（2017）浙06民终1100号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-07-04

案件名称

新昌县鑫盛房地产有限公司、浙江联润房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新昌县鑫盛房地产有限公司,浙江联润房地产代理有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1100号上诉人（原审被告）：新昌县鑫盛房地产有限公司，住所地：浙江省新昌县七星街道十九峰路365号，统一社会信用代码：9133062458625279XF。法定代表人：俞小平，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：章欣联，浙江兴强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江联润房地产代理有限公司，住所地：浙江省宁波高新区江南路599号科技大厦4楼411-45-3室，统一社会信用代码:913302010982422429。法定���表人：顾松鹤，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：董旭东、董云龙，浙江甬望律师事务所律师。上诉人新昌县鑫盛房地产有限公司（以下简称新昌鑫盛房产）因与被上诉人浙江联润房地产代理有限公司（以下简称浙江联润公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2016）浙0624民初2992号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人新昌鑫盛房产不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的的销售代理合同为独家代理销售合同，涉案11套房子销售均发生在代理销售期间内，原则上可以认定为被上诉人的销售业绩错误。本案合同虽为独家销售代理合同，但并没有约定上诉人自己不可以销售房子，一审法院认定错误。2、被上诉人并没有实际履行其与上诉人之间签订的房地产销售代理合同，根据合同双方权利义务相统一的原则，被上诉人没有履行合同义务也不能享有要求上诉人支付代理费的权利。上诉人在本案中享有先履行抗辩权，在被上诉人没有履行其代理销售行为时，上诉人有权不支付代理费。3、因被上诉人没有履行案涉销售代理合同，已构成严重违约。给上诉人造成经济损失70多万元，上诉人要求被上诉人赔偿该经济损失。被上诉人浙江联润公司答辩称：上诉人和被上诉人签订的房地产销售代理合同是独家销售代理合同，上诉人并不负责直接销售，所在项目的销售也是由被上诉人组建的销售团队直接负责，所以上诉人提出的主张不能成立。被上诉人和上诉人签订合同后，组建了团队负责���售，至于认购书的原件，因为销售过程中是由上诉人直接签订认购书，认购书明确上诉人与客户各一份所以被上诉人处只有复印件，但不能由此认定是由上诉人销售。之后上诉人以各种理由拒绝复印，但是被上诉人提供的销售清单，与上诉人提供的认购书原件是一一对应的，可以认定是被上诉人取得的销售成果。关于上诉人提出的抗辩权问题被上诉人认为不能成立，被上诉人完成了11套房子的销售有据可依，销售成果明确，销售具体过程中的推广介绍接待、达成意向是规定的程序，被上诉人不能逐一进行录音录像。上诉人否认被上诉人在其中的作用是不符合常理的。关于上诉人提出的第三项上诉理由在二审中提出是没有法律依据的，被上诉人组建销售团队工作半年销售11套房子，被上诉人已经损失惨重，上诉人完全否认被上诉人的工作成果，这是不符合常理的。一���判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审原告浙江联润公司一审起诉请求判令：一、判令被告立即支付原告商品房销售代理费196150元，并支付起诉日起至款项付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：原告浙江联润公司系2015年12月14日由宁波联润公司变更企业名称而来。2015年12月10日，被告为甲方、宁波联润公司为乙方签订了《房地产销售代理合同》。合同约定，甲方同意于2015年12月16日至2016年7月31日止委托乙方为其投资开发的盛世华庭项目的销售代理单位；本合同为独家销售代理，如甲方违约，乙方可结佣金的20﹪作为违约金支付给乙方，如乙方到2016年3月31日未销售到20套，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，可结佣金20﹪作为违约金支付给甲方；本项目销售底均价不少于8000元/平方米，超过底均价以上部分房款视为溢价款，溢价款甲方得70﹪，乙方得30﹪，以此准价格为基础，经甲乙双方确认，根据幢差、楼层、朝向等做成一房一价底价表，作为本合同附件；甲方同意在委托期内委托乙方代理销售的本项目在达到上一条规定的销售价格实现销售时，甲方同意销售代理费按实收房款的3﹪结算，房产公司员工亲戚、朋友或老板关系户购房，关系户房源套数不得多于5套，销售代理佣金按实收房款的1﹪结算，算总销售业绩；如遇认购者签署认购书后违约或付完首付款后违约，认购者所付定金及首付款甲乙双方各得百分之五十等。合同签订后，完成了11套房子的销售。分别为：2-132号房，面积88.97平方米，成交价680000元；2-141号房，面积113.35平方米，成交价950000元；3-342号房，面积88.9平方米，成交价730000元；3-271号房，面积63.24平方���，成交价563800元；3-172号房，面积63.24平方米，成交价560000元；3-232号房，面积82.59平方米，成交价635943元；5-342号房，面积89.3平方米，成交价738000元；5-321号房，面积72.53平方米，成交价535000元；5-141号房，面积95.82平方米，成交价820000元；5-252号房，面积82.97平方米，成交价679000元。其中2-132号、3-232号、5-342号、5-321号及5-141号房由被告法定代表人的亲戚、朋友等人介绍购买，另5-372号，原告在代理销售中收受了预订人潘佳辉押金10000元，但原告因预订人退房而在2016年4月5日退还了所收的押金。到2016年3月底4月初，原、被告间因销售业绩不佳等原因产生矛盾，之后原告撤回了销售人员。现原告诉请支付代理佣金并要求承担逾期付款利息损失来院。一审法院认为：原、被告签订的《房地产销售代理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方��事人均有约束力。（一）如前所述本案原、被告间的销售代理合同为独家代理销售合同，案涉11套房子销售均发生在代理销售期间内，原则上可以认定为原告销售业绩。被告虽主张该部分房子是其自行销售，但所举证据仅能证部分房子是其“员工亲戚、朋友或老板关系户购房”，而且合同也明确约定被告方关系户购买的房源也作为原告销售业绩计算，故案涉11套房子该院认定为原告所完成的销售业绩。（二）关于佣金结算。原、被告约定本项目销售底均价不少于8000元/平方米，原告在达到该一销售价格实现销售的可按实收房款的3﹪结算代理佣金，房产公司员工亲戚、朋友或老板关系户购房的代理佣金按实收房款的1﹪结算，超过底均价以上部分的溢价款原告得30﹪；原告到2016年3月31日未销售到20套可结佣金20﹪作为违约金支付给被告。涉案11套房子除5-372号房属退房外��销售面积为840.91平方米，销售总价6891743元，均价超过了约定的8000元/平方米，故原告有权按照约定要求支付代理佣金、溢价款。上述销售总价中原告自行销售五套成交价为3482800元，可按3﹪结算佣金104484元，其余被告关系户成交价3408943元，可按1﹪结算佣金34089.43元，合计138573.43元；原告溢价款的请求低于约定标准，其请求18436元可予支持。另5-372号房定金10000元，原、被告明确约定了定金没收归各半所有，现原告要求按5000元结算符合双方约定。因此，原告在扣除未达成约定销售指标的违约金20﹪后，可结佣金129608元。关于原告要求被告自起诉之日起支付逾期付款利息损失的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条之规定，判决：一、被告新昌县鑫盛房地产有限公司支付原告浙江联润房地产代理有限公司商品房代理销售佣金129608元，并支付原告该款自2016年8月11日起至款项付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息。限于判决生效后十日内缴纳。二、驳回原告浙江联润房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4223元，由原告浙江联润房地产代理有限公司负担1223元，被告新昌县鑫盛房地产有限公司负担3000元。限于判决生效后十日内缴纳。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房地产销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同第五条第2款明确约定“本合同为独家销售代理合同”，原则上，独家销售代理关系发生后，委托人不得将该合同项下的产品直接或间接销售给其他买主，除非双方另有约定，委托方如果接受来自合同约定范围内的订单，独家销售代理商均享有要求支付佣金的权利。涉案11套房子的销售均发生在被上诉人独家销售代理期间，一审法院认为原则上均可认定为被上诉人的销售业绩并无不当。且上诉人虽主张11套房子均为其自行销售，然根据其一审提交的证据亦仅能认定其中5套房子系“员工亲戚、朋友或者老板关系户购房”，根据上诉人与被上诉人双方签订的《房地产销售代理合同》第四条第2项的规定“员工亲戚、朋友或者老板关系户购房，关系户房源套数不得多于5套，销售代理佣金按实收房款的1%结算，算总销售业绩。”因此一审将该5套房子作为被上诉人的销售业绩亦符合合同约定。综上所述，可认为被上诉人在其独家销售代理期间完成了11套房子的销售（后其中一套退房），一审法院判令上诉人按照合同约定支付相应的代理销售佣金并无不当，本院予以维持。至于上诉人提出被上诉人没有履行涉案合同，要求赔偿损失的主张，上诉人并未将之作为反诉请求提出，且上诉人作为一审被告在二审诉讼中要求一审原告赔偿其相关损失，无法律依据，故对上诉人的该项上诉理由本院不予审查。综上所述，上诉人新昌县鑫盛房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2892元，由上诉人新昌县鑫盛房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑森轶代理审判员　　韦　玮代理审判员　　李丹丹二〇一七年五月十九日书　记　员　　王婷婷 关注公众号“”