路4088号雍翠华府御雅阁32F，身份号码441521198809147727，该公司员工。 被告罗义妹，女，汉族，1987年11月5日出生，住址广东省梅州市大埔县朗镇坎下村老下角，身份号码441422198711054267。 被告孙学，男，汉族，1988年9月8日出生，住址安徽省临泉县滑集镇戴寨行政村陈庄24号，身份号码341221198809086979。 被告刘淑妮，女，汉族，1983年12月8日出生，住址广东省揭西县河婆镇军田居委会军东横四巷7号，身份号码445222198312080049。 上列原告诉三被告居间合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗爱娟到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年9月17日，被告方经原告居间服务与案外人陈胜聪（买方）就位于深圳市深圳坪山新区安乐居大酒店（公寓部分）B座B复式1406单元之物业签订了《二手房买卖合同》（编号1580560），并向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书（卖方）》（编号1580138)。被告方在该承诺书第5条承诺：如因被告方违约导致未能签署《深圳市二手房买卖合同》的，被告方同意向居间方支付违约金11000元，违约金额相当于买卖双方应付佣金金额的总和。在《二手房买卖合同》签订后，原告一直积极履行法律规定的居间义务。后因被告方违约导致被告未能与陈胜聪签署《深圳市二手房买卖合同》，根据《佣金及必要费用确认及支付承诺书（卖方）》的约定，被告方应向原告支付违约金。但经原告多次催要，被告方拒不支付。据此，请求判令：1、被告方向原告支付居间服务费11000元并支付自2017年1月7日起计至实际支付之日的利息（按同期银行贷款利率计算）；2、被告方承担本案诉讼费。庭审时，原告明确其第一项诉讼请求中的“居间服务费”应为“违约金”。 三被告未作答辩，庭审缺席。 经审理查明，2015年6月3日，被告罗义妹、孙学出具公章委托授权书，委托被告刘淑妮代为办理出售涉案房产的资金监管、赎楼、过户等手续以及代为收取涉案房产全部购房款等房产交易过程中有关手续和事项。 2015年9月17日，被告刘淑妮作为卖方罗义妹、孙学的代理人与案外人陈胜聪（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将其名下位于深圳市深圳坪山新区安乐居大酒店（公寓部分）B座B复式1406单元之物业（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价为110万元；合同并对付款方式、后续房地产过户、房地产交付及违约责任等内容进行了约定。 同日，被告刘淑妮向原告出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书（卖方)》，载明：鉴于“本人罗义妹、孙学”与陈胜聪经原告的居间于2015年9月27日就涉案房产签署了二手房买卖合同及相关协议，“本人”向原告确认并承诺，如因“本人”违约导致未能签署《深圳市二手房买卖合同》的，“本人”同意向居间方支付违约金，违约金金额相当于买卖双方应付佣金金额的总和，“本人”清楚知悉买方承诺向居间方支付佣金11000元；本确认承诺书自“本人”签字之日起生效。被告刘淑妮在该承诺书“确认/承诺人”处签字确认。庭审时，原告陈述，被告刘淑妮系作为罗义妹、孙学的代理人签署上述承诺书。 上述房屋买卖合同履行过程中，因买方陈胜聪认为被告罗义妹、孙学未履行合同义务构成违约，遂向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求解除《二手房买卖合同》并要求本案三被告承担违约责任以及要求罗义妹、孙学承担因涉案房产交易发生的佣金。经审理，该院于2016年6月3日作出（2015）深龙法民三初字第2075号民事判决，认定罗义妹、孙学未履行完毕确保涉案房产无抵押无查封的先合同义务，且不配合办理资金监管，反而在房产注销抵押登记后另售他人，构成根本违约，陈胜聪据此有权选择解除合同、要求退还定金并要求罗义妹、孙学承担违约责任，但对于佣金的诉请，因属不同法律关系而不予支持，此外，对于刘淑妮，该判决认为由于刘淑妮并非涉案房产买卖合同主体，不应承担合同责任，故对于陈胜聪要求刘淑妮承担连带责任的请求不予支持。该判决已于2017年1月7日生效。 2017年1月23日，原告将其托管的涉案房产交易定金2万元转付给了陈胜聪。陈胜聪出具收款收据确认收到该转付定金。 本院认为，根据原告提交的证据，可以认定涉案房产交易系由原告提供居间服务而促成。原告要求被告罗义妹、孙学承担支付违约金11000元的依据为《佣金及必要费用确认及支付承诺书（卖方)》，虽然该承诺书上仅有作为房产交易卖方代理人的刘淑妮的签字而无证据显示经过了罗义妹、孙学的确认，但是刘淑妮系罗义妹、孙学出售涉案房产的全权代理人，而涉案居间服务合同关系是基于涉案房产交易产生的，卖方是居间服务的受益人，原告有理由相信刘淑妮具有委托原告提供居间服务并就此签订相关居间服务协议的代理权限，且在罗义妹、孙学与陈胜聪的另案诉讼过程中，陈胜聪提出的诉讼请求中包含了承担佣金的内容，即罗义妹、孙学对于涉案房产交易系通过居间服务促成这一事实是清楚的，亦未就此提出异议，因此，本院认定，刘淑妮在上述承诺书上签字的代理行为有效，该承诺书对罗义妹、孙学具有约束力。 在原告促成罗义妹、孙学与买方就涉案房产签订房屋买卖合同后，因罗义妹、孙学违约而导致房屋买卖合同未能继续履行，根据上述承诺书的内容，原告有权要求罗义妹、孙学支付违约金11000元。关于原告所主张的利息，由于原告所主张的以及本院认定的罗义妹、孙学应向原告支付的款项为违约金，该两被告据此已向原告承担违约责任，在原告未举证证明该违约金不足以弥补原告因该两被告违约而遭受的实际损失的情况下，原告另外再就该违约金主张相应利息损失，没有依据，本院不予支持。 关于被告刘淑妮，从本案查明事实来看，刘淑妮在涉案房产交易过程中是作为卖方代理人的身份参与，其并非涉案房产买卖合同关系的主体，而承诺书的内容是房产交易卖方作出的承诺，没有证据表明刘淑妮有以其个人名义作出承诺的意思表示，故原告要求作为房产交易代理人的刘淑妮依据承诺书承担支付违约金11000元的责任，没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗义妹、孙学应于本判决生效之日起10日内向原告深圳满懿房地产经纪有限公司支付违约金11000元； 二、驳回原告深圳满懿房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元（已由原告预交），由原告负担15元、被告罗义妹、孙学共同负担60元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　张　 凌　 炜 人民陪审员　杨　 海　 涛 人民陪审员　叶　 钧　 如 二〇一七年五月十九日 书　记　员　殷智华（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”