（2017）沪02民终2094号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-22

案件名称

陈军与李红江房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈军,李红江,中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2094号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈军，女，1969年7月19日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：肖毅立，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李红江，男，1980年6月10日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张春光，上海市申蕴和律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部，住所地上海浦东新区。负责人：殷仲洁，总经理。委托诉讼代理人：周轶伦。上诉人陈军因与李红江、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部(以下简称“工行上海分行第二营业部”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初17108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈军上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案诉讼费用由李红江承担。事实和理由：一审法院仅以居间协议已对买卖交易细节作了明确约定即认定房屋买卖合同关系成立是认定事实错误，双方未签正式范本的上海市房地产买卖合同，故双方买卖合同关系未成立；一审对被上诉人违约事实未予认定，被上诉人在产证补办下来后拒绝签约，未办理房屋交割手续即破门而入并对房屋擅自装修均构成根本性违约；一审法院拒绝追加春翔房产经纪公司为被告，采信证人证言也不当等，要求二审法院支持上诉诉讼请求。被上诉人李红江辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原审判决。被上诉人认为系争协议对买卖双方的交易细节已作明确约定，没有按时签约是上诉人怠于补办房产证所致，协议对交付房屋及同意买方装修作了约定，之后上诉人也配合被上诉人到物业、有线电视管理处进行更名，现被上诉人已向一审法院付清全部房款，故请求二审法院驳回上诉。原审第三人工行上海分行第二营业部述称，尊重法院判决，请求保障公司对系争房屋的抵押权。李红江向一审法院起诉请求：要求陈军将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户给李红江。陈军向一审法院反诉请求：1、判令解除李红江与陈军就系争房屋签订的房地产买卖居间协议；2、判令李红江支付的定金人民币10万元(以下币种均为人民币)归陈军所有；3、判令李红江将系争房屋恢复原状后返还给陈军；4、判令李红江按每月2,000元的标准向陈军支付2015年10月21日起至实际返还房屋之日止的使用费。一审法院认定事实：2013年10月，陈军经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年10月11日，工行上海分行第二营业部经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元。2015年10月21日，陈军(出售方、甲方)与李红江(购买方、乙方)及案外人上海春翔灵房地产经纪事务所第九分所(居间方、丙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定购买总价款1,362,000元。付款方式：第一次，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款40万元作为首付款(含定金)，甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项79万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方。第三次，乙方于过户前支付甲方第三笔购房款262,000元。因房产交易过户需要，双方同意于本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议条件补签上海市房地产买卖合同，并于上海市房地产买卖合同生效后60日内办理过户手续。甲乙双方协商一致，交易所产生的个税、契税、中介费由乙方承担，甲方自行承担还银行贷款部分，甲方同意于2015年10月23日将房屋交给乙方，并且同意乙方自行装修。2015年10月21日，陈军出具定金收条，确认收到李红江支付的求购系争房屋定金6万元。2016年10月22日，陈军出具定金收条，确认收到李红江支付的求购系争房屋定金4万元。2016年3月24日，陈军补办出了系争房屋的产权证。一审审理中，李红江表示，因陈军需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。居间协议签订当日陈军即将系争房屋的钥匙交给了李红江。2015年10月23日，陈军并没有去现场，李红江自己去了后发现钥匙打不开门。李红江打电话给陈军，陈军说将锁芯取下来给她就可以了。此后，李红江在对系争房屋进行装修过程中获知陈军未交物业费，故李红江催促陈军去交物业费。陈军于2015年12月5日补缴完物业费后将发票原件交给了李红江，并表示此后的物业费均由李红江支付。2015年12月，陈军配合李红江办理了有线电视的用户名更名手续。居间协议签订后的90个工作日届满后，陈军才补办出产权证。李红江给陈军打电话，陈军一直不接，李红江通过中介公司催促陈军，中介公司反馈说陈军说一直在忙，故一直未能签约。此外，李红江愿意代陈军向工行上海分行第二营业部偿还贷款本息，相关款项在房款中扣除。为证明己方主张，李红江申请徐小凤作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争交易中介公司的经办人。李红江入住系争房屋是获得了陈军同意的。陈军补办的产证出来后，徐小凤多次催促签约，但陈军说人在外地。陈军从未向徐小凤催促过签约。陈军表示，对徐小凤的证人证言不予认可。系争房屋原是空关的毛坯房。确是因为陈军需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。陈军从未将系争房屋钥匙交给过李红江。2015年10月23日，李红江要求陈军交房，陈军表示房屋钥匙在其他中介处、要李红江晚两天，但李红江在当天直接自己开门进去了。虽陈军不认可李红江占有使用系争房屋，但此后还是配合陈军将有线电视的用户名登记为李红江，当天将物业费的发票也交给了陈军。2016年3月24日，陈军补办出了产权证，时间尚在协议约定的90个工作日内。此后，陈军与李红江电话联系、但联系不上。陈军与中介公司业务员联系，业务员也没有给过正面回复。但对于其关于系李红江的原因致使未能按时签约的主张，陈军未能提供证据予以证明。一审法院认为：李红江与陈军就系争房屋签订的房地产买卖居间协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。该买卖居间协议对系争房屋的座落、成交价格、付款方式和付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等买卖交易细节均作了明确的约定，故双方间已成立了房屋买卖合同关系。现协议约定的过户时间已届满，李红江诉请要求陈军将系争房屋过户给李红江，与法不悖，当予准许。关于陈军的几点辩称，首先，关于房屋交接的情况，居间协议约定陈军应在2015年10月23日前交付房屋并同意李红江进行装修，李红江于2015年10月23日入住系争房屋并进行装修，陈军于2015年12月还配合李红江办理了有线电视用户名更名手续，可以推断出陈军对李红江入住并装修房屋是知晓并同意的。其次，关于陈军辩称系李红江的原因致使未能按约签约，陈军的陈述与李红江及证人的陈述均不符，陈军未能提供证据对其主张进行证明，且陈军补办出产证的时间已晚于居间协议签订后的90个工作日，故对于陈军的上述陈述，一审法院不予采信。再者，关于李红江装修及使用系争房屋的具体情况，与本案无关，并不构成陈军不履行买卖合同关系的合理抗辩。由此，陈军的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予准许。现李红江自愿先行向工行上海分行第二营业部付清贷款本息，相关款项在房屋余款中抵扣，与法不悖，可予准许。李红江向工行上海分行第二营业部付清贷款本息后，剩余未付房款应支付给陈军。工行上海分行第二营业部收悉贷款本息后应当注销抵押，陈军应在抵押注销后将房屋过户给李红江。据此一审法院判决：一、李红江于判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部还清陈军所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；二、中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；三、陈军于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助李红江将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至李红江名下；四、李红江于上述房屋抵押登记注销后十日内，向陈军支付购房款1,262,000元(其中扣除上述第一条中，李红江向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部代为还清借款本息时支付的款项)；五、陈军的所有反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。一审案件本诉受理费减半收取为8,529元、反诉案件受理费减半收取为8,529元、财产保全费5,000元，均由陈军负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：系争居间买卖协议系各方当事人真实意思表示，属合法有效，签约各方应按照合同约定全面履行各自义务。该协议对系争房屋买卖的主要必备条款均作了详细明确的约定，故上诉人与被上诉人买卖房屋的合同关系成立。上诉人在约定90天补签房地产文本合同的时间段里没有补办出系争房屋的产权证，故其认为被上诉人拒签导致买卖合同签署延误构成违约的上诉理由本院不予采信；其次，双方协议明确了交付房屋的日期，并同意被上诉人自行装修，虽然在约定交房日期上诉人没有亲自到场，但原审根据之后上诉人陪同被上诉人到物业和有线电视管理部门更换户名的行为推断上诉人知晓交房及装修事宜，本院亦予认同。上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被上诉人自愿向原审第三人结清系争房屋贷款，涤除房屋抵押权，相关款项在欠付上诉人房屋余款中予以扣除，与法不悖，可以准许。原审判决在被上诉人结清房款，工行上海分行第二营业部办理完抵押注销手续之后，由上诉人将系争房屋过户至被上诉人名下并无不当。综上所述，陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,587元，由上诉人陈军负担。本判决为终审判决。审判长　　忻贤麟审判员　　承怡文审判员　　王亚勤二〇一七年五月十九日书记员　　陈　杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”