（2017）湘0121民初1109号

裁判日期: 2017-05-19

公开日期: 2017-06-14

案件名称

长沙新典物业管理有限公司与石运强、张亚男物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙县人民法院

所属地区

长沙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙新典物业管理有限公司,石运强,张亚

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

湖南省长沙县人民法院民事判决书（2017）湘0121民初1109号原告长沙新典物业管理有限公司，住所地：长沙县星沙镇东七线西、漓湘路北东城名苑2栋201号，统一社会信用代码：9143012157657033XT。法定代表人：李归然，总经理。委托代理人刘援，湖南一星律师事务所律师。委托代理人龙雪恒，湖南一星律师事务所实习律师。被告石运强，男，1985年9月12日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。被告张亚男，女，1989年1月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告长沙新典物业管理有限公司（以下简称新典物业公司）与被告石运强、张亚男物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告新典物业公司请求判令：1、两被告立即支付长沙市长沙县泉塘街道盼盼路777号爵士湘小区5栋1809号物业管理费7632元、违约金615元，两项合计8247元；2、两被告承担本案诉讼费用。被告石运强、张亚男答辩要点：对原告起诉状上所计算的物业管理费7632元的计算本身没有异议，但是原告提供的物业服务质量达不到合同约定：其一，房屋正门口左侧的消防栓设计不合理，超出正常设计10cm左右，严重影响日常生活出入，致使家人经常磕碰、受伤，原告曾承诺进行整改，然而并未履行；其二，原告对房屋公共设施维护管理不力，经常存在电梯故障、地下室漏水、垃圾堆放产生恶臭而没有及时处理的现象，故我方迟延缴纳物业管理费有合理理由，也无需支付违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、长沙经济技术开发区爵士湘住宅小区由湖南辉宏置业有限公司开发建设；石运强、张亚男系该小区第5幢1809号房屋业主；新典物业公司系具有物业管理资质的企业法人，是爵士湘小区的前期物业管理单位。2、2012年9月5日，新典物业公司与石运强签订了一份《爵士湘前期物业管理服务协议》。协议约定：前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；物业管理费收费标准为：按长沙市政府发布的住宅物业管理服务收费指导标准调整，高层住宅按每平方米1.5元的价格交纳物业管理费；业主在每季首月5日为现金缴纳截止日，按季缴纳；在协议中，双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等权利和义务进行了约定。3、爵士湘住宅小区第5幢1809号房屋建筑面积为106.15平方米，每月应交纳物业管理费159元。截至2013年1月31日的物业管理费，石运强、张亚男均已按《前期物业服务协议》的约定交纳。自2013年2月1日至2017年1月31日期间共计48个月的物业管理费7632元，石运强、张亚男未向原告交纳。4、2016年12月22日，新典物业公司以送达《律师函》的方式向石运强、张亚男催收物业管理费。5、截止本案审理终结，爵士湘住宅小区尚未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实关于新典物业公司提供的物业服务质量是否符合合同约定，石运强、张亚男是否应当缴纳物业管理费和违约金。被告认为，原告提供的服务质量达不到合同约定，主要体现在：房屋门口左侧的消防栓设计不合理，超出正常设计10cm左右，严重影响日常生活出入，致使家人经常磕碰、受伤，原告曾承诺进行整改，然而并未履行；其二，原告对房屋公共设施维护管理不力，经常出现电梯故障、地下室漏水、垃圾堆放产生恶臭而没有及时处理的现象，故我方迟延缴纳物业管理费有合理理由，也无需支付违约金。原告认为，被告所提及的地下室漏水，消防栓设计不合理，均属于开发商应当承担的义务范围，电梯故障和垃圾堆放产生恶臭从被告提交的证据材料中无法得到体现，原告已经按约提供了物业管理服务。本院认为，一、关于被告提出的消防栓设计不合理的问题，防火消防设施作为公用设施的组成部分，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，维护公共安全，基于此，物业公司在进行物业管理服务时，理应对该设施的正常使用进行管理和维护，但是，防火消防设施等公共设施的整改，需经相关业主同意并经质检、消防等相关行政主管部门许可，物业公司无权擅自作出承诺并进行整改，原告不能以消防设施设计不合理为由拒交物业管理费。二、关于地下室漏水的问题，因该问题属于房屋质量问题，在保修期内，应由房地产开发企业承担修复责任。保修期后需对共用部位进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主共同表决后决定，原告作为物业管理服务单位没有决定权，原告对此亦应通过其他合法途径解决。三、关于原告是否按约提供物业管理服务、被告是否应当缴纳物业管理费的问题，从原、被告提交的证据、当庭陈述、结合涉案小区同期其他相关案件的情况可知，新典物业公司提供的物业服务确实存在电梯未及时检修、垃圾堆放未及时处理等一般性瑕疵，但因物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要双方在履行过程中加强沟通，由业主不断提出质疑、督促物业公司予以改进，以达到更好履行合同的目的。同时，物业服务是一种动态服务，涉及到方方面面，出现服务不到位的原因是多方面的，也有业主自己的因素。本案中，物业公司已经提供了物业服务，虽在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但考虑到物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业管理费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如单个业主即以此为由拒交物业管理费，将影响到原告对整个小区的服务水平和质量，不利于维护小区全体业主的根本利益，且对已经交纳物业管理费的业主而言亦有失公平，故单个业主不可以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业管理费，对被告以原告没有履行物业服务职责拒交物业管理费的抗辩，本院不予采纳。最后，需要指出的是，如果原告所提供的物业服务导致小区大多数业主对其的服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式作出相关决议的方式，依法终止《前期物业管理服务协议》，重新选聘物业服务企业，故原告应针对服务过程中出现的瑕疵及时进行改正，不断提升服务水平，与业主之间相互理解，构建起和谐的互动关系,从而形成良性循环，以共建和谐社区，避免此类纠纷的再次发生。判决理由与结果本院认为，一、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容和形式不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务；二、原告为保障小区的正常运行、维护、履行了主要义务，两被告在接受原告新典物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现两被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权利，应承担相应的民事责任。原告主张由两被告支付2013年2月1日至2017年1月31日期间共计48个月的物业管理费的请求，本院予以支持，根据前期服务协议约定的收费标准，两被告应向原告支付物业管理费7632元(48个月×159元)；三、因两被告未能按时交纳物业管理费并非恶意拖欠，情有可原，结合新典物业公司的物业管理服务存在一定瑕疵的实际情况，对原告要求两被告承担违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告石云强、张亚男于本判决生效之日起十日内给付原告长沙新典物业管理有限公司2013年2月1日至2017年1月31日期间的物业管理费7632元；二、驳回原告长沙新典物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告石云强、张亚男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　员　　袁波涌二〇一七年五月十九日代理书记员　　贺　婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”