（2017）鲁12民终151号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-06-19
案件名称
莱芜金缔房地产开发有限公司、王学琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省莱芜市中级人民法院
所属地区
山东省莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莱芜金缔房地产开发有限公司,王学琴,侯召奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁12民终151号上诉人（原审被告）：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：莱芜市莱城区花园南路28号。法定代表人：唐春荣，经理。委托诉讼代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王学琴，女，1968年4月26日出生，汉族，住莱城区。被上诉人（原审原告）：侯召奎，男，1970年1月11日出生，汉族，住莱城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王亭，山东恒志远律师事务所律师。上诉人莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔房地产公司）因与被上诉人王学琴、侯召奎房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2016）鲁1202民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金缔房地产公司委托诉讼代理人片宪元和被上诉人王学琴、侯召奎的共同委托诉讼代理人王亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金缔房地产公司上诉请求：撤销一审法院作出的（2016）鲁1202民初4568号民事判决，依法改判驳回王学琴、侯召奎的诉讼请求；诉讼费用由王学琴、侯召奎承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。金缔房地产公司与王学琴、侯召奎不存在商品房预售合同关系，双方之间无商品房预售合意，亦未签订商品房预售合同。王学琴、侯召奎在一审庭审中认可20万元购房款实际交付给王举明，金缔房地产公司没有实际收款，没有返还义务。二、一审判决适用法律错误。王学琴、侯召奎要求返还购房款的法定事由是合同被确认无效或被撤销、解除，一审判决对此未予涉及，径行判决金缔房地产公司返还购房款无法律依据。三、一审判决采信唐春荣与王举明楼房转换协议错误，该协议为效力待定协议。被上诉人王学琴、侯召奎辩称，双方当事人达成购房意向后，王学琴、侯召奎将20万元购房款交付给王举明，金缔房地产公司给王学琴、侯召奎出具了加盖其财务专用章的收据一份，应视为对王学琴、侯召奎预定房屋的认可。该收据中注明了王学琴、侯召奎的相关信息及所购房屋的信息，也注明了房屋面积和单价。双方存在商品房买卖合同关系。房屋建成后，王学琴、侯召奎多次要求签订合同，支付剩余购房款，但金缔房地产公司均推诿拒绝，现王学琴、侯召奎有权要求金缔房地产公司返还购房款。金缔房地产公司出具收款单，应视为对置换协议的认可。王学琴、侯召奎向一审法院起诉请求：依法判令金缔房地产公司退还购房款20万元并支付利息，承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2009年10月22日,金缔房地产公司向王学琴、侯召奎出具收款单一份，载明：”交款人为王学琴、侯召奎，金额为20万元，C15-3-701。”该收款单盖有金缔房地产公司财务专用章。房屋建成后，双方未实际交付。唐春荣、王举明同为金缔房地产公司股东，公司在开发”金地凯旋城”房地产期间，其公司与股东之间存在楼房置换协议，两人之间亦存在一定债权债务关系。金缔房地产公司主张涉案收款单为王举明与金缔房地产公司倒账结算而来，即以房结算，双方未签订书面购房合同，王学琴、侯召奎又从王举明处购得此房并且金缔房地产公司为王学琴、侯召奎出具收款单予以追认。王学琴、侯召奎要求过户未果，诉至一审法院。一审法院认为，关于金缔房地产公司向王学琴、侯召奎出具的收款单及其附有内容的性质认定问题。金缔房地产公司与其股东王举明内部倒账结算得出的”收款单”，虽王学琴、侯召奎并未实际支付该房款，但因”倒账结算”而取得认购房屋的权利，且从该收款单载明的内容来看，应视为对商品房的预订。但因尚不具备商品房买卖合同主要条款，故对该收款单的性质尚不能认定为商品房买卖合同，但不影响双方预订商品房法律关系的成立。关于王学琴、侯召奎主张的损失，双方尚未订立正式商品房买卖合同，亦未对相关违约责任进行约定，虽金缔房地产公司违约，但适用上述条款认定损失数额明显过高。王学琴、侯召奎主张的赔偿数额，应以实际损失为基础，适当予以补偿，应以付款总额按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款基准利率上浮50%即逾期罚息利率标准计算利息损失为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告金缔房地产公司于本判决生效之日起五日内返还原告王学琴、侯召奎购房款20万元。二、被告金缔房地产公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王学琴、侯召奎利息损失【以20万元为基数，按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款基准利率上浮50%即逾期罚息利率标准，自2009年10月22日起计算至实际履行之日止】。三、驳回原告王学琴、侯召奎的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，保全费1520元，共计3670元，由金缔房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：金缔房地产公司是否应当返还王学琴、侯召奎购房款20万元并支付利息。各方当事人对上述争议焦点问题均无异议、无补充。本院认为，王学琴、侯召奎为购买金缔房地产公司开发的房地产，先行支付20万元购房款后，金缔房地产公司向王学琴、侯召奎出具20万元的收款单，收款单载明了房产信息C15-3-701、面积和单价。因此，金缔房地产公司与王学琴、侯召奎就房产买卖达成了合意。金缔房地产公司辩称20万元购房款实际由王举明收取，与王学琴、侯召奎存在房产买卖关系的是王举明，对该辩称，本院认为，因王举明系金缔房地产公司的股东之一，该公司在明知王学琴、侯召奎通过王举明购房涉案房产，20万元购房款实际由王举明收取的情况下，仍向王学琴、侯召奎出具了加盖其财务专用章的收款单，应视为对王举明以金缔房地产公司名义收取购房款的认可，现该公司以其与王举明之间的内部债权债务关系对抗房产购买人，理由不能成立。二审庭审中王学琴、侯召奎明确表示，要求金缔房地产公司返还购房款的前提是解除双方的房屋买卖合同，金缔房地产公司对该主张亦无异议，故双方的房屋买卖合同已依法解除。合同解除后，王学琴、侯召奎有权要求金缔房地产公司返还购房款并支付利息，故一审法院判决金缔房地产公司返还王学琴、侯召奎购房款20万元并赔偿相应的利息损失并无不当。综上所述，上诉人金缔房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人莱芜金缔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 亓雪飞审判员 李逢春审判员 尹 腾二〇一七年五月十九日书记员 亓 晨 微信公众号“”