（2017）鲁0828民初1393号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
中国建设银行股份有限公司金乡支行与谢新欣、钟亭金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
金乡县人民法院
所属地区
金乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国建设银行股份有限公司金乡支行,谢新欣,钟亭,济宁鲁信融资担保有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百九十六条，第一百九十八条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第五条第一款，第十四条，第十八条第一款，第十九条，第二十一条第一款，第二十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十八条第一款，第六十五条；《中华人民共和国物权法》：第一百七十六条，第一百八十七条
全文
山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0828民初1393号原告：中国建设银行股份有限公司金乡支行，住所地金乡县城内文峰路19号。统一社会信用代码913708288662429759。负责人：吕汉东，行长。委托诉讼代理人：尚丽，山东舜鸿律师事务所律师。被告：谢新欣，男，汉族，1984年6月17日出生，农民,住山东省济宁市市中区。被告：钟亭，女，汉族，1986年7月30日出生，身份证号码3708021986********，农民，住山东省济宁市市中区安居镇西五里营村振兴路第10胡同**号。被委：山东圣都置业有限公司，住所地山东省济宁市汶上县郭仓乡政府驻地。社会统一信用代码370830228002941。法定代表人：刘传，董事长。委托诉讼代理人：李兆萌，男，汉族，1980年11月15日出生，山东圣都置业有限公司法务专员。被告：济宁鲁信融资担保有限公司，统一社会信用代码91370800664435904C,住所地济宁市置城汇龙湾B座五层01号房（409号）。法定代表人：田林，总经理。委托诉讼代理人：李正同，男，汉族，1969年2月4日出生，济宁鲁信融资担保有限公司员工。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行与被告谢新欣、钟亭、山东圣都置业有限公司、济宁鲁信担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行的委托诉讼代理人尚丽到庭参加诉讼，被告谢新欣、钟亭、山东圣都置业有限公司的委托诉讼代理人李兆萌及被告济宁鲁信融资担保有限公司的委托诉讼代理人李正同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告谢新欣、钟亭于2012年10月30日签订的编号370687007-014-2012000318号《个人住房(商业用房)借款合同》；2、依法判令被告谢新欣、钟亭共同偿还原告借款本金2545413.35元及截止到2017年2月9日的利息、罚息11542.73元，2017年2月9日后的利息、罚息按照合同约定执行；3、依法确认原告对被告谢新欣、钟亭提供的抵押物，即金乡县奎星湖花园A区22幢1室房屋享有优先受偿权；4、依法判令被告山东圣都置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用由被告承担。诉讼过程中，原告将截止到2017年2月9日止的利息、罚息11542.73元变更为11442.9元。事实和理由：2012年10月30日，被告谢新欣与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定被告谢新欣向原告借款359万元用于购房，借款期限为120个月，自2012年11月6日至2022年11月6日，还款方式为等额本息还款法，贷款年利率为基准利率水平上上浮10%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。被告谢新欣、钟亭以其购买的金乡县奎星湖花园A区22幢1室房屋为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。被告山东圣都置业有限公司为该笔贷款提供最高额保证担保，被告济宁鲁信融资担保有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，担保范围包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用。贷款发放后，被告谢新欣、钟亭仅履行了部分还款义务，已构成严重违约。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告谢新欣辩称，对原告起诉事实无异议，现在没有能力还款。被告钟亭辩称，对原告起诉事实无异议。已和谢新欣离婚了，没有能力还款。被告山东圣都置业有限公司辩称，1、涉案房屋抵押已经生效，原告已经获得抵押财产的他项权证书，保证期间已经届满，被告圣都置业公司不应承担最高额保证责任；2、债务人自己提供了物的担保，根据《担保法》第二十八条和《物权法》第一百七十六条物保优于人保的原则，原告应当就涉案房屋的抵押担保权实现债权；3、涉案房屋在办理抵押登记前已经租赁给被告圣都置业公司，根据《合同法》第二百二十九条和《物权法》第一百九十条买卖不破租赁的原则，原告就涉案房屋行使抵押权不得影响原有的租赁关系。综上所述，请依法驳回原告要求被告圣都置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，认定原告就涉案房屋行使抵押权不得影响被告对该房屋的租赁权。被告济宁鲁信融资担保有限公司辩称，谢新欣没有能力还款，对房屋进行拍卖还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月21日，被告山东圣都置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告中国建设银行股份有限公司金乡支行签订了编号2010-004商品房销售贷款合作协议书，主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于金乡县金司路西侧的经批准命名的奎星湖花园A区圣都-金茂豪庭的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买甲方开发的上述商品房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为壹亿伍仟万元的住房抵押贷款；最长贷款期限壹拾年；甲方在乙方处开立专项保证金账户，甲方不可撤销地授权乙方从任一账户中提取相应款项存入上述保证金专户作为保证金，甲方对该账户中的保证金不存在权属争议；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以甲方签署的保证合同(条款)为准，保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从甲方在乙方开立的存款账户中扣划应还款项等。2010年9月21日，被告山东圣都置业有限公司作为保证人(甲方)与作为债权人(乙方)的原告中国建设银行股份有限公司金乡支行签订了编号为2010-004的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，该合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人(因购置座落于金乡县金司路西侧项目所之的奎星湖花园A区圣都-金茂豪庭房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人、因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人等)所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2010年9月21日至2013年5月18日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币1.50亿元，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；本合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2012年10月30日，被告谢新欣与原告中国建设银行股份有限公司金乡支行签订了编号为370687008-014-2012000318号《个人住房(商业用房)借款合同》，该合同约定被告谢新欣向原告借款359万元，用于购买被告山东圣都置业有限公司座落于金乡县文峰路南侧项目所属之奎星湖花园A区22幢1室房产(房屋性质为商业用房、面积557.07平方米、价值7186203元、商品房买卖合同20122201)，借款期限为120个月，自2012年11月6日至2022年11月6日；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款方式为等额本息还款法、委托扣款；贷款年利率为基准利率水平上上浮10%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%，对年调息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约；借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；被告谢新欣、钟亭提供其购买的奎星湖花园A区22幢1室房屋抵押担保。被告济宁鲁信融资担保有限公司于2012年12月24日向原告出具担保函，为被告谢新欣该笔借款提供担保，承诺在保证期间主合同生效之起，主合同项下债务到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其它约定，在保证范围内立即承担垫款责任。2012年10月31日，被告谢新欣、钟亭以其购买的奎星湖花园A区22幢1室房产为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记(他项权证号为金乡县房金他字第201202198号)，房屋他项权利人为原告，房屋所有权人为被告谢新欣，他项权利各类为按揭抵押，尚未办理房产权属证书。2012年11月6日，原告向被告谢新欣指定的被告山东圣都置业有限公司在原告处的账户支付借款3590000元。贷款发放后，被告谢新欣仅按约定履行了部分还款义务后,未再正常履行还款义务，已构成严重违约。原告提起诉讼，请求:1、依法解除原告与被告谢新欣、钟亭于2012年10月30日签订的编号370687007-014-2012000318号《个人住房(商业用房)借款合同》；2、依法判令被告谢新欣、钟亭共同偿还原告借款本金2545413.35元及截止到2017年2月9日的利息、罚息11442.9元，2017年2月9日后的利息、罚息按照合同约定执行；3、依法确认原告对被告谢新欣、钟亭提供的抵押物，即金乡县奎星湖花园A区22幢1室房屋享有优先受偿权；4、依法判令被告山东圣都置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用由被告承担。2012年4月9日，被告谢新欣向被告山东圣都置业有限公司借款人民币2993007元购买金乡县奎星湖花园A区22-1#商铺(金乡县奎星湖花园A区22幢1室)，并出具借条。同日，被告谢新欣作为出租方与作为承租方的被告山东圣都置业有限公司签订租赁合同，约定谢新欣将其购买的金乡县奎星湖花园A区22-1#商铺租赁给山东圣都置业有限公司，租赁期限20年，自2012年至2032年，租金总计2993007元，用于偿还谢新欣向山东圣都置业有限公司的借款，双方互不计算利息和租金增长率，合同签订之日起三日内交付房屋。2012年4月9日，被告谢新欣向被告山东圣都置业有限公司出具承诺书，其于2012年4月9日自愿购买了山东圣都置业有限公司下属金乡分公司开发的合同编号20122201金乡县奎星湖花园A区22-1#商铺一套，欠山东圣都置业有限公司金乡分公司首付款共计2993007元，承诺将所购商铺租赁给山东圣都置业有限公司20年，每年固定租金为149650.35元，用于抵还所欠山东圣都置业有限公司金乡分公司首付款，双方互不计算利息和租金增长率，商铺租赁期间的转租权及收益权均归山东圣都置业有限公司所有。被告谢新欣、山东圣都置业有限公司在办理房屋按揭抵押贷款时均未向原告声明上述房屋租赁的情况。另查明，被告谢新欣、钟亭于2010年1月25日登记结婚，于2016年3月10日离婚。被告济宁鲁信担保有限公司名称于2016年8月17日变更为济宁鲁信融资担保有限公司。本院认为，被告谢新欣为购买房屋向原告按揭贷款并签订借款合同、被告济宁鲁信融资担保有限公司向原告出具担保函、被告山东圣都置业有限公司为按揭贷款购房者与原告签订的最高额保证担保合同，均系合同各方的真实意思表示，借款合同、担保函及最高额保证担保合同成立且合法有效，各方均应全面按约定履行合同。原告按合同约定向被告谢新欣指定的账户足额支付了借款，证据充分，被告谢新欣在履行部分还款义务后，违反合同约定，迟延履行还款义务，构成违约，事实清楚，被告谢新欣应当依合同约定承担违约责任，原告依合同约定有权宣布借款提前到期并解除与被告谢新欣的借款合同，有权要求其偿还剩余借款本金及相应利息、罚息。被告谢新欣、钟亭虽已离婚，但对其夫妻关系存续期间所欠的上述债务应共同偿还，原告对此的诉请本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效；担保合同另有约定的，按照约定。作为主合同的借款合同解除，不影响借款合同中担保条款及担保合同的效力，按照被告山东圣都置业有限公司与原告签订的最高额保证担保合同约定，被告山东圣都置业有限公司应在最高额保证限额内对被告谢新欣、钟亭所欠原告债务承担连带保证责任，且为不可撤销。被告济宁鲁信融资担保有限公司为被告谢新欣向原告借款而出具担保函，提供担保方式约定不明，应按连带责任保证承担担保责任。在其承担担保责任后，有权向债务人追偿。为办理购房按揭贷款，被告谢新欣、钟亭将其购买的涉案房屋办理了按揭贷款抵押登记并取得《他项权证书》交于原告收执，该涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，其所办理的金乡县房金他字第201202198号《他项权证书》中无房屋所有权证号，存在瑕疵，但在未经法定程序确认无效之前，该《他项权证书》仍然具有法律效力，原告对抵押房屋享有他项权利，涉案房屋的抵押担保合同条款及抵押登记应视为有效，原告就金乡县奎星湖花园A区22幢1室房屋的抵押担保在实现债权时享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告谢新欣在办理按揭抵押贷款前已将涉案房屋出租给被告山东圣都置业有限公司，租赁期限20年，以房租折抵购房首付款的欠款。根据买卖不破租赁的原则，原告就涉案房屋行使抵押权时不得无法定事由而影响原有的房屋租赁关系，被告对此的抗辩理由成立，本院予采纳。被告山东圣都置业有限公司抗辩，涉案房屋抵押已经生效，原告已经获得抵押财产的他项权证书，保证期间已经届满，被告圣都置业公司不应承担最高额保证责任。根据原告与被告山东圣都置业有限公司签订的编号为2010-004的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》约定：保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。涉案房屋的权属证书尚未办理、未交付给原告收执，且出现了借款合同约定的原告宣布债务提前到期的情形。因此，被告山东圣都置业有限公司提供担保的保证期间并未届满，其仍应对涉案债务承担合同约定的不可撤销的连带担保责任。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告山东圣都置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司抗辩，债务人自己提供了物的担保，根据《担保法》第二十八条和《物权法》第一百七十六条物保优于人保的原则，原告应当就涉案房屋的抵押担保权实现债权。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案所涉债权既有物的担保又有保证人的担保。在原告与被告山东圣都置业有限公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》中约定：无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。被告济宁鲁信融资担保有限公司在向原告出具担保函中承诺，为被告谢新欣该笔借款提供担保，承诺在保证期间主合同生效之起，主合同项下债务到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其它约定，在保证范围内立即承担垫款责任。上述约定及承诺，均明确了原告在债务人违约被宣布债务提前到期的情况发生时，债权人均可“直接要求”保证人承担保证责任和在保证范围内“立即承担”垫款责任。排除了物权法中“没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”规定的适用，而适用“债权人应当按照约定实现债权”的规定。因此，原告为实现债权，按约定及承诺，有权“直接要求”保证人“立即承担”保证责任，而非被告抗辩先实现物的担保后再承担保证人的担保责任。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求并不违反法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四第(三)项、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十四条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条、第六十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除被告谢新欣与原告中国建设银行股份有限公司金乡支行于2013年8月2日签订的编号370687008-2032-20130568697号《个人住房(商业用房)借款合同》。二、被告谢新欣、钟亭于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司金乡支行借款本金2545413.35元和截止到2017年2月9日的利息、罚息11442.9元及2017年2月10日后的利息、罚息(按双方合同约定的利率及罚息标准计算)。三、被告山东圣都置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任。其在承担担保责任后，有权向债务人被告谢新欣、钟亭追偿。四、原告中国建设银行股份有限公司金乡支行对被告谢新欣、钟亭提供的抵押物(即金乡县奎星湖花园A区22幢1室房屋)在实现债权时享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13628元，由被告谢新欣、钟亭、山东圣都置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 毕玉周二〇一七年五月十九日书记员 郑 娴《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 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