（2017）辽0602民初593号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-09-28
案件名称
张宏业与丹东亿龙房地产���发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
丹东市元宝区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宏业,丹东亿龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》：第一条第一款，第八条第一款
全文
辽宁省丹东市元宝��人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0602民初593号原告：张宏业，女，系北京华软路迈信息科技有限公司员工，住丹东市。被告:丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市。法定代表人:刘鹏，系该公司董事长。委托代理人:张密，系丹东亿龙房地产开发有限公司员工。委托代理人:胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。原告张宏业诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员佟玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宏业、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月21日，原、被告签订合同编号为20110321042《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于元宝区江城大街209号亿龙国际商铺第三层209号-3-3商铺一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，同时约定房屋于2011年10月1日前交付给原告，被告应当在2011年10月1日起至12月1日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告按照合同约定于2010年12月15日前向被告一次性支付了房价款217356元，交印花税和契税合计8802.92元及其他相关费用。但被告并未按照合同的约定履行义务，被告未能于2011年10月1日交房，而是延期至2012年1月1日交房，逾期61天，按合同条款第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第二小条规定被告应向原告支付已交房价款的万分之二���违约金；在原告已付清房款、房屋契税、印花税等相关费用的情况下，被告至今仍没有为原告办理房产证，按照已签订合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在交房后60日内为原告办理房产证，如未按约定办理应该支付违约金。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效，原告已按约履行合同义务，被告理应及时为原告办妥所购商铺的房产证，并应当承担延期交房及延期办理房产证的违约金，现要求被告赔偿原告违约期间给原告造成的各项损失：1、被告支付从2011年10月1日至2012年1月1日止逾期交房违约金7498.78元；2、被告支付自2012年1月1日至2017年4月10日（起诉日）逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计83725.53元，并要求支付至可以办理房产证及土地使用权证为止；3、被告支付从2011年10月1日至今违约期间的精神损失费1元；4、被告支付从2011年10���1日至今违约期间的误工费5285元及交通费2347.5元；5、被告尽快给原告办理土地使用证和房屋所有权证。被告辩称：关于原告要求延期交房违约金没有事实依据，且早已超过诉讼时效；关于逾期办证违约金请求，根据双方合同约定办理房产证事宜应该双方协商解决，起算时间点，原告主诉的金额没有事实及法律依据；精神损失费、误工费、交通费均没有法律依据。经审理查明：2011年3月21日，原告与被告签订了编号为20110321042的《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-3-3号房屋，建筑面积为12.170平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为217356元。原、被告签订的商品房买卖合同关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定��最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2的违约金。同时合同关于产权登记方面约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。原告付清上述房屋的全部购房款后，被告为原告开具了购房款发票。涉案房屋于2012年1月1日交付原告，原告将其出租给案外人丹东亿龙商业物业服务有限公司，由其统一规划招商使用。该房屋至今无法办理房屋所有权证书，原告于2017年4月10日向本院主张权利。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、商铺租赁合同、销售不动产统一发票，契证、完税证以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。被告将房屋出卖给原告，除将房屋交付给原告外，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定。双方协商并指定日期办理，可以理解为超过合同约定的期限，双方协商并指定日期后，被告仍不能在指定日期届满前履行义务，被告应承担逾期办证违约责任；双方不能协商指定日期，在原告限定办理的日期届满，被告不履行义务，被告应承担违约责任；双方协商不成，原告起诉，被告仍不能履行义务，被告应从原告起诉之日起承担违约责任。本案属于上述最后一种情形，被告应从原告起诉之日起承担逾期办证违约责任。由于双方对违约金没有约定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应从原告起诉之日的2017年4月10日至原告可以办证之日止，以原告已付购房款217356元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，向原告支付逾期办证的违约金。原告主张被告2012年1月1日实际交付房屋，被告不认可，但无相反证据，且2012年1月1日原告与第三人签订租赁合同，此时原告己实际控制该房屋，收取租金收益，交房日期应认定���2012年1月1日。我国民法通则的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《中华人民共和国民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告主张逾期交房的诉讼时效应从2012年1月1日起计算二年，原告于2017年4月10日起诉，己超过法定的诉讼时效。因被告提出诉讼时效抗辩，原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的事由。故该笔违约金诉讼时效届满，本院不予保护。关于原告主张精神损失费一节，因《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》中规定，对自然人因生命权、健康权、身体权等致人精神损害，造成严重后果的，可以根据受害人的请求判令精神损害抚慰金。本案不属于法律规定���述情形，故原告诉讼请求不予以支持。关于原告主张其误工费、交通费一节，因本案非侵权案件，原告主张该损失超出违约方应当预见的范围，故对此部分本院不予以保护。关于原告诉请被告为原告办理产权证一节，因在开发建设过程中，被告存在建设超出规划许可面积、未批先建的违法建设问题，虽已经过综合执法部门的行政处罚，但至今未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，目前尚不具备有关部门的验收条件，房产部门不予受理产权登记的问题。这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在没有得到解决的情况下，原告要求被告为其办理房产证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，故对原告的此项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适��法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下：一、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房款217356元从2017年4月10日起至原告可以办证之日止参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告张宏业支付违约金；二、驳回原告张宏业的其他诉讼请求。如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，减半收取1362元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担362元，原告张宏业承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 佟 玲二〇一七年五月十九日书记员 陈丽丽 来自：