（2017）粤1204民初328号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2018-04-02
案件名称
廖桂连,黄思强与肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高要市人民法院
所属地区
高要市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖桂连,黄思强,肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初328号原告：廖桂连，女，1988年2月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告：黄思强，男，1987年7月19日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，上述原告的共同委托诉讼代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸南兴三路68号怡景花园二层，统一社会信用代码91441283553617772H。法定代表人：莫伟荣。委托诉讼代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。原告廖桂连、黄思强诉被告肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖桂连、黄思强的委托诉讼代理人容志鹏、被告恒信公司的委托诉讼代理人梁凤娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖桂连、黄思强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年6月26日起暂计至2016年11月30日的逾期交楼违约金23455.8元，计算方式为每天按已交房价款498000元的万分之三计算，2016年12月1日后的逾期交楼违约金计算到商品房竣工验收合格办理了工程竣工验收备案手续、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定名为恒信雅湖居商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定，双方还约定了商品房的交付条件及交付期限为2016年6月25日前。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告却无理迟延交付符合条件的商品房给原告，被告的行为已构成违约，被告应按合同的约定向原告承担违约责任。为此，原告特诉至法院，提出上述之诉讼请求。被告恒信公司答辩称，一、被告延期交楼符合《商品房买卖合同》关于延期交付的约定，不构成违约。原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的名为“恒信雅湖居”商品房一套，双方在合同约定商品房的交付期限及延期交付的理由。合同约定商品房的交付期限为2016年6月25日。《商品房买卖合同》第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、水灾、火灾等。”被告建设的“恒信雅湖居”商住小区项目于2013年进行规划设计，根据工程的实际情况，变配电设计为外置式变压器已向外公示，图纸设计已通过相关审图机构的审查，并经高要区住建局规划和施工管理部审批通过同意建设。而且“恒信雅湖居”商住小区项目的原外置式配电方案经具有资质的肇庆市南兴电力工程有限公司设计，并最后经高要区规划部门审批同意并公示，具有合法性。2015年12月31日，被告向肇庆高要供电局申请对“恒信雅湖居”商住小区变配电工程进行施工建设，但是，2016年1月12日，肇庆高要供电局营业部答复不同意被告原设计配电方案，并要求被告改变原方案而采用无油化干式变压器并重新选择地址建设、重新布置平面图。鉴于此，被告只能根据供电部门要求，重新选择地址建设相关配电用房和调整原设计配电方案并按要求及时上报城建部门办理变更手续。2016年5月5日，肇庆高要供电局营业部答复同意被告重新规划的方案，规划部门于2016年6月13日审批同意并公示。该配电工程于2016年9月14日完成，直至2016年11月18日完成工程综合验收备案。可见，重新规划配电方案的审批手续经过了6个月期间，最终导致被告实际延迟交楼5个月。被告认为，涉案的工程项目土建工程实际已于2015年12月31日前完成，按该进度，被告如按原配电规划（外置式变压器）施工建设，被告完全可以在原约定（即2016年6月25日）前交付房屋给业主使用。因此，配电工程规划的变更是最终导致整个项目的竣工验收延期的原因。基于以上事由，被告延期交楼的原因是在政府部门要求下重新规划配电方案，导致工程竣工相应延期6个月，完全符合《商品房买卖合同》第八条第二款约定的关于出卖人可延期交付的约定。因此，被告不存在合同第九条约定的逾期情况，原告要求被告支付逾期交楼违约金缺乏事实根据和法律依据，请法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：廖桂连、黄思强（买受人）与恒信公司（出卖人，原高要市恒信房地产开发有限公司）于2015年8月21日签订了编号为201508214270554的《广东省商品房买卖合同》，合同约定，买受人向出卖人购买位于肇庆市××区南岸×ד××”××房的预售商品房，购房总价款为498000元。合同第八条交付期限第一款约定：出卖人应当在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……4、该商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、水灾、火灾等。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、……本条中的“逾期”是指出卖人除按合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方在《合同附件四：合同补充协议》的第七条约定，双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对提供的资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。否则，由过错方自行承担一切法律后果。合同签订后，廖桂连、黄思强已向恒信公司支付了购房款498000元。另查明，“恒信雅居湖”原规划设计的用电方案采用外置式变配电方案。肇庆市城乡规划局高要分局于2013年10月审批了该小区的总平面规划图。“恒信雅居湖”的土建工程完成后，恒信公司向广东电网有限责任公司肇庆高要供电局（以下简称高要供电局）申请新装用电，高要供电局于2016年1月12日书面答复恒信公司，认为恒信公司申请的外置式变压器为油浸箱式变压器，会对小区居民留下安全隐患，不符合《中国南方电网公司城市配电网技术导则》第9.5.2.1条关于住宅小区配电站建设配置的安全用电建设要求，决定不同意恒信公司关于采用外置式油浸箱式变压器的申请。并希望恒信公司为住户安全多加考虑，采用无油化的干式变压器，重新合理规划配电站站址。其后，恒信公司重新向高要供电局提交了新的用电设计图纸，2016年5月5日，高要供电局书面答复恒信公司，认为恒信公司提交的雅湖居商住小区永久用电设计图纸经过其会审并核实后，确认新规划的配电站址（原绿化停车位位置）符合安全要求。由于新方案拟在原规划为变压柜及高压配电柜的位置设备一栋4.37Mx8.86M的配电房，调整配电房后的恒信雅湖居的总平面规划图的总面积增加39.63㎡、计容面积不变、基底面积增加38.63㎡，恒信公司将“恒信雅湖居总平面规划图（设置配电房）”上报肇庆市城乡规划局高要分局办理规划变更手续。肇庆市城乡规划局高要分局认为新的规划设计方案符合规划条件，于2016年5月26日至2016年6月4日进行批前公示后，于2016年6月13日批准了恒信公司申请的“恒信雅湖居总平面规划图（设置配电房）”。恒信公司作为建设单位开发建设的“恒信雅湖居工程”A、B、C三幢商品楼于2016年11月18日办理了竣工验收备案登记手续。2016年11月25日，恒信公司通过邮寄快递向廖桂连、黄思强（邮寄地址为双方签订的《广东省商品房买卖合同》中记载的买受人的地址）寄送《业主收楼通知书》，通知业主于收到通知书7日内办理交楼手续。根据邮政部门的邮件查询信息显示，廖桂连、黄思强于2016年11月29日签收了恒信公司邮寄的《业主收楼通知书》。廖桂连、黄思强于庭审中确认其已于2016年12月14日实际收楼。再查明，广东电网有限责任公司肇庆高要供电局系广东电网有限责任公司设立的分公司。本院认为，原告廖桂连、黄思强与被告恒信公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。上述合同订立后，廖桂连、黄思强依约向恒信公司付清购房款，已履行其应履行的义务，恒信公司也应依约在2016年6月25日前交付符合合同约定条件的商品房给廖桂连、黄思强使用，但恒信公司在2016年11月25日才邮寄通知书通知廖桂连、黄思强办理收楼手续，已超过合同约定的交房期限。本案的争议焦点是恒信公司未按合同约定的交付期限交房是否构成违约的问题。双方在合同第九条约定出卖人需要支付逾期交房违约金的“逾期”是指出卖人除按合同第八约定的据实予以延期的原因外的逾期，第八条第二款约定出卖人可据实予以延期的几种原因（事由）为：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、火灾、水灾等。恒信公司抗辩认为，恒信公司在政府部门要求下重新规划配电方案，符合双方约定的据实可予以延期的情形，所以变更办理相关审批手续所需的6个月期间应相应予以延期，恒信公司实际延迟交房5个月不构成逾期交房。对于恒信公司的该抗辩意见，本院认为，恒信公司提出的抗辩理由不符合合同第八条第二款约定的事由中的1、2、4点，至于是否符合第3点，本院分析如下：第一，第3点约定的规划调整，明确指向的是城市配套的规划调整，不是指涉案商品楼的建设工程自身的规划调整。恒信公司开发建设涉案商品楼的建设工程（包括与其配套的受电装置的设计、受电工程施工安装等），均系商业行为，该工程显然不是政府工程，其自身的规划调整不是城市规划调整，案涉商品楼的用电设计方案的变更也不是城市规划调整所致。第二，要求恒信公司变更受电装置以及重新规划配电站站址的是高要供电局，高要供电局是供电企业，不是政府部门，并不是恒信公司所认为的政府部门要求恒信公司重新规划配电方案。第三，政府的城建规划部门只是对涉案商品楼小区内的建设项目进行规划许可，而不是对其具体的受电方案进行规划许可。由于恒信公司根据高要供电局的要求重新规划了配电房，导致原已审批的“恒信雅湖居”总规划方案出现改动，才需要上报城建规划部门重新审批。此外，无任何证据显示城建规划部门在审批过程中存在延误审批的行为。第四，根据《供电营业规则》第十六条、第十九条、第三十九条、第四十条的规定，恒信公司对案涉商品楼报装用电，应先到高要供电局提出申请，办理手续，由其确定供电方案后才能根据供电方案进行受电工程设计。受电工程设计方案通过其审核同意，方能进行施工，否则，供电企业将不予检验和接电。《中华人民共和国电力法》第三十一条第二款规定，用户受电装置的设计、施工安装，应当符合国家标准或者电力行业标准。本案由于高要供电局认为恒信公司提交的受电设计方案不符合相关标准而不同意该方案，恒信公司才需要调整受电装置和重新规划配电站站址。用电报装和供用电合同的履行问题属于恒信公司与第三人高要供电局之间的另一民事法律关系，即使双方发生争议引致案涉工程的规划变更从而导致延迟交房，也是恒信公司自身应当承担的商业风险，不属于双方在合同中约定的可以延期交房的事由。综上，恒信公司关于其交房行为并未构成违约的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。恒信公司未依约如期交付案涉商品房给廖桂连、黄思强使用，已构成违约，其应依约承担支付逾期交房违约金的违约责任。恒信公司未能在合同约定的最后交付期限（2016年6月25日）前交付涉案商品房给廖桂连、黄思强使用，合同第八条约定自最后交付期限的第二天起计违约金，故计算逾期交房违约金的开始时间应为2016年6月26日。2016年11月25日，恒信公司按合同记载的买受人收信地址寄出收楼通知书，通知廖桂连、黄思强前往办理收楼手续，此时涉案房屋已经办理竣工验收备案手续，符合合同约定的交付使用条件，应视作恒信公司已按合同约定履行了通知廖桂连、黄思强收楼的义务。廖桂连、黄思强收到通知后，应当及时办理接收房屋的手续，此日期后不接收房屋的责任在廖桂连、黄思强，因此计算逾期交房违约金的终止时间为廖桂连、黄思强收到恒信公司邮寄的收楼通知书的日期2016年11月29日。廖桂连、黄思强诉请计算2016年11月29日后的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，从2016年6月26日起至2016年11月29日止共计157天，逾期天数超过90天，廖桂连、黄思强诉请恒信公司依照合同第九条承担“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”的违约责任，视为廖桂连、黄思强选择继续履行合同，依该合同条款之约定，逾期交房违约金按廖桂连、黄思强已交付房价款498000元的日万分之三的标准按日计算，恒信公司应当支付的逾期交房违约金为23455.8元（498000元×日万分之三×157天＝23455.8元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告肇庆市高要区恒信房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期房违约金23455.8元给原告廖桂连、黄思强。二、驳回原告廖桂连、黄思强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由被告肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 吴 勇人民陪审员 伍小燕人民陪审员 仇雪琼二〇一七年五月十九日书 记 员 黄柳青 微信公众号“”