（2016）闽0205民初3908号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-06-30
案件名称
戴艺红与李清梅、符信海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴艺红,李清梅,符信海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3908号原告：戴艺红，女，1976年4月13日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：简斯林，福建旭丰律师事务所律师。被告：李清梅，女，1978年8月17日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被告：符信海，男，1979年10月10日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。原告戴艺红与被告李清梅、被告符信海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴艺红及委托诉讼代理人简斯林到庭参加诉讼。被告李清梅、被告符信经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴艺红向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告所签订的第0000560号《房屋买卖居间协议》；2.判令被告立即向原告返还定金10万元；3.判令被告立即向原告支付违约金28万元；4.判令被告赔偿原告支出的律师费1.2万元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月9日在厦门领航人房地产行销策划有限公司的居间下签订一份《房产买卖协议》（以下简称“协议”）编号：0000560号。被告将其名下址于厦门市海沧区过云溪一组团1＃1206室的房产出售给原告，协议约定了上述房产的房款总价、定金、解押期限、支付方式及支付时间、过户时间等等。该协议第五条约定，2016年7月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续：该协议第十一条约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方要向守约方承担总房价百分之二十的违约金外，还应当赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等。该协议第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后拾日内2016年8月10日前,并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日承担总房款每日0.05％的违约金。若于产权解除抵押注销后拾日内2016年8月10日前因一方原因仍无法办交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担承担本协议第十一条约定的违约责任；协议第十九条约定为：①产权人征的共有人同意出售该房屋否则愿意承担定金双倍返还相关违约责任②因产权人李清梅与共有人符信海正在法庭办理离婚手续，如法院判房屋归李清梅所有，合同成立，不能违约。如果法庭判决房屋归符信海所有，李清梅把定金无条件退还给购买方，不承担违约责任（以法庭判决书和生效文书来决定）。如因李清梅的离婚判决书和生效文书的时间作为合同的解押时间及过户时间为准，合同时间顺延。签订协议书后，原告按约履行合同义务，但是被告拒不向原告披露上诉“补充协议”所述的有关离婚案件的进展、法律文书以及生效情况等，同时以拒不见面、拒不接听电话等方式逃避拒不履行合同。原告认为，双方所签《房产买卖居间协议书》合法有效，被告有按照《房产买卖居间协议书》履行办理银行解押及办理房产过户手续的义务。在按被告所述将合同原约定的交易时间顺延后，被告拒不向原告披露任何的相关法律文书以及生效时间等信息，逾期履行合同且经原告多次催告后，也拒不履行相关的告知、通知义务，已经构成违约。故原告请求被告依法依约返还定金、支付违约金的法律责任以及维权所产生的律师费等必要费用，有充分的事实和法律依据。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告李清海未作答辩。被告符信海辩称，被告符信海与被告李清梅早在2015年便已经产生离婚争议，2016年2月18日已经是第二次离婚诉讼。原告在明知两被告已经发生离婚争议的情况下，仍然于2016年5月9日与被告李清梅单方签订《房产买卖居间协议书》，对原系两被告共同所有的房屋进行交易，是故意违法行为。现案涉房产已经被人民法院判归被告符信海，被告符信海也已经将被告李清梅应得款项交至赣州市宁都县法院账户。根据《合同法》的规定，无权代理行为签订的合同，其责任由无权代理人自行承担。另，根据《城市房地产管理法》的规定，未经共有人书面同意，共有房地产不得转让。诉争合同应当认定为无效合同。在被告符信海在得知原告与被告李清梅签订诉争合同时，第一时间通知了原告及其代理律师，并提供了相应的法律文书。原告在已经知晓案涉房产判归被告符信海的情况下对被告符信海恶意诉讼，恶意保全查封，殊为不智，恳请法院驳回原告诉求并及时解除对被告符信海之房屋的保全措施。原告围绕诉讼请求向本院提供的证据有：《房产买卖协议》、收条、律师函（李清梅）、律师函（符信海）、律师函（李清梅、符信海）、民事调解书、律师费发票。被告符信海提供的证据有：（2016）赣0730民初313号判决书、（2016）赣07民终2664号民事调解书、（2016）赣0730执1542号执行裁定书。不动产权证书、结婚证。本院组织原、被告对上述证据进行质证，双方当事人对上述证据真实性没有异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：第一，2016年5月9日，原告与被告李清梅签订《房产买卖居间协议》，双方约定被告李清梅以140万元的价格向原告转让案涉房产，协议签订当日原告向被告李清梅支付购房定金10万元，被告李清梅应于2016年7月30日前办理提前还贷并解除抵押登记。在协议第十一条中，双方还约定总房款20%的违约金。以及违约方对守约方的中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、诉讼费、律师费等损失和费用的赔偿责任。协议第十九条约定，产权人征的共有人同意出售该房屋否则愿意承担定金双倍返还相关违约责任，因产权人李清梅与共有人符信海正在法庭办理离婚手续，如法院判房屋归李清梅所有，合同成立，不能违约。如果法庭判决房屋归符信海所有，李清梅把定金无条件退还给购买方，不承担违约责任（以法庭判决书和生效文书来决定）。如因李清梅的离婚判决书和生效文书的时间作为合同的解押时间及过户时间为准，合同时间顺延。此外，双方还约定若被告李清梅不能按时交房则应当承担每日总房款0.05%的违约金，逾期达七日的，原告有权解除合同并按协议第十一条约日定追究违约责任。第二，2016年7月14日，江西省宁都县人民法院判决被告符信海与被告李清梅离婚，案涉房产归被告符信海所有，尚欠房贷由被告符信海偿还。第三，2016年9月12，经江西省赣州市中级人民法院调解，被告符信海与被告李清梅达成协议，由被告李清梅于2016年10月28日前清偿案涉房产的全部房贷，并向被告符信海一次性支付507300元，案涉房屋归被告李清梅所有，与房屋有关费用及债务与被告符信海无关。若被告李清梅不履行协议义务，则被告李清梅应当遵从一审判决并及时履行。第四，2017年1月14日，江西省宁都县人民法院认定被告李清梅在（2016）赣07民终2664号民事调解书中取得案涉房产所有权的前置义务（即还清该房屋的剩余房屋贷款）无需被告符信海配合即可完成，被告李清梅未履行调解书所载义务，被告李清梅应当依照调解书中第三条所载遵从一审判决并及时履行。因此，江西省宁都县人民法院裁定驳回被告李清梅关于强制执行房产过户的申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第一，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合同效力不因无权处分而无效。因此，原告与被告李清梅所订立的《房屋买卖居间协议》是真实有效的合同，缔约双方应当遵守协议的约定，真诚地履行各自的合同义务。第二，被告李清梅预期七日未交房，且存在回避原告的行为。符合原告与被告李清梅所约定的合同解除权。另，现被告李清梅也不能继续履行双方签订的《房屋买卖居间协议书》，合同目的不能实现，同样符合合同解除的条件。故，对原告解除合同的主张本院予以支持。第三，原告与被告李清梅在《房屋买卖居间协议》中提及被告符信海与被告李清梅的离婚纠纷。由此可见，原告知晓两被告婚姻关系处于濒临破裂的境地。原告在被告李清梅未出示任何被告符信海的授权凭证的情况下，应当预见其为无权处分行为。在此情况之下，被告李清梅所收取的10万元定金亦不可认定为夫妻共同生活、经营之用，应当认定为被告李清梅之个人债务。第四，原告主张被告李清梅在已经可依据人民法院制作的调解书取得案涉房产的情况下不履行调解书所载义务，导致案涉房屋归被告符信海所有，两被告存在串通行为。但原告并未举证证明其所称串通行为的存在，本院对此不予支持。第五，被告李清梅在法院已经调解案涉房屋归其所有的情况下，不积极履行调解书所载义务，致使案涉房屋归被告符信海所有。该情况明显不属于原告与被告李清梅所约定的“如法院判房屋归李清梅所有，合同成立，不能违约。如果法庭判决房屋归符信海所有，李清梅把定金无条件退还给购买方，不承担违约责任”的情况。而应当认定为被告李清梅的违约行为。被告李清梅应当依据其与原告所订立的《房屋买卖居间协议书》承担违约责任。第六，原告主张被告李清梅返还定金并支付违约金。虽法律规定禁止同时适用定金罚则和违约金，但定金本属支付方所有，单倍返还定金乃恢复合同履行前的原状之行为，并未起到弥补守约方所受违约损失，与双倍返还定金的定金罚则不能等同。因此，本院认为单倍返还定金及违约金可以同时适用。综上所述，原告所主张被告李清梅返还定金、承担违约责任具有事实和法律依据，本院予以支持；其主张被告符信海承担相关责任缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：1解除原告戴艺红与被告李清梅所签订的0000560号《房产买卖居间协议书》。2被告李清梅应于本判决生效之日起十日内向原告戴艺红返还定金10万元。3被告李清海应于本判决生效之日起十日内向原告戴艺红支付违约金28万元。4被告李清海应于本判决生效之日起十日内向原告戴艺红支付律师费12000元。5驳回原告戴艺红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7180元，由原告戴艺红负担2393元，被告李清梅负担4787元，被告李清梅负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 赖清龙代理审判员 陈雅真人民陪审员 邱武勇二〇一七年五月十九日代书 记员 伊颜婷附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”