（2017）渝0106民初4188号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-21
案件名称
重庆福光物业管理有限公司与张皓儒物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆福光物业管理有限公司,张皓儒
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《重庆市物业管理条例（2009年）》：第十二条第一款，第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初4188号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡世光，重庆福光物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄光辉，女，重庆福光物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：张皓儒，男，苗族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称“福光公司”）与被告张皓儒物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，本案依法由审判员马劲东独任审判，适用简易程序分别于2017年4月20日和5月10日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人黄光辉到庭参加诉讼，被告张皓儒第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福光公司提出诉讼请求：1、判决被告支付2013年2月1日至2017年2月28日期间物业服务费4201.26元。2、判决被告支付2013年2月1日至2017年2月28日期间公共水电费284元。3、判决被告支付违约金（该违约金以截止2016年2月欠缴物业费85.74*37为基数，按年利率6.5%上浮30%的标准计算一年）。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月28日、2016年4月21日，原告分别与沙杨路社区、重庆市沙坪坝区某业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区某小区进行物业服务。被告作为涉案小区业主，自2013年2月1日起开始拒交物业费，经多次催收无果，故诉至法院，请求判如所请。被告张皓儒辩称，同意原告第二项支付公共水电费284元的请求，不同意第一项和第三项支付物业服务费和违约金的请求。被告确实从2013年2月开始没有交物业费，欠费金额4201.26元也对，但并非恶意拖欠。两份《物业管理服务委托合同》没有都没有公示过；2013年，因为公共楼道漏水导致我家的财产损失，经过多次协商，原告只是处理一些外墙的问题；2015年，原告向业主收取了每户30元的门禁卡费用，但至今没有投入使用；公共区域包括电梯的广告费等费用都被原告单独占有；原告允许车库里并非停车位的地方停放车辆并收取费用。本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区某小区进行物业服务。该合同载明，“因东和科苑前物业管理公司（重庆科源物业管理有限公司）的前期物业服务合同于2012年12月31日到期，且前物业管理公司不愿续约，本小区还未成立业主委员会。根据《重庆市物业管理条例》规定由某小区所在社区代行选聘物业公司为该小区进行物业管理服务。经沙杨路社区组织召开业主代表大会，投票结果为：同意福光物业公司为本小区服务的业主占总户数的75%，面积占81%（详见：关于某小区选聘物业公司的说明），由沙杨路社区代行业主委员会签订前期物业管理服务合同，待本小区业主委员会备案成立后，本合同自行终止”。双方约定，委托管理期限为2013年2月1日至2016年1月31日，本小区业委会成立后，与续聘或新聘的物业公司签订的物管合同生效后，本合同自动失效。关于物业费，双方约定，住宅按照重庆市物价局文件渝价【2009】217号文件收取，公共水电费：每户6元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务等进行了约定。重庆市物价局于2009年7月1日制发的《关于确定东和科苑等物业服务收费标准的通知》（渝价【2009】217号）载明，“你们关于物业服务收费的请示收悉。根据物业价格管理的有关规定和你们申报的各物业环境、设备设施条件及现场查验情况，经研究，现将有关事宜通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1、月票票价按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元*（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元”。附表中，东和科苑高层住宅公共服务费0.75元/月·平方米。2016年4月21日，原告与重庆市沙坪坝区某业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区某小区进行物业服务。委托期限为2016年5月1日至2017年10月31日。关于物业管理服务费，双方约定在本物业管理区域的物业服务收费采取包干制的方式，本物业管理服务费（按建筑面积计算），住宅标准1元/月·平方米，公共水电费：每户5元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。2015年1月27日，原告通过邮政特快专递向被告寄送2013年5月1日至2014年12月31日期间物业管理费催款通知书。2015年2月2日，被告签收该通知书。被告未交纳2013年2月至2017年2月28日期间的物业服务费4201.26元、公共水电费284元。另查明，原告具有物业服务企业二级资质。被告张皓儒系重庆市沙坪坝区某房屋所有权人。上述事实，有原告举示的《物业管理服务委托合同》、资质证书、快递单、催款通知书、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果，及双方当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案中，2013年1月28日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。2016年4月21日，原告与重庆市沙坪坝区某业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》亦系有效合同，双方均应严格遵守。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》、与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。被告抗辩原告未尽物业服务职责，但未举证证明，故本院对其辩解理由不予支持。原告要求被告交纳2013年2月至2017年2月28日期间的物业服务费4201.26元、公共水电费284元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告与沙杨路社区、重庆市沙坪坝区某业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。被告未按约交纳物业费，属违约，应当承担支付违约金的责任。原告自愿将主张的违约金调整为以截止2016年2月欠缴物业费85.74元/月*37月为基数，按年利率6.5%上浮30%的标准计算一年（268.07元），系当事人对自己权利的处分，对原告的该项请求，本院予以支持。被告张皓儒无正当理由未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张皓儒于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2013年2月1日至2017年2月28日期间的物业服务费4201.26元。二、被告张皓儒于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2013年2月1日至2017年2月28日期间的公共水电费284元。三、被告张皓儒于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司违约金268.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张皓儒负担，限被告张皓儒于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆福光物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 马劲东二〇一七年五月十九日书记员 潘 莹 来源：百度“”