（2016）渝0108民初6388号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-06-26
案件名称
彭远丽与梁杨不动产登记纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭远丽,梁杨,谢宗玉
案由
不动产登记纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十一条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初6388号原告彭远丽，女，汉族。委托代理人（特别授权）熊强，重庆当世律师事务所律师。被告梁杨，男，汉族。委托代理人杨政，重庆坤博律师事务所律师。被告谢宗玉，女，汉族（现羁押于重庆市XX监狱）彭远丽因不服重庆市国土资源和房屋管理局、第三人梁杨房屋行政登记一案，本院已以（2016）渝0108行初110号立案。彭远丽依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，向本院申请一并解决其与被告梁杨不动产登记纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及《行政诉讼当事人权利义务及须知》。本案依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭审理后，依照职权追加谢宗玉为本案共同被告。中止审理本案，于2017年4月23日恢复审理，4月27日公开开庭进行了审理。原告彭远丽及其委托代理人熊强，被告梁杨的委托代理人杨政，被告谢宗玉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，（2015）南法刑初字第00845号《刑事判决书》判处被告谢宗玉犯合同诈骗罪，并确认谢宗玉通过盗窃、伪造证件等犯罪手段，将原告位于重庆市南岸区南坪XX村X号X栋XX房屋作为抵押，假冒原告名义与被告梁杨签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，骗取被告梁杨的钱财。现请求判决确认被告谢宗玉与梁杨签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》无效。原告提交证据如下：1、房地产权证，证实南岸区南坪街道XX路X号X栋XX系原告彭远丽的所有权房屋。2、借款合同、房地产抵押合同，证实两份合同系被告谢宗玉假冒原告彭远丽名义与被告梁杨所签订，且房地产抵押合同已经至重庆市南岸区土地房屋权属登记中心作了备案登记。3、刑事判决书及生效证明，证实被告谢宗玉盗窃彭远丽房产证作抵押，冒用彭远丽名义签订合同，骗取梁杨财物61万余元，犯合同诈骗罪，已被判处有期徒刑。被告梁杨辩称，借款合同、房地产抵押合同均是被告谢宗玉与梁杨签订，属于双方的真实意思表示，犯罪行为不影响民事合同的效力，两份合同均系有效合同，不属于法定为合同无效情形。即便房屋产权人彭远丽不知情，但被害人梁杨系善意第三人，应适用善意取得制度。原告的诉求缺乏法律依据，依法应当予以驳回。被告梁杨提交证据：公安机关在刑事侦查阶段时对被告谢宗玉所作的讯问笔录五份、对彭远丽、左某（谢宗玉丈夫）的询问笔录各一份，证明原告彭远丽疏于防范导致谢宗玉诈骗得逞，具有一定的责任。被告谢宗玉辩称，原告彭远丽并不知情借款合同、房地产抵押合同的签订及登记，系被告谢宗玉独自的犯罪行为所导致，现同意原告的诉讼请求，借款合同及房地产抵押合同应当予以撤销。被告谢宗玉未提交证据。上述证据，经庭审质证：二被告对于原告举示证据的真实性均无异议。原告、被告谢宗玉认可被告梁杨举示的讯问笔录、询问笔录的真实性，但认为不能达到其认为原告在谢宗玉合同诈骗过程中具有过错的证明目的。本院对上述证据认证如下：原告举示的证据真实、合法，予以采信。被告梁杨举示的证据真实、合法，但不能达到其证明目的，本院仅采信证据本身证明谢宗玉的犯罪目的和事实经过。经审理查明，原告彭远丽是位于重庆市南岸区XX路XX号12栋X单元XX、南岸区南坪街道XX路X号X栋XX房屋的所有权人，分别于2007年底、2010年6月取得房屋权属证书。2014年3月，被告谢宗玉因炒股亏空，便产生冒用朋友彭远丽名义将上述两套房产抵押贷款继续炒股的想法。当年4月，谢宗玉借口帮忙办理护照获得彭远丽的身份证、户口簿后，对证件进行拍照留影，利用彭远丽的身份信息与自己的照片，通过网络找到他人伪造了身份证、临时身份证、户口簿等证件。并至彭远丽家中偷拍到两本房屋产权证的照片，通过网络找人伪造了两套房屋的产权证书，后伺机盗出彭远丽的两本房产证，将伪造的两本房产证留在彭远丽的家中。2014年4月30日，谢宗玉假冒原告彭远丽，以彭远丽的名义与被告梁杨签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，将位于南岸区XX路X号X栋X单元XX房产作抵押，从不知情的被告梁杨处获得借款40.56万元，双方至南岸区土地房屋权属登记中心办理了抵押权登记手续。2014年7月30日，被告谢宗玉再次假冒原告彭远丽，以彭远丽的名义与被告梁杨签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，将位于南岸区南坪街街道XX路X号X栋XX房屋抵押（也已备案登记），从梁杨处获得借款31.2万元。2014年9月3日，原告彭远丽准备将自己的两套房屋用于抵押贷款时，发现自己持有的房产证系伪造，两处房产均已抵押给他人，遂向公安机关报警。2015年8月11日，被告谢宗玉犯合同诈骗罪，被重庆市南岸区人民法院判处有期徒刑四年六个月，并处罚金10万元，责令向被害人梁杨退赔经济损失616469元人民币。另，原告彭远丽在庭审当中，提出即便《借款合同》、《房地产抵押合同》不属于法定的无效情形，因原告本人不知情，未在合同上签字，故两份合同均不成立的观点，不再坚持认为合同无效。被告梁杨仍坚持认为借款合同、房地产抵押合同属于有效合同，被告谢宗玉同意原告的意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案被告梁杨、被告谢宗玉就重庆市南岸区南坪街道XX路X号X栋XX房屋签订的书面合同书-《借款合同》、《房地产抵押合同》，系被告谢宗玉假冒原告彭远丽，以彭远丽的名义签订，实施合同诈骗的犯罪行为所导致，并非原告彭远丽的真实意思表示，该两份合同书上均没有房屋所有权人原告彭远丽的签字或授权委托，事后也未得到其追认，故缺乏合同成立的要件，应当依法认定两份合同不成立。未成立的合同自始不能生效，不具有法律效力。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果无处分权人将财产转让给第三人，受让人取得该财产属于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或者其他物权。本案被告梁杨与谢宗玉签订《借款合同》、《房地产抵押合同》不成立，不能适用善意取得制度；即便成立也只能说明二者之间是债权债务关系，并非房屋所有权转让关系，被告梁杨未占有使用房屋，也未取得房地产权，该情形不符合《物权法》中关于善意取得不动产的相关规定。被告梁杨的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款之规定，判决如下：一、确认被告谢宗玉假冒原告彭远丽之名与被告梁杨于2014年7月30日签订的《借款合同》不成立；二、确认被告谢宗玉假冒原告彭远丽之名与被告梁杨于2014年7月30日签订并登记备案的《重庆市房地产抵押合同》不成立；案件受理费7304元，由被告谢宗玉承担（此款暂由原告彭远丽垫付，自本判决书生效之日起五日内由谢宗玉支付给彭远丽）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 周文秀人民陪审员 刘安碧人民陪审员 何利娟二〇一七年五月十九日书 记 员 曹婷婷书 记 员 张露丹 微信公众号“”