（2017）陕0928民初662号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-08-25
案件名称
原告王伟与被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司、陕西康美实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
旬阳县人民法院
所属地区
旬阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伟,陕西康美实业集团房地产开发有限公司,陕西康美实业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
陕西省旬阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0928民初662号原告：王伟，女，1981年12月15日出生，汉族，城镇居民。委托诉讼代理人：向宇航，男，1988年10月7日出生，汉族，城镇居民。被告：陕西康美实业集团房地产开发有限公司。法定代表人：李启琴，经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。被告：陕西康美实业集团有限公司。法人代表人：陈明田，经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。原告王伟诉被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司（以下简称康美实业房地产公司）、被告陕西康美实业集团有限公司（以下简称康美实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟到庭参加诉讼，被告康美实业公司、被告康美实业房地产公司的委托代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：一、确认原告王伟与被告陕西康美实业集团有限公司2012年10月22日签订的商品买卖房合同无效。二、由被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司、陕西康美实业集团有限公司返还原告购房款139334.00元并承担利息（自2012年10月23日至2014年11月1日，利率按年利率12%计算；自2014年11月2日至今，利率按年利率20%计算）。三、判决被告因故意隐瞒没有取的商品预售许可证明的事实，向原告承担原告已付购房款一倍的责任共计139334.00元。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月22日，原告与被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司（原公司名称为旬阳县康美房地产开发有限公司，2015年6月变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司）签订了商品房买卖合同，合同约定“1、旬阳县康美房地产开发有限公司预售其开发的旬阳县刘湾社区D栋3单元6层D3-6号房出售给王伟；2、房屋建筑面积120.58平方米；3、房屋价款按建筑面积的2300元每平米计算，总金额为贰拾柒万柒仟叁佰叁拾肆元整；4、房屋交付期限为2014年11月1日前；5、出卖人逾期交房不超过60日的按日向买房人支付已交房款30%的违约金，合同继续履行；6、出卖人逾期交房超过60日的买房人有权解除合同，出卖人向买房人退还全部预付款，并按日向买房人支付交付房款的同期银行存款利率的违约金。2012年10月22日，原告从中国农业银行转帐购房款壹拾叁万玖仟叁佰叁拾肆元整，被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。至2014年11月1日，被告旬阳县康美房地产开发有限公司的刘湾社区房屋开发未正式动工，交付房屋成为一句空话，被告旬阳县康美房地产开发有限公司就于2014年12年31日与原告单位旬阳县水利局达成了延期补偿等有关事宜的补充协议（由被告陈明田签署的协议），协议约定：“1、根据职工意愿，不愿意再购房的，旬阳县康美房地产开发有限公司自买受人交款之日起，按年息12%计算，连本带利退给买受人；2、旬阳县康美房地产开发有限公司必须保证房屋建设在本协议签订之日起16个月内完工，逾期一天按买受人所交房款3‰支付违约金；3、旬阳县康美房地产开发有限公司从2014年11月2日起，建设期18个月按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，原全额交款补偿款在主体16层完工时一次性退还；4、旬阳县康美房地产开发有限公司必须在2015年3月31日前办全各项商品房建设销售手续，公布于购房户”。至2016年3月1日，按补充协议延期16个月交房的期限已界满，被告旬阳县康美房地产开发有限公司仍未动工建设，拿着原告的预付款运作其它项目获利，更可恨的是被告至今隐瞒没有取得商品预售许可证的事实，原告上当受骗，多次通过单位，也直接与被告协调解除合同、赔偿损失，被告均借故推托，至今无法解决，原告的利益受到极大的损害。根据规定，2014年12年31日旬阳县水利局与被告达成的补充协议，是原、被告房屋买卖合同的组成部分，与房屋买卖合同具有同等的法律效力，该补充协议除约定延期交房外，大部分约定的是解除合同后如何赔偿等解决争议方法的条款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定原、被告房屋买卖合同无效。根据解释第九条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；根据《合同法》第五十七条之规定，合同无效，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力，根据解释第九条和补充协议，被告应返还购房款139334.00元，承担原告利息损失（自2012年10月23日至2014年11月1日，利率按年利率12%计算；自2014年11月2日至今，利率按年利率20%计算）。根据解释第九条规定，被告还应向原告承担已付购房款1倍的赔偿责任，即139334.00元，这与第一项诉讼请求是并列的，互不冲突。并承担不能履约的责任。另悉，旬阳县康美房地产开发有限公司于2015年6月26日名称变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司。原告为支持自己的主张提供了下列证据：1、联建协议书复印件一份。2、延期补偿的补充复印件一份。3、商品房买卖合同复印件一份。4、收款收据复印件一份。5、通知及交款人名单各一份。被告康美实业公司、被告康美实业房地产公司辩称：一、康美公司与旬阳县水利局签署的“经济适应房联建协议”，性质属于对经济适用房的联合建设，原、被告之间不存在“商品房买卖合同”关系。2012年旬阳县水利局为解决职工住房困难经多次开会协商，最终与康美公司达成合作。双方于2012年9月26日签订了“旬阳县水利局职工经济适用房联建协议书”。协议约定，旬阳县水利局与康美公司联合开发建设职工经济适用房为集资楼，水利局给每户出资200元/平方米，其他资金由职工出资。康美公司根据水利局对职工房屋的具体分配和名单向职工收取集资款。房屋产权为水利局购房户所有，公用部分为共同所有。协议签订后水利局向康美公司出具职工购房花名册，购房户直接向康美公司交付房屋集资款，200元/平方米的款项由水利局向康美公司交付。水利局与康美公司是联建合同关系，康美公司与每户职工不存在法律关系，康美公司只是代为收取了本应由水利局统一收取的职工集资款，属联建法律性质。因此，原告以商品房买卖合同主张权利是错误的。二、“经济适用房联建协议”和“商品房买卖合同”均无效，生效判决书已确认。水利局没有办理相关经济适用房的批准手续，本身不符合经济适用房的开发建设条件，所签订的“经济适用房联建协议”是违法无效的，由此而衍生的“商品房买卖合同”“补充协议”均属无效。原告与被告之间的买卖合同，是衍生于联建协议，联建协议无效，买卖合同也是无效的。无效合同在类似案件里经生效判决了。三、原告关于利息和赔偿的要求，不能成立，康美公司只返还款项本金的义务，无其他责任。合同无效，自始无效。所取得的财产应当予以返还，所以被告认可返还款项本金的义务，而康美公司在利息方面是不存在过错的，水利局应该对原告的利息损失承担过错。本案属“经济适用房联建性质，不属于商品房买卖，因合同无效，原告主张一倍房款的赔偿责任，于法无据。被告为支持其诉讼请求向本院提交的证据：1、二公司营业执照；2、水利局与康美房地产公司签订的“旬阳县水利局职工经济适用房联建协议书”和商品房买卖协议及附件；3、旬阳县水利局文件（2012）216号；4、陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民初828号民事判决书。依据双方当事人围绕诉讼请求和辩解所依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对双方提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年9月26日原旬阳县康美房地产开发有限公司（以下简称旬阳康美地产公司）与旬阳县水利局达成了旬阳县水利局职工经济适用房联建协议，由原旬阳康美地产公司承建旬阳县水利局职工经济适用房集资楼。2012年10月22日原告王伟与原旬阳康美地产公司正式签订了商品房买卖合同，双方约定：原告王伟购买原旬阳康美地产公司开发的旬阳县水利局职工经济适用房集资楼第D幢楼3单元6层D3-6号房屋，建筑面积120.58平方米，单价为每平方米2300.00元，总金额为277334.00元，原旬阳康美地产公司应当在2014年11月1日前交付房屋。买卖合同签订后，原告王伟在同日向原旬阳康美地产公司交纳首付购房款139334.00元。后原旬阳康美地产公司对诉争房屋没有按期修建。2014年12月31日旬阳县水利局与原旬阳康美地产公司签订了旬阳县水利局职工经济适用房联建延期补偿协议，双方约定：根据职工意愿，不愿意再购房的，乙方自甲方交款之日起，按年息12%计息，连本带利于2015年2月15日内给住户退清。乙方从2014年11月2日起，建设期18个月内按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，购房户在交剩余房款时扣除，原交全额购房款在主体十六层完工时一次性退给购房户。（其余略）。但至今被告旬阳康美地产公司对诉争房屋仍没有按期修建。另查明，康美房地产公司与康美公司是两个具有独立法人资格的公司。被告康美房地产公司所开发的商品房至今未取得商品房屋预售许可证，但将诉争房屋还未取得商品房屋预售许可证的情况告知了原告。还查明，在2015年6月26日旬阳县康美房地产开发有限公司名称变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司。本院认为，1、关于旬阳康美地产公司变更为康美实业房地产公司债务承担问题。根据我国公司法的规定，有限责任公司名称的变更、股东股权的转让和法定代表人的变更，均属于公司登记事项的变更，应当依照规定及时申请变更登记。除当事人有特别约定外，变更后的公司对变更前的公司债权、债务仍应予以承继本案中，经查明康美实业房地产公司系旬阳康美地产公司通过变更名称的方式变更而来，并非是新设立的公司，亦不存在免予承担责任的事由，故康美实业房地产公司仍应对变更前的旬阳康美地产公司的债务承担责任。原告现提起诉讼要求被告康美实业房地产公司对变更前的旬阳康美地产公司债务承担偿还责任的诉讼请求并无不当，依法予以支持。2、关于涉案的《房屋订购合同》是否合法有效的问题。旬阳康美地产公司将其尚未建成的房屋向原告出售，双方签订的购房合同系商品房预售合同。经查，原告与旬阳康美地产公司签订商品房预售合同时，实行未取得商品房预售许可证，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商品房预售合同应当确认无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求返还购房款139334.00元及赔偿利息损失于法有据，本院应当予以支持。3、关于赔偿利息数额的问题。旬阳康美地产公司与旬阳县水利局签订的房屋联建延期补偿的补充协议，该协议中双方约定由旬阳康美地产公司对不愿意购买房屋的人退还本金和赔偿年利息12%的损失，其合同相对人是旬阳县水利局，后被告康美实业房地产公司不同意赔偿利息12%的损失，其主张权利，要求按合同履行的只能是旬阳县水利局。原告不是该协议的合同主体，不能以被告康美实业房地产公司不履行该协议而要求其履行。本案中，原告没有向本院提交其受到损失的相关证据，本院酌情确认被告康美实业房地产公司应当赔偿原告利息为中国人民银行同期贷款利率计算，利息从原告支付购房款之日起至给付完毕之日止。4、关于惩罚性赔偿的问题，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，出卖人订立商品房合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明;.....”该条款是对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈”行为。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，由此可见故意隐瞒系欺诈行为的一种形态。诉讼中，原告称其请求惩罚性赔偿的事实依据，为实行隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，经查原告旬阳康美地产公司签订购房合同时，旬阳康美地产公司向原告告知了所购房屋没有商品房预售许可证，旬阳康美地产公司的此种行为不属于“故意隐瞒”，因此原告请求被告承担已购房屋款额139334.00元的赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。5、关于康美实业公司是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。被告康美房地产公司和被告康美公司是两个具有独立法人资格的公司。原告是与旬阳康美地产公司签订的购房合同，其所签订合同具有相对性，其赔偿责任只能由被告康美房地产公司独自承担。因此原告的此项请求，无事实和法律依据，本院不予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告王伟与被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。二、被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王伟购房款139334.00元及利息（利息从原告预付购房款之日起至全部履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告王伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3086.00元，减半收取1543.00元，由被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。审判员 张 杰二〇一七年五月十九日书记员 宋显霜 微信公众号“”