（2016）川0191民初12718号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-08-25

案件名称

曹俊与情义餐饮管理成都有限公司、情义餐饮管理成都有限公司高新分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹俊,情义餐饮管理成都有限公司,情义餐饮管理成都有限公司高新分公司,刘一聪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2016）川0191民初12718号原告曹俊，女，汉族，1966年2月24日出生，住成都市高新区。被告一:情义餐饮管理成都有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段1号1栋305单元2层1号。法定代表人：刘一聪。被告二:情义餐饮管理成都有限公司高新分公司，住所地:成都市高新区天府大道中段177号30栋1单元2层6号。负责人：刘一聪。被告三：刘一聪，男，汉族，1981年5月3日出生，住成都市金牛区。三被告共同委托代理人胡林，四川雷蒙德律师事务所律师，特别授权代理人。原告曹俊诉被告情义餐饮管理成都有限公司（以下简称情义餐饮公司）、被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司（以下简称情义餐饮公司高新分公司）、刘一聪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，由审判员程洁担任审判长，与人民陪审员吴建强、朱灵锋组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹俊，三被告的委托代理人胡林，被告刘一聪到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告曹俊向本院提出的诉讼请求为：1、解除原告与被告情义餐饮公司及情义餐饮公司高新分公司的租赁合同；2、被告情义餐饮公司、情义餐饮公司高新分公司腾退房屋、恢复原状；3、被告情义餐饮公司、情义餐饮公司高新分公司向原告支付违约金683760元；4、被告情义餐饮公司、情义餐饮公司高新分公司按租赁合同约定的当期租金向原告支付房屋占用费至房屋移交给原告之日止，并每逾期一日按月租金的1%支付滞纳金，至完全支付租金之日止；5、被告情义餐饮公司、情义餐饮公司高新分公司向原告支付拖欠的水电气费、物管费、卫生费等共计18900元；6、被告情义餐饮公司高新分公司将于租赁合同解除之日将注册地址迁移出原告房屋所在地；7、被告刘一聪对被告情义餐饮公司、情义餐饮公司高新分公司的债务承担连带支付义务；8、本案诉讼费用由三被告承担。其事实与理由为：2015年7月25日，原告与被告一在四川伊诚房地产经纪有限公司居间服务下，就原告位于成都高新区天府大道中段177号30栋1单元2层6号的房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方就租赁期限、租金金额及支付、违约等事项进行约定。如被告违约，则按照月租金的1%加收滞纳金，原告并有权收回房屋。2015年10月18日，原告与被告一及被告二就付款时间及付款方式调整达成协议。约定：如被告一及被告二在付款期限截止日前（含截止日）未能支付未来半年房屋租金的，则按照当年半年房租的2倍计算违约金。2016年4月8日，两被告未能及时支付2016年5月8日至2016年11月8日的租金。经原告多次催促，2016年4月13日，原告与三被告达成《补充协议之二》，约定：三被告于2016年4月17日前支付当期租金，其余租赁期的租金支付时间仍然按照原来《房屋租赁合同》及《补充协议一》约定履行，同时约定被告三为被告一、被告二的履行承担连带保证责任，保证范围包括但不限于租金、违约金、补偿金及其他被告一及被告二承担的赔偿及支付义务。被告三自愿以自有房屋（新怡花园B区16栋1单元17楼1704号）担保履行。2016年8月，原告发现两被告歇业，多次催促三被告履行合同，保障原告利益。2016年9月，原告向三被告发出函件，告知其应当在2016耐10月8日前支付2016年11月8日至2017年5月8日的租金，否则原告将解除与三被告的租赁合同，并要求其承担违约责任。截止起诉之日，三被告仍没有履行。三被告辩称：根据合同约定被告有合同解除权，被告已多次通过面谈、电话等方式通知原告解除合同，原告坚持不解除合同，被告将房屋退还给原告，原告亦拒绝接受；被告于2016年6月28日、8月1日两次向原告发出解除函，告知被告合同于2016年7月7日解除，但邮件均被退回，后被告亲自到原告住所地留置送达该解除函，故案涉房屋租赁合同应于2016年7月7日解除，被告于2016年7月11日已正式搬离案涉租赁房屋，店面招牌也已拆除；被告已预交的租金加押金共计217560元，该款足以弥补原告的损失，被告不应再支付违约金，原告主张的违约金过高，如若需支付违约金被告认可再支付两个月的租金作为违约金；刘一聪为情义餐饮公司的法定代表人，房屋租赁为公司行为，刘一聪在《补充合同之二》处签字也是代表公司履行职务，与刘一聪个人无关，刘一聪不应承担任何责任；对2016年7月11日前产生的物业服务费、垃圾费、电费、税费均予以认可，之后的相应费用被告不应承担。经审理查明：2015年7月25日原告（出租方、甲方）与被告情义餐饮公司（承租方、乙方）、案外人四川伊诚房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ZL22171769)一份，该合同首部载明承租人为情义餐饮公司，该公司未在合同尾页“承租方签署处”加盖公章，而由其股东端珏敏等代表该公司在该处签名。庭审过程中被告情义餐饮公司认可其为该合同的承租方。该合同约定：被告情义餐饮公司租赁原告位于成都市高新区天府大道中段177号天鹅湖花园小区30幢2层206号房屋用于经营，建筑面积为227.03平方米；租期为96个月，自2015年8月8日至2023年8月7日止，月租金为51800元，租金每3个月交付一次，被告情义餐饮公司向原告支付的首次租金为155400元，在本合同签订之日起26日内付清，首次租金对应的租期为2015年8月8日至2015年11月7日，第二次租金于2015年10月7日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金；被告情义餐饮公司于本合同签订之时交给原告押金51800元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，原告于当日将押金无息退还给被告情义餐饮公司；情义餐饮公司须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费等费用，如逾期支付租金，则每逾期一天，原告有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该屋；租赁期未满，任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约，违约方应向对方支付二个月租金作为违约金。当天，原告与被告情义餐饮公司签订《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》，该协议约定了租金从第二年开始每年递增百分之十，并约定了租金按季度支付的具体支付明细。协议签订后，被告情义餐饮公司向原告支付了押金51800元。2015年10月19日，原告与被告情义餐饮公司高新分公司签订《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》及《付款方式与付款时间》，双方在《付款方式与付款时间》约定租金自2015年11月8日起按半年支付，并重新约定了各支付时间以及相应的支付金额，双方并约定如被告情义餐饮公司高新分公司在付款期限截止前（含截止日）未能支付未来半年房租，则按照当年半年房租2倍计算违约金。2016年4月13日，原告（甲方）与情义餐饮公司高新分公司（乙方）、该公司负责人刘一聪（丙方）签订《补充合同之二》，刘一聪在乙方签字处和丙方签名处均签名、捺印。该合同约定：双方于2015年7月25日签订租赁合同，于2015年10月19日签订补充协议（下称协议一）；按租赁合同及协议一约定，乙方应于2016年4月8日支付租金326340元，该公司因自身原因向甲方申请延期至2016年4月27日前支付该租金，甲方同意；乙方同意在前述租金外，另向甲方支付2万元补偿金；除本次租金延期支付外，其他租金支付时间及金额按照租赁合同及协议履行；丙方为乙方的股东，愿意就本协议、租赁合同及协议一的履行承担连带保证责任，保证范围包括但不限于租金、违约金、补偿金及其他该公司承担的赔偿及支付义务。2016年4月27日，刘一聪向向原告转账30万元用于支付案涉房屋的租金。2016年4月28日刘一聪向向原告转账26340元用于支付租金、转账2万元用于支付前述《补充合同之二》约定的补偿金2万元。前述已支付租金共计326340元，根据《付款方式与付款时间》的约定，其对应的租赁期间为2016年5月8日至2016年11月8日。之后的租金未再支付。原告于2017年3月23日前去租赁房屋所在小区的物业服务公司缴纳了2016年5月1日至2017年3月25日的物业服务费12297.46元、2016年4月至6月的生活垃圾处理费637.20元、截至2017年3月23日已产生的水费943.59元、截至2017年3月23日已产生的电费11149.42元。2017年3月19日，原告将案涉租赁房屋重新出租给案外人杨含露，双方当天签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年4月25日起至2022年4月25日。被告情义餐饮公司委托四川雷蒙德律师事务所向原告发出要求解除案涉房屋租赁合同的律师函，该律所两次向原告在案涉房屋租赁合同中预留的联系地址邮寄送达该函，原告均未签收，后两邮件退回至邮寄人处。以上事实，有原告的陈述及其举证的《房屋租赁合同》（合同编号：ZL22171769)、《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》、《付款方式与付款时间》、《补充合同之二》、收款收据及被告的陈述及其举证的转账凭证、律师函、邮寄单、情况说明等证据在卷佐证。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及2015年7月25日签订的《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》均约定承租方为情义餐饮公司，情义餐饮公司将该房屋交由情义餐饮公司高新分公司使用后，由情义餐饮公司高新分公司与原告于2015年10月19日就案涉租赁房屋重新签订了《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》及《付款方式与付款时间》，双方重新约定了租金支付方式，包括租金支付时间、金额、租金期限等，后双方按该租金支付方式履行。情义餐饮公司高新分公司按该租金支付方式将租金支付至2016年11月8日。之后的租金该公司未再支付。被告情义餐饮公司高新分公司已于2016年7月7日搬离了租赁房屋，其以自己的行为表明不再履行合同义务，同时其也委托四川雷蒙德律师事务所向原告发出解除合同的律师函，双方的租赁合同事实上已无法继续履行，故原告与被告情义餐饮公司于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZL22171769)及《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》、原告与被告情义餐饮公司高新分公司于2015年10月19日签订的《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》及《付款方式与付款时间》均于2016年7月7日解除。因被告情义餐饮公司高新分公司已搬离租赁房屋且原告已将案涉租赁房屋重新出租，故原告再要求三被告腾退房屋、恢复原状的诉讼请求不成立，本院不予支持。被告情义餐饮公司高新分公司单方搬离租赁场地，实际终止履行双方的租赁合同，其行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告情义餐饮公司高新分公司已将租金预付至2016年11月8日，上文已论述实际使用租赁房屋的被告情义餐饮公司高新分公司已于2016年7月7日搬离，案涉租赁合同及相关补充协议本院认定于当天解除，故原告要求三被告支付房屋占用使用费的诉请不成立，本院不予支持。被告情义餐饮公司高新分公司于2016年7月7日将家具家电等搬离，于7月11日将店面招牌拆除完毕，其最终搬离前的物业费、生活垃圾费、水费、电费应由该公司承担。按照租赁面积227.03平方米、单价每平方米每月5元计算，2016年5月1日至2016年7月11日期间的物业费共计2673.10元，该期间的物业费应由情义餐饮公司高新分公司承担。原告已缴纳2016年4月至6月的的垃圾处理费637.20元，该费用应由情义餐饮公司高新分公司承担。原告于2017年3月23日缴纳了截至2017年3月23日已产生的水费943.59元、截至2017年3月23日已产生的电费11149.42元，因情义餐饮公司高新分公司搬离案涉租赁房屋时未结清水电费，且原告在2017年3月19日才与他人签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2017年4月25日起算。故前述水电费应认定为情义餐饮公司高新分公司产生的水电费，应由该公司承担。前述物业服务费、生活垃圾处理费、水电费共计15403.31元。原告依据2015年10月19日与被告情义餐饮公司高新分公司签订的《付款方式与付款时间》关于“如情义餐饮公司高新分公司在付款期限截止前（含截止日）未能支付未来半年房租，则按照当年半年房租2倍计算违约金”的约定，要求该公司支付违约金683760元，对此三被告认可支付两个月的租金作为违约金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被告情义餐饮公司高新分公司已将租金预付至2016年11月8日，原被告的租赁合同及相关补充协议已于2016年7月7日解除，原告在2017年3月19日才将案涉房屋出租出去。本案中原告因被告违约实际产生的损失主要表现为合同解除后至再次出租前房屋空置期间的租金损失，原告主张的违约金683760元，明显高于前述实际损失，故本院根据原告房屋的空置情况将原告主张的违约金酌情调整为8个月租金的数额，被告已支付合同解除日至2016年11月8日的违约金，之后四个月的违约金标准按2016年11月8日至2017年5月8日的租金标准计算，扣除原告应向被告退还的押金51800元，被告情义餐饮公司高新分公司还应向原告支付的违约金共计176120元。被告情义餐饮公司高新分公司为被告情义餐饮公司的分支机构，被告情义餐饮公司作为总公司应对分公司的前述债务承担法律责任。被告刘一聪为被告情义餐饮公司高新分公司的负责人，案涉《补充合同之二》载明乙方为被告情义餐饮公司高新分公司、丙方为刘一聪，被告刘一聪在该协议乙方、丙方处签字，可认定为其作为负责人代表被告情义餐饮公司高新分公司在乙方处签字，其作为其个人代表其本人在丙方处签字。该协议约定丙方为乙方的股东，愿意就本协议、租赁合同及协议一的履行承担连带保证责任，保证范围包括但不限于租金、违约金、补偿金及其他该公司承担的赔偿及支付义务。故根据该协议内容，被告刘一聪为被告情义餐饮公司高新分公司支付租金及逾期支付租金产生的违约责任等承担连带保证责任，故被告刘一聪应对被告情义餐饮公司高新分公司在本案中的债务承担连带清偿责任，其在实际履行连带清偿责任后，有权在实际代偿范围内向被告情义餐饮公司、被告情义餐饮公司高新分公司进行追偿。被告情义餐饮公司高新分公司的注册地址为案涉租赁房屋的地址，该公司已搬离该地址，且其与原告的房屋租赁合同已解除，故被告情义餐饮公司高新分公司应履行工商注册地址迁移的附随义务，其应配合原告办理将该公司注册地址从案涉租赁房屋地址处迁移至他处的工商变更登记手续。被告情义餐饮公司作为该公司的总公司、被告刘一聪作为被告情义餐饮公司及其高新分公司的法定代表人，均有义务积极将情义餐饮公司高新分公司的注册地址从案涉租赁房屋地址迁离。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、原告曹俊与被告情义餐饮管理成都有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZL22171769)及《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》、原告曹俊与被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司签订的《关于合同（编号：ZL22171769）补充协议》及《付款方式与付款时间》、原告曹俊与被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司、被告刘一聪签订的《补充合同之二》均于2016年7月7日解除；二、被告情义餐饮管理成都有限公司、情义餐饮管理成都有限公司高新分公司于本判决生效之日起十日内向原告曹俊支付违约金176120元；三、被告情义餐饮管理成都有限公司、情义餐饮管理成都有限公司高新分公司于本判决生效之日起十日内向原告曹俊支付物业服务费、生活垃圾处理费、水费、电费共计15403.31元；四、被告情义餐饮管理成都有限公司、被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司、被告刘一聪应于本判决生效之日起将被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司的注册地址从成都市高新区天府大道中段177号30栋1单元2层6号房屋地址处迁离；五、被告刘一聪对被告情义餐饮管理成都有限公司、被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司的上述第二至三项给付义务承担连带清偿责任，其在实际履行连带清偿责任后有权在代偿范围内向被告情义餐饮管理成都有限公司、被告情义餐饮管理成都有限公司高新分公司进行追偿；六、驳回原告曹俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10826元、公告费300元、保全费4020元，由被告情义餐饮管理成都有限公司、情义餐饮管理成都有限公司高新分公司、刘一聪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　程　洁人民陪审员　　吴建强人民陪审员　　朱灵锋二〇一七年五月十九日书　记　员　　舒清茏微信公众号“”