（2017）沪02民终1837号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-20

案件名称

上海春季餐饮管理有限公司、黄春雄等与上海新协通国际大酒店有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海春季餐饮管理有限公司,上海新协通国际大酒店有限公司,黄春雄,范丽敏

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1837号上诉人(原审被告)：上海春季餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：范荣智，经理。委托诉讼代理人：陈杰，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海新协通国际大酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆惠明，董事长。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。原审被告：黄春雄，男，1969年8月25日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：周禄凯，上海陈海杰律师事务所律师。原审被告：范丽敏，女，1979年1月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：虞世杰，上海陈海杰律师事务所律师。上诉人上海春季餐饮管理有限公司(以下简称“春季公司”)因与被上诉人上海新协通国际大酒店有限公司(以下简称“新协通公司”)及原审被告黄春雄、范丽敏租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春季公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，请求二审法院确认春季公司与新协通公司之间的租赁合同于2015年3月解除，不同意支付2015年4月起的租金、物业费，不同意赔偿新协通公司装修损失。事实和理由：春季公司与新协通公司在2015年3月经过协商已经解除了双方之间的租赁合同，春季公司向新协通公司再支付人民币(以下币种均为人民币)50万元，作为此前未付的租金及物业费，保证金作为违约金不在返还，新协通公司在收到春季公司支付的50万元后，未再向春季公司催讨或主张租金，故双方之间租赁合同纠纷已经协商解决，春季公司不需再支付2015年4月起的租金，也不应再承担物业管理费。春季公司承担的54万元违约金中，包含了新协通公司的一切损失，新协通公司不应再主张装修损失。请求二审法院查明事实，依法改判支持春季公司的上诉请求。新协通公司辩称，不同意春季公司的上诉请求。双方之间没有协商过解除合同，春季公司拖欠租金，新协通公司多次催讨，后为了不扩大损失，新协通公司才起诉解除合同。新协通公司出租的房屋原本有装修，春季公司租赁后将原有装修全部敲掉，后春季公司无钱再进行装修，但已经给新协通公司造成损失，一审酌情判决春季公司赔偿部分装修损失并无不当。请求二审法院维持原判。黄春雄述称，同意春季公司的上诉请求。黄春雄只是代理春季公司签订租赁合同，不应承担责任。范丽敏述称，同意春季公司的上诉请求。春季公司没有实际经营，新协通公司也没有提供装修损失的相应证据，一审判决春季公司赔偿装修损失30万元，没有依据。新协通公司向一审法院起诉请求：1、新协通公司与春季公司之间的租赁合同解除；2、春季公司支付新协通公司自2015年4月1日起至2016年1月22日的租金1,841,935.48元、自2014年6月1日起至2016年1月22日的物业管理费183,774.19元、租金滞纳金1,404,916.13元及物业管理费滞纳金271,756.45元；3、春季公司支付自2016年1月23日起至2016年4月18日止的房屋占用费(参照合同约定的租金标准计算)；4、春季公司支付违约金2,280,000元并赔偿新协通公司装修损失7,000,000元；5、黄春雄与范丽敏对第2、3、4项诉请承担连带责任。一审法院认定事实：2014年3月18日，新协通公司与春季公司签订《上海新协通国际大酒店营业场地租赁协议》，双方约定新协通公司将上海市北京东路XXX号XXX楼整层景观餐厅营业场地(以下简称“系争场地”)出租给春季公司经营中餐使用；租赁期为6年7个月，自2014年6月1日起至2020年12月31日止，为支持春季公司对承租餐厅进行经营性改造取得更好的收益，新协通公司给予春季公司免租装修期3个月，自2014年6月1日起至2014年8月31日止；2014年、2015年、2016年每月租金分别为18万元、19万元、20万元；本协议签订之日，春季公司预交保证金54万元、三个月租金54万元，保证金不得抵充租金，协议期满无息退还，若春季公司提前解约，保证金抵作违约金不予退还；新协通公司为春季公司提供大堂、电梯等物业管理配套服务，春季公司自2014年6月1日起支付物业管理费，2014年、2015年物业管理费为每月9,000元，2016年物业管理费为每月18,000元，以后每年物业管理费标准按年递增1,000元；春季公司须于每月10日前将当月租金和其他应付费用一次性支付给新协通公司；春季公司对租赁场地进行装修、装饰，需经新协通公司同意，协议期满或提前终止此协议时，春季公司对租赁场地的装修、装饰无偿归新协通公司所有；春季公司如逾期支付租金或其他费用，按应付未付金额每日0.5%向新协通公司支付滞纳金，如春季公司拖欠租金或其他费用达一周，新协通公司将向春季公司发出书面催告通知，催告通知发出后十日视为送达，若春季公司仍未履行付款，新协通公司可终止协议，保证金抵作违约金不予退还。春季公司于2014年3月17日、18日向新协通公司支付了保证金及首期三个月的租金共计108万元。2014年9月23日，黄春雄向新协通公司出具承诺书，该承诺书内容为“为确保新协通国际大酒店18楼餐饮项目按期施工和开业，上海春季餐饮管理有限公司董事长黄春雄向协通集团董事长唐庆余承诺如下：一、2014年9月30日前，施工单位正式进入新协通国际大酒店开始施工；二、2014年10月30日前，根据双方签订的租赁合同，春季餐饮公司向新协通国际大酒店支付9-11月份三个月的租金；三、2015年1月8日确保新协通国际大酒店18楼餐饮正式开业”。2014年11月14日，黄春雄再次向新协通公司出具承诺书，该承诺书内容为“我司租赁贵司18楼作为经营餐饮场所于2014年10月已经进场装修，原贵司18楼装修包括消防、空调、物品等设备设施，我司已经全部拆除。我司及本人承诺按合同约定如期支付租金，如不支付租金导致合同解除或者终止，本人承诺承担如下责任：一、如我司违约导致合同解除或终止，本人承诺全额赔偿贵司原18楼的装修损失；二、如我司违约导致合同解除或终止，本人承诺支付12个月的租金作为违约金”。春季公司于2014年12月支付新协通公司租金18万元，于2015年1月支付租金8万元，于2015年6月支付新协通公司50万元。一审审理中，新协通公司于2016年1月22日向春季公司发送解除合同通知。新协通公司要求确认该日为双方租赁合同解除时间，但新协通公司未能提供该通知送达情况的凭证。本案诉状副本于2016年3月22日送达春季公司。新协通公司自述已于2016年4月18日将系争场地另行出租给案外人。一审法院认为，春季公司所作已与新协通公司口头协商解除合同并已履行解约方案的辩称意见，新协通公司虽不予认可，但即便按新协通公司所述双方没有达成过解约协议，那么在春季公司于2015年6月支付50万元款项时，春季公司仍欠付第二季度的租金，新协通公司早已可依据合同予以催告，并视情终止协议，但直至本案起诉，新协通公司并没有证据证明其曾向春季公司催讨过租金等，新协通公司对其行为没有作出合乎情理的解释。现新协通公司以其起诉后再向春季公司发解约通知的时间作为合同解除日，未获春季公司认可，新协通公司也未能就送达春季公司一节举证，故在合同双方就合同解除时间存在争议且均缺乏依据的情形下，法院依法认定以本案诉状副本送达日为合同解除日。关于新协通公司主张的各项费用，1、租金、物业管理费及滞纳金，春季公司数月未付租是客观事实，春季公司数月未使用系争场地也显而易见，鉴于新协通公司对其长时间内未予催讨租金或主张合同权利的行为没有作出合理解释，故不能排除春季公司讲法存在的可能性，本院认定新协通公司在履约过程中行为存有瑕疵，该期间内的租金、物业管理费新协通公司要求由春季公司全额承担不合理，春季公司应予承担部分，具体金额由法院根据本案查明事实予以酌定，滞纳金不予支持。2、违约金，因春季公司未能继续履约是事实，构成违约，故春季公司理应承担该违约责任。3、房屋使用费，因春季公司已不再占用系争场地，且春季公司承担的违约责任已足以弥补新协通公司主张的空置损失，对新协通公司该诉请，法院不予支持。4、装修损失费用，新协通公司就其主张金额并无证据证明，但鉴于原有装修确实已不复存在的客观情况，该损失费用由法院酌情确定。关于新协通公司要求黄春雄、范丽敏对上述费用承担连带责任一节，其中范丽敏并未有书面承诺，新协通公司就其主张没有事实依据；黄春雄则仅对其书面承诺所涉费用承担责任，且该责任应以春季公司所负债务范围为限。判决：一、上海新协通国际大酒店有限公司与上海春季餐饮管理有限公司所签订的《上海新协通国际大酒店营业场地租赁协议》于2016年3月22日解除；二、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海新协通国际大酒店有限公司自2015年4月1日起至2016年3月22日的租金1,117,000元；三、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海新协通国际大酒店有限公司自2014年6月1日起至2016年1月22日的物业管理费92,000元；四、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海新协通国际大酒店有限公司违约金540,000元，该款以上海春季餐饮管理有限公司在上海新协通国际大酒店有限公司处的保证金540,000元抵扣；五、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿上海新协通国际大酒店有限公司装修损失费300,000元；六、黄春雄对上述判决主文第四项、第五项确定的上海春季餐饮管理有限公司义务承担连带责任，黄春雄向上海新协通国际大酒店有限公司承担前述责任后，有权向上海春季餐饮管理有限公司追偿；七、上海新协通国际大酒店有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，春季公司上诉主张其与新协通公司之间的租赁合同经双方口头协商于2015年3月解除，但新协通公司对此予以否认，而春季公司亦未能就其前述主张提供充分证据予以证明，故对春季公司的主张，本院难以采纳。一审法院根据查明事实，确定双方之间租赁合同于2016年3月22日本案的起诉状副本送达之日解除，并无不当。一审法院对新协通公司主张之租金及物业管理费的处理，亦无不妥。春季公司以双方之间租赁合同已于2015年3月解除、春季公司已按双方协商意见支付新协通公司50万元作为未支付的租金及物业管理费为由，不同意支付2015年4月之后的租金及物业管理费，在新协通公司否认双方之间曾口头协商相关事宜的情况下，春季公司的前述主张理由尚不充分，本院难以支持。对于装修损失，一审法院酌情确定的装修损失费用，并无不妥，春季公司以其支付的54万元违约金已包括新协通公司的各项损失为由，不同意赔偿装修损失，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，新协通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,381元，由上海春季餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长　　刘海邑审判员　　高　胤审判员　　彭　浩二〇一七年五月十九日书记员　　朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：