（2017）豫03民终1260号
裁判日期: 2017-05-19
公开日期: 2017-07-04
案件名称
河南金年华置业有限公司、郭胜奇商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南金年华置业有限公司,郭胜奇,郑志刚,魏小强,田秀梅,梁运海,张国强,张洪克,张孟召,刘园园,朱向娜,焦司达,李延锋
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终1260号上诉人（原审被告）：河南金年华置业有限公司。住所地：偃师市商都路***号。法定代表人：翟宏贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张松涛，该公司法律顾问，特别授权。被上诉人（原审原告）：郑志刚，男，1974年11月2日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：魏小强，男，1981年4月20日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：田秀梅，女，1980年10月12日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：梁运海，男，1960年1月5日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：张国强，男，1976年12月21日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：张洪克，男，1974年10月3日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：张孟召，男，1963年11月9日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：刘园园，女，1982年12月13日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：朱向娜，女，1979年3月14日出生，汉族，住偃师市顾县。被上诉人（原审原告）：焦司达，男，1993年10月8日出生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审原告）：李延锋，男，1979年1月28日出生，汉族，住偃师市。被上诉人共同委托诉讼代理人：郑志刚，男，1974年11月2日出生，汉族，住偃师市，特别授权。被上诉人共同委托诉讼代理人：郭胜奇，男，1974年3月18日出生，汉族，住偃师市佃庄镇政和街**号院，特别授权。原审原告：郭胜奇，男，1974年3月18日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。上诉人河南金年华置业有限公司因与被上诉人郑志刚、魏小强、田秀梅、梁运海、张国强、张洪克、张孟召、刘园园、朱向娜、焦司达、李延锋，原审原告郭胜奇商品房预售合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2016）豫0381民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南金年华置业有限公司的委托诉讼代理人张松涛，被上诉人郑志刚、原审原告郭胜奇并共同作为被上诉人魏小强、田秀梅、梁运海、张国强、张洪克、张孟召、刘园园、朱向娜、焦司达、李延锋的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南金年华置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.本案非必要的共同诉讼，被上诉人与上诉人都是单独的合同，一审法院强行合并审理，既剥夺了上诉人反诉的权利，又违背诉讼法的规定，合并审理不当。2.上诉人收到起诉状后，积极与被上诉人协商并达成了补充协议，注明双方购房合同已履行完成，被上诉人同意免除上诉人的法律责任，一审法院认定免责条款无效错误，被上诉人既没提出确认补充协议免责条款无效的诉求，一审法院就不应该扩大审理范围，超出诉讼请求范围进行认定，违背了不告不理的原则。郑志刚、魏小强、田秀梅、梁运海、张国强、张洪克、张孟召、刘园园、朱向娜、焦司达、李延锋辩称，一审起诉的被告相同，诉讼标的相同，一审法院依法按共同诉讼审理适用法律准确并无不当。双方签订的商品房合同是有效合同，双方均按照合同履行，被上诉人已按合同约定支付房款，上诉人应该在合同约定的2014年4月30日交房，但是直到2015年5月底到9月底才强行将房屋交付给被上诉人，属违约交房，上诉人通知被上诉人小区的所有业主于2016年5月16日开始收集办理房产证所需资料准备办理房产证，有照片等证据。关于补充协议，因为不签上诉人就不办理房产证。补充协议是格式合同，免责条款依法无效，不应该支持。上诉人的反诉请求与被上诉人诉求没有法律牵连，一审法院不支持上诉人于法有据，合情合理。郭胜奇述称，同意被上诉人的意见。目前郭胜奇还没有与上诉人签订补充协议。郑志刚、郭胜奇、魏小强、田秀梅、梁运海、张国强、张洪克、张孟召、李利昆、刘园园、朱向娜、焦司达、李延锋向一审院起诉请求：1、依法判令被告履行合同，支付给13户业主的违约金54477元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，原告田秀梅与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第3幢1单元403号房，房屋总价款423829元。2013年1月1日，原告张国强与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第1幢1单元1402号房，房屋总价款229646元。2013年1月6日，原告刘园园与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第2幢1单元801号房，房屋总价款465562元。2013年1月13日，原告梁运海与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第1幢1单元1204号房，房屋总价款289221元。2013年1月16日，原告张孟召与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第3幢1单元402号房，房屋总价款442063元。2013年2月，原告李利昆与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买被告开发的阳光新天地第1幢1单元1808号房，房屋总价款389938元。2013年4月16日，原告郑志刚与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第3幢1单元401号房，房屋总价款451885元。2013年5月9日，原告张洪克与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第3幢1单元901号房，房屋总价款462375元。2013年6月25日，原告朱向娜与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第2幢1单元201号房，房屋总价款462636元。2013年7月8日，原告李延锋与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第2幢1单元1202号房，房屋总价款451527元。2013年9月26日，原告郭胜奇与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买被告开发的阳光新天地第2幢1单元1501号房，房屋总价款484405元。2013年10月15日，原告魏小强与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的阳光新天地第3幢1单元1602号房，房屋总价款456214元。2013年11月，原告焦司达与被告河南金年华置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买被告开发的阳光新天地第2幢1单元802号房，房屋总价款438400元。十三名原告与被告所签商品房合同的第十五条均约定：“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”此后，十三名原告均按购房合同约定向被告支付了房款。2014年5月至9月期间，被告陆续向十三名原告交付了合同约定的商品房。但至今十三名原告的商品房均未办理房屋所有权证书。审理中，原告李利昆于2016年11月16日向该院撤回了对被告河南金年华置业有限公司的起诉。一审法院认为，郑志刚、郭胜奇、魏小强、田秀梅、梁运海、张国强、张洪克、张孟召、刘园园、朱向娜、焦司达、李延锋与被告河南金年华置业有限公司所签订的商品房预售合同均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定履行。郑志刚等十二名原告已按合同约定支付了房款，而被告在已违约延迟交房的情况下，本应在交房后90日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且原、被告须共同到产权登记机关才能办理房屋所有权证，但至今已二年时间，原告们的房屋所有权证一直未能办理，被告未向法庭提交证据证明其已按合同约定将应由其提供的资料报产权登记机关备案，故应承担违约责任，原告按合同约定选择向被告主张按已付房价款的1%支付违约金，合理合法，予以支持。十二名原告的起诉标的相同，他们同意共同诉讼，故本案按共同诉讼审理并无不当。被告与郑志刚等八原告所签订补充协议中免责条款无效，被告所辩已达成协议不应再承担违约金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决:一、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告郑志刚支付违约金4518.85元。二、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告郭胜奇支付违约金4844.05元。三、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告魏小强支付违约金4562.14元。四、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告田秀梅支付违约金4238.29元。五、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告梁运海支付违约金2892.21元。六、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告张国强支付违约金2296.46元。七、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告张洪克支付违约金4623.75元。八、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告张孟召支付违约金4420.63元。九、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告刘园园支付违约金4655.62元。十、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告朱向娜支付违约金4626.36元。十一、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告焦司达支付违约金4384元。十二、被告河南金年华置业有限公司于判决生效之日起5日内向原告李延锋支付违约金4515.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，由被告河南金年华置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人河南金年华置业有限公司是否应支付郑志刚等8名与其签订《补充协议》的被上诉人违约金的问题，经查朱向娜与上诉人2016年5月30日签订的《补充协议》没有不再追究上诉人任何责任的内容，其他7人的《补充协议》虽包含“双方签订的《商品房买卖合同》全面履行完成并结束，相互之间不再追究对方的任何责任”的内容，该部分内容为上诉人提供的格式条款，根据该协议的内容“依据《商品房买卖合同》第四条、第五条的约定，按建筑面积计算商品房总价款，因合同约定面积发生差异，双方据实结算房价款，达成如下补充协议”，该协议签订目的是解决约定房屋面积与实际房屋面积出现差异的问题，并不涉及被上诉人、原审原告郭胜奇等依据《商品房买卖合同》第十五条提起的诉讼，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的相关规定，不能认定郑志刚等7名被上诉人已经同意不再依据《商品房买卖合同》第十五条向上诉人主张违约金。8份《补充协议》系上诉人在一审提交的证据证明其不应再支付违约金，郑志刚等7名被上诉人在质证时均对上诉人的证明方向不予认可，一审判决依据相关法律对证据证明力进行认定并无不当。对于上诉人的本案不应合并审理、应发回重审的诉求，虽上诉人不同意合并审理，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条的规定，本案不属于应当发回重审的情形。综上所述，河南金年华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由河南金年华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周朝晖审 判 员 焦丽娟代理审判员 黄兴东二〇一七年五月十九日书 记 员 任利佳 关注微信公众号“”