（2016）苏0111民初9860号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-11-01
案件名称
原告张纪文与被告陈香、南京高业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张纪文,陈香,南京高业房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初9860号原告：张纪文，男，1990年10月27日生，汉族，住安徽省天长市。委托代理人：金春洲、庞龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：陈香，男，1972年5月6日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托代理人：沙宇，安徽益友律师事务所律师。被告：南京高业房产经纪有限公司（下称高业经纪），住所地在南京市浦口区浦泗路、爱信诺大厦11楼。法定代表人：赵秀琴，董事长。委托代理人：王政，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人：常家俊，江苏苏源律师事务所实习律师。原告张纪文与被告陈香、高业经纪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张纪文及诉讼代理人金春洲、被告陈香的委托代理人沙宇、被告高业经纪的委托代理人王政、常家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张纪文向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋买卖合同。2.判令被告陈香返还定金、首付款合计500000元。3.判令被告陈香支付违约金320000元、赔偿中介费10000元。2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2016年9月11日，其与陈香、高业经纪、案外人章婷签订《房产地买卖中介合同》，约定购买陈香位于南京市××区××天××街区××单元××室房屋，总价款1600000元。其借给陈香1200000元，陈香负责于2016年10月1日前办理解押手续。合同签订后，自己支付定金100000元，中介费10000元。在合同履行过程中，三方协商一致同意其在2016年10月1日前按总房价的30%支付首付款，陈香及高业经纪承诺，涉案房屋设定的抵押权由陈香负责筹资涤除，为此，其向高业公司支付了贷款担保费和解押费合计7920元。同年9月26日，自己按约支付首付款400000元，但陈香、高业经纪均未按约及时办理解押手续，其多次催促无果。直至2016年11月15日，高业经纪告知自己，涉案房屋被设定了三个抵押权且被法院查封，陈香作为被执行人，已在2016年下半年分别被雨花台区法院、秦淮区法院进行强制执行，执行标的额达2000000元，陈香名下的其他房产都存在超额抵押及被法院司法查封的情况，陈香没有继续履约的经济能力，如继续办理涉案房屋的解押手续将存在巨大风险。鉴于此，涉案房屋无法继续交易过户。同年11月23日，其向陈香、章婷邮寄通知，要求继续履行合同，但未得到任何回应。另外，陈香、高业经纪于2016年9月12日共同在南京市××区房地产交易中心调取的涉案房屋登记薄记载，该房屋实际设定3个总额为1380000元的抵押权，且于同年1月12日被浦口区人民法院司法查封。陈香、高业经纪在合同履行过程中故意隐瞒了上述事实，明知房屋无法继续交易且陈香无履约能力，诱骗其支付巨额财物。综上，其按约履行了合同义务，陈香、高业经纪未按约履行解押手续造成合同无法履行，构成违约。现诉至法院，请求判如所请。被告陈香辩称，1.合同签订时，其与高业经纪于2016年9月12日主动调取了涉案房屋的相关信息提供给张纪文，张纪文知道房屋存在抵押事实仍于9月26日支付了400000元房屋首付款，说明张纪文知道抵押事实并认可的。2.房屋交易价格是1600000元，而房屋抵押债权是1380000元，根据约定房屋的交易完全可以通过解押。3.张纪文违约在先，不能履行合同支付1200000元借款，导致房屋不能按期解押，其不存在违约行为。综上，请求驳回张纪文的诉讼请求。被告高业经纪辩称，1.高业经纪作为居间人，在合同签订后的1天即9月12日查询了涉案房屋的权属信息，发现房屋设定了3个抵押、1个司法查封后已及时告知张纪文。后双方协商一致，张纪文再付400000元用于解封房屋，9月26日在高业经纪的陪下办理涉案房屋的解封手续，使得房屋恢复可以交易的状态下，当日高业经纪才将代收的90000元定金支付给陈香。由于房屋存在重大交易瑕疵和风险，张纪文为保证交易安全，未支付剩余垫资款。经审理查明，2016年9月11日，张纪文（乙方）与陈香、章婷(甲方）、高业经纪（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定乙方购买甲方陈香位于浦口区××天××街区××单元××室房屋，总价款1600000元。丙方完成乙方委托事项，乙方支付佣金和代办费38400元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的……由违约方支付守约方违约金320000元。签约当日，乙方支付定金90000元。乙方借给甲方1200000元，用于2016年10月1日前办理房屋解押手续。解押后7个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款290000元，银行直接下达甲方帐户（商业贷款）。双方于银行下款三天内办理物业及房屋交接手续，乙方支付尾款20000元。交易过程中产权的税费由乙方承担。如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金。合同签订当日，张纪文支付中介费10000元、定金90000元，定金90000元由高业经纪工作人员申建代为收取，章婷、陈香在定金收条中签字确认。同年9月26日16时19分，张纪文向陈香转帐支付首付款400000元，向章婷支付定金10000元。另查明，涉案房屋的所有权人系陈香，该房屋于2015年设定3个抵押债权，抵押金额共计1380000元。2016年1月12日，涉案房屋被我院司法冻结，同年9月26日我院解除了司法冻结。2016年12月6日，涉案房屋再次被雨花法院司法查封。庭审中，张纪文陈述双方协商将合同约定的借款1200000元变更为总房价的30%。陈香对此不予认可，高业经纪表示认可张纪文的陈述。以上事实，有原、被告当庭陈述、房地产买卖中介合同、收条、转帐记录、房屋登记簿、录音资料等证据在卷证明。本院认为，原告与被告陈香签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行。原告要求解除合同，本院认为在合同履行期间，涉案房屋被司法查封，造成合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告诉请解除合同符合法律规定，予以支持。原告要求返还购房款500000元，本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告陈香应当返还原告购房款，原告此项诉请符合法律规定，予以支持。原告诉请支付违约金320000元，本院认为合同约定由违约方支付320000元违约金给守约方。被告陈香主张违约金过高应当减少，本院综合双方合同履行情况、当事人的违约情形及原告损失的实际情况，酌定被告支付原告违约金100000元。原告主张赔偿中介费10000元，本院认为合同约定由违约方赔偿守约方中介费，本案中被告陈香违约，应当向原告赔偿中介费，原告诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张纪文与被告陈香签订的关于南京市浦口区柳洲东路3号天润城第七街区××室的房屋买卖合同。二、被告陈香于本判决生效之日起十日内返还原告张纪文购房款500000元。三、被告陈香于本判决生效之日起十日内给付原告张纪文违约金100000元、中介费10000元，合计110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22170元，保全费5000元，合计27170元，由原告张纪文负担3260元，被告陈香负担23910元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费22170元。审 判 长 黄 维人民陪审员 李春燕人民陪审员 徐晓燕二〇一七年五月十九日书 记 员 蒋德萍 微信公众号“”